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517政策效力未现,房企拿地依然疲软

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图片来源网络

5.17地产新政后,市场情绪明显提升,部分新房项目到访量、二手房带看量均有所增长,房企也加快窗口期营销,推盘力度和销售力度都在加大。

这些利好在5月的销售数据上已有所体现,与此同时,得益于房地产融资协调机制落地,房企融资端也开始出现积极变化。

不过,在拿地投资上,房企仍然处于疲软的收缩状态。

销售和融资“看上去很美”

据中指研究院统计,今年前5月,TOP100房企销售总额为16184.5亿元,同比下降但降幅较上月继续收窄。克而瑞统计也显示,5月重点30城新增供应946万平方米,同环比降幅2成以内,5月成交较4月小幅微增4%,前5月累计同比降44%,降幅收窄2个百分点。

5月单月,典型企业如绿城中国、中建壹品等销售增长强劲。

对于房地产企业来说,销售和融资是最重要的两端。在销售端迎来利好消息的同时,得益于房地产融资协调机制落地,房企融资端也出现积极变化。

克而瑞数据显示,今年5月65家典型房企的融资总量为509.7亿元,环比增加82%,同比增加48.1%,单月融资规模创下2024年以来新高。原因在于,万科公开获得大量银行贷款,总量达到了392.2亿元,带动整体融资规模走高。

从全年累计数据来看,1-5月,65家典型房企的累计融资总量为1835.49亿元,同比减少33.2%。

中指研究院数据显示,今年前5月,房地产行业债券融资总额2305.2亿元,虽然同比仍下降25.7%,但5月民营房企发债规模和范围有所增加,且连续三月小幅上升,新城、滨江、新希望地产等3家民营和混合所有制房企在5月成功完成信用债发行,发行金额28.6亿元。

年内完成信用债发行的民营和混合所有制企业包括绿城、新城、滨江、美的、新希望地产等5家企业,总体覆盖企业范围仍然相对狭窄,这与当前房企风险出清进展缓慢、偶有民营房企出险密切相关。

在5月17日召开的国务院政策例行吹风会上,国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍,截至5月16日,商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元,金融监管总局还会加大工作力度,一方面支持存量融资合理展期,另一方面积极做好房地产新增信贷投放。据悉,今年一季度,商业银行新发放房地产开发贷款9636亿元,新发放个人住房贷款1.3万亿元,比去年第四季度均有较大增长。

十强拿地此消彼长
保利中海退出第一梯队

不过,尽管销售额、发债量已有改善,但房企在拿地上仍然疲软。

克而瑞统计显示,今年前5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为7757亿元、3494亿元和4356万平方米,同比均下降,降幅分别为27%、32%和16%,同比降幅较4月末持续放大,企业投资仍处于收缩状态。

“低意愿、高集中”,是前5月百强房企的投资特征,主要体现在,销售百强房企前5月的整体拿地销售比仅0.15,近7成销售百强房企尚未拿地,体现出极低的投资意愿;集中度方面,十强房企新增货值占百强总货值的54%,31-50强占20%,其余三个梯队均在10%以下,未来行业将持续分化。

从5月单月来看,房企拿地节奏更是大幅放缓。克而瑞重点监测的30家房企单月投资金额仅143亿元,环比下降68%,同比下降82%,单月总投资额仅略高于2023年1月(春节月),为近一年次低。前期拿地相对较多的华润、龙湖、滨江等在本月均无新增土储入账,招商、绿城、中国铁建等单月拿地不足10亿元。

土地市场热度持续下降,流拍率也出现小幅反弹。诸葛数据研究中心监测数据显示,5月全国主要地级市溢价率为1.9%,同环比分别下降4.7、2个百分点;流拍率较上月上升1.2个百分点至10.6%。

从新增货值来看,前5月,中建壹品以470亿元新增货值占据榜单第一,建发房产新增货值规模为447亿元,位列第二,华润置地以443亿元新增货值位列第三。

去年一直稳居拿地榜前三的“保中华”,如今除了华润置地没有掉队之外,保利发展和中海地产已经从拿地十强中消失。

从各城市群拿地金额来看,长三角领跑全国。前5月,长三角TOP10企业拿地金额737亿元,继续居四大城市群之首,其中建发房产拿地金额为164亿元,位居长三角企业拿地金额榜首;京津冀TOP10企业拿地金额572亿元,位列第二;中西部TOP10企业拿地金额274亿元,位列第三;粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额225亿元,位列第四。

谨慎和观望仍是主旋律

从中央到地方,刺激政策的密集出台,一定程度上提振了市场信心,但政策落地的效果仍需要时间来检验,这也意味着短期销售回暖再传导至企业投资,同样需要经历底部修复阶段,因此短期房企投资意愿难有大力度的提升,谨慎和观望仍是主旋律。

此外,4月底自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,明确从做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应等五个方面,做好2024年住宅用地供应有关工作,要求库存量大的城市,应暂停新增住宅用地出让,并明确未来新增土地供给量与盘活存量土地规模高度关联。

在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下,房企的选择无疑将进一步收窄,竞争也越发加码。

业内普遍预计,未来房企投资将主要聚焦在核心一二线城市的优质板块,核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱,典型房企整体投资额仍将在低位运行。央国企和城投仍是土地市场的中坚力量,但随着投资战略的高度聚焦,核心地块竞争激烈会愈发激烈。

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