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中央发话,房地产还有大招

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  楼市可能又有利好要出台了!近日,国务院常务委员会议召开,会上明确提出楼市“去库存”,并释放出继续出台救市政策信号。

  当前距离上一轮的重磅救市,才过去半月多。如果算上各地实际落地执行时间,实际才不到半个月。

  5月17日,中央“四箭齐发”:降首付、降利率、去库存、保交楼,被媒体称之为“史诗级”救市政策礼包。随着各地对中央517政策的落地,目前不少城市的首付比例及房贷利率已经降至历史低位。

  如此密集的出台救市政策,在房地产历史上实属罕见。接连出台的政策,已经让人应接不暇,有地产人表示,现在对政策已习以为常,不那么“感冒”了。当然,地产人是否“感冒”不重要,重要的是,购房者“感不感冒”。目前距离517政策出台半月有余,政策的效果究竟如何?接下来的楼市,还值得期待吗?


   新政刺激效应显现

   楼市活跃度明显提升

  三月“小阳春”过后,楼市的数据又开始掉头向下。这种疲软的趋势,一直延续到政策出来之前。而受政策利好的刺激,市场终于在五月末喘了一口气。

  久旱盼甘霖。5月17日的救市政策,无疑为低迷的楼市注入了一剂兴奋剂。

  从数据来看,这一轮的新政效果颇为明显。

  新房市场,新政后的两周(5月20日-6月2日),克而瑞统计的11个城市的数据,整体有一定程度的回暖。新政后第一周,也就是5月20日-5月26日这一周,11城新房成交环比平均增幅为3.9%,新政后第二周,也就是5月27日-6月2日,环比增幅为25.9%。

  

  来源:克而瑞

  可以看出,新政后第二周的效果更为明显。

  这是因为,从中央发布政策,到地方出台落地细则,中间有个时间差。比如上海、深圳、广州,都是在中央政策出台后的第二周宣布下调首付比例和贷款利率的。

  以广州为例,广州在5月28日出台楼市重磅新政,包括下调首套首付比例至最低15%、二套最低25%;取消房贷利率下限,取消限售等。

  新政出来后的第一周,市场就给出了积极反应,低首付模式得到了购房者的青睐。据媒体报道,有的项目当周成交量翻了2-3倍。其中,使用低首付的购房者占到了约三成。

  合富研究院数据也显示,新政后首周,广州一手新盘来访量环比上涨了21%,成交更是环比大幅增长40%。

  同日,深圳也宣布下调个人住房贷款、最低首付款比例以及利率下限。调整以后,无论是首付比例还是房贷利率都已达到了历史低点。

  刺激效应也随着显现。

  深圳贝壳研究院数据显示,528新政出台5天,深圳楼市成交量大幅增长。据其统计,5月29日-6月2日,二手房的日均签约量环比前一周增加了67%,新房更是暴增了107%。新政后,某项目新开盘,有中介宣称通宵带客看房,更有买家凌晨就排队拿号。这种火热景象,已经许久不曾见了。

  

  

   降低购房门槛和成本

   能有效刺激潜在需求释放

  新政发布后这段时间市场的反应,至少可以说明两个问题:

  第一,市场仍然有大量的购房需求。

  517新政之后,各地在陆续优化楼市政策,除了降低购房成本外,还有一个重要变化是放松限购限售。

  比如广州已全面取消限购;深圳出台了分区限购政策,上海也放开了市区外环以外区域的购房限制。

  限购政策的松绑,让一些原本受限、不具备购房资格的需求释放出来,叠加低首付低利率的利好刺激,这部分的购房需求被驱动入市。

  比如广州新政后第一周,某豪宅项目迎来了热销,其中有90%以上都是二次及以上置业,且有超八成的客户选择了低首付。项目人员在接受媒体采访时透露,新政扭转了观望客户的信心,有些原本需要卖房置换的,现在不需要卖房了,直接再买一套。

  可见,市场潜在需求并不少。随着政策持续优化,更多的需求有望进一步释放。

  第二,刚需买二手,改善买新房的格局形成

  相较之新房,二手房市场在新政之后的变化更为明显:挂牌量快速增加;“老破小”成交快速量攀升。

  “517”新政落地后,北京、上海、深圳等地,二手房市场的情绪明显回升,成交规模保持高位,市场呈现温和修复态势。

  以上海为例,中原地产数据,5月上海二手房成交了1.71万套,环比增加5.35%。其中,月底(5月27—31日),受“沪九条”新政作用,仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型,这个成交量较政策前增加了5%。

  又如二线城市成都,贝壳研究院数据显示,5月二手房成交中,低总价的房源(包括100万元及100万—150万元)成交占比均有所提升。同为二线城市的杭州,老破小的日均成交量更是同比暴增了38%。

  刚需群体对购房成本是最为敏感的。随着首付门槛以及房贷利率降低,刚需群体的入场速度明显加快了。而成交总价及面积段的数据,也再度印证了“刚需买二手,改善买新房”的市场格局已形成。

  值得关注的是,目前无论是新房还是二手房,距离市场常规水平仍有一定的差距。政策的效果能持续多久?市场能否触底回升?是个问题。戳这里,了解视频营销助手


   救市还有大招

   政策将持续为市场保驾护航

  517新政的余温犹在,楼市已经在期待新一轮利好了。

  6月7日,国务院常务会议召开,会上再度释放出优化房地产政策的重要信号。

  会议提出,“要充分认识房地产市场供求关系的新变化,顺应人民群众对优质住房的新期待,着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”

  短短几句话,内容量非常大。

  除了推动既有政策落地外,还要“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。

  对于“去库存”这个词,地产人肯定不陌生。这也是2016年以来,中央首次明确提出楼市“去库存”。

  此次去库存的目标,是“稳市场”。为此,中央将继续酝酿政策措施。换言之,房地产救市,还有大招!

  这里我们不必去猜后续的大招会是什么,但可以肯定的是,中央稳定房地产的决心,是不容置疑的。接下来,楼市将进入史上最为宽松的阶段,不适合现状的政策措施,将会逐步退出。各类政策将持续为楼市“保驾护航”,最大限度的释放出潜在购买力。

  另外,此次会议再次强调“供求关系的新变化”,释放出支持建设优质住房的信号。

  去年以来,各地已在各个环节上,全面支持高端产品的开发。比如出让地块的容积率普遍降低,多数已降到2.0以下;取消限墅令、取消70/90的户型结构限制等等。

  很多城市已出台高品质住宅设计指引,包括提出减少公摊,增加阳台、飘窗等赠送面积,提高层高,鼓励设置新风系统等等,将高品质住宅的定义明确化。

  而从市面上供应的产品来看,改善项目从立面到建筑到园林到装修等都全面开“卷”,房企为了抢占改善市场,可谓是使出了浑身解数。

  以好产品来驱动改善客群的置换欲望,无疑也是一种明智且有效的救市方式。

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