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上海楼市,开始躁动了!

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5月27日,上海开始放松楼市限购政策。

非户籍买房社保由5年改为3年;非户籍单身可买全市二手房和外环外新房;二孩及以上家庭可额外增购一套房;离婚不再追溯之前套数;首套房商贷首付比例从30%降至20%,利率降至3.5%;二套首付比例从50%降至35%,利率降至3.9%。
政策出来的当天,我直接写了一个很鲜明的观点:



这样的政策,其实是超乎了很多人的预期的,而且,如果不奏效的话,还会有进一步的政策。

目的很简单:让上海房价止跌。



上海有房票的人,一下子就骚动起来了。

出新政的当天,我们沪房孙同学直播间最高在线人数达到了600多,当天咨询的客户直接翻了几十倍。

有些人是前期被限购的人群,一下子多了一张房票,忽然变兴奋起来,还有些人是怕房价上涨,想要抓紧入场。

5月30日,我有个粉丝想要考虑学区房,上海户籍,小朋友是27年上小学,总价预算在700-800万之间,想要买3房,学区房是第一考虑的点,同时要给孩子一个保底的路线,然后尽可能的让孩子来冲,看看能冲到多高。

因为现在很多学校其实都有人户一致满2年或人户一致满3年的要求,考虑到他们的家庭情况和总价预算,给他们推荐了新普陀加梅陇和联洋板块的房子。

从5月30日拉群,到5月31日沟通方案,再到6月1日成交,三天时间就成交了,无比丝滑,最后的锁定区域是联洋板块,内环内,三学区。



原先房子在21年的时候单价要11万左右每平,现在最新的成交单价只要9万不到,700万左右可以买到带学区的2+1房,还是内环内的板块,完全满足客户的需求。

自从5月27日放松限购到现在,上海二手房整体的成交量大概环比上涨了25%的样子。



不管是个体买房的速度,还是整体的交易量,确实都是在往上走的。

中介市场的真实行情,也开始躁动了。

最近几天,我跟好几个板块的中介老板都聊了聊市场,现在真实的行情是这样的:

1、前期观望的大量客户,大部分都觉得这一轮的房价到底了,买房到了很好的抄底阶段。

2、上海看房量和整体的成交量都全部起来了,而且带看到成交的转化比基本上涨70%,很好谈判。

3、核心中产聚集的区域比如联洋、大宁、古美的成交量都是翻倍的,比如联洋板块,周成交达到了20套,创下了近3年的最高周成交量。

4、买房的客户出现了明显的多元化,有3年社保获得房票的,有二孩家庭获得房票的,还有前期犹豫的客户想要抓紧入市的。

5、部分房东的心理价位开始硬朗起来,出现了价格调整,内环内的老破小会涨10万-20万,1500万以上的次新房有些跳价了100万。

当然,你说目前的行情能够持续多久,确实比较难说,而且房东调涨的情况也只是个别情况,还没有普遍发生。

6、上海这次的放松,对于长三角而言出现了明显的虹吸作用,苏州、南京、杭州很多人已经开始把社保或个税缴纳在上海了,准备等2-3年在上海买房。从房价上涨的预期看,很明显,上海要好于其他城市。

7、很多人开始预约离婚等各种骚操作,就是为了腾出多余的房票出来或是降低交易成本。

8、目前上海的房价相比2021年年底的最高价,普遍下跌了20%-30%,现在很多房东其实已经开始由卖转租了,都在等待着行情的到来。

房价不会平稳落地,只会波澜动荡。

无数次的周期证明,房价从大跌到大涨,往往只需一个晚上。不管是房价上涨还是下跌,其实都是人内心的欲望使然,一旦下跌,大家希望还继续下滑,最好直接3-5折白菜价,一旦上涨,大家希望继续涨,希望自己刚买的房子保值增值。

跟大量的中介聊完后,我觉得目前大家很普遍的一个心理就是:目前的房价,依然在低点。

虽然成交量确实在不停的往上走,但价格还没有上来,虽然前滩和古美的成交量都翻倍了,但价格还是近3年的最低点,二手房相比新房,也逐渐到了一个相对有性价比的价格。

目前上海存量二手房的挂牌房源总量在26万套左右,虽然去化速度很快,但存量挂牌房源依旧很多。

从当下的去化情况看,还不具备任何暴涨的前提条件,接下来的6-8月份,非常关键。

如果每个月二手房成交量可以突破2W+的话,9-10月的二手房房价,大概会有小幅涨价。

6-8月份是个房源快速去化的过程,随着供应量的快速下降和底部房源的快速出清,价格才有可能具备向上调整的可能性。

从这一次的新政来看,我们已经能感受到上海想要抬升房价的决心,如果6-8月楼市没有起来的,上海外环外,一定会彻底放开限购。

上海跟其他城市最大的不同是,工具箱里还有很多子弹没有打完。

我前期认识的很多房产爱好者,目前已经准备好子弹准备入市了,具体后续楼市的走向,咱们让子弹飞一会再看。

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