部分银行推房贷“先息后本”，划算么？算笔账后真相是...

近日，有网友在社交媒体上发帖称，部分地区的建设银行、兴业银行存量房贷可申请调整还款方式为“先息后本”，短期内缓解还款压力。6月5日，南都·湾财社记者致电咨询部分国有银行、股份行广州营业网点，兴业银行回复称存量房贷客户可申请“先息后本”还款，建设银行、中信银行则称，广州地区新办理房贷业务的客户方可申请此还款方式。

建设银行、中信银行回复称新客户可申请“先息后本”还款

南都·湾财社记者不完全统计社交媒体平台帖子，有IP地址显示为上海的网友发帖称，建设银行存量房贷可申请调整还款方式，客户可在建设银行APP上申请“降低月供”，还款方式变为“先息后本”。该网友选择了24期“先息后本”，最低每月需还1元本金，之后再恢复为等额本息或等额本金的还款方式。

6月5日，记者以贷款客户身份咨询建设银行客服，客服人员表示，其在系统中并未查询到存量房贷还款方式调整的相关政策，具体情况需咨询当地网点。记者随后致电建设银行天河区某网点，该网点的房贷业务经理回复称，广州地区的存量房贷客户暂不可调整还款方式，但新办理房贷业务的客户可以申请前两年先还利息，之后再选择等额本息或等额本金的还款方式。

南都·湾财社记者查询发现，此前建设银行曾有分行也推出过房贷先息后本还款的政策。2023年8月，建设银行云南省分行公众号发布文章称，建行云南省分行针对在云南地区申请办理建行贷款且期限10年（含）以上房贷的客户推出“轻松供”还款方式，将个人住房贷款在贷款期限划分为两个阶段：第一阶段，按月归还1元本金以及当月应归还的贷款利息（最长不超过三年）；第二阶段，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。

在记者电话咨询中，有中信银行广州地区某网点贷款业务经理透露，该行新签约的房贷客户可以选择前三年先还息，之后可以选择等额本金或者等额本息还款方式。可根据客户需求选择30年等额本息或前三年先息，后27年等额本息等方式。“其实算下来，先息后本的利息和常规还款方式差不多，只是客户前几年资金周转就没那么紧张。如果首付压力大，有些客户会选择前三年先息。”但该客户经理也表示，存量房贷客户不能选择还款方式变更。

算账：贷款百万“先息后本”，多还款超万元

此外，另有网友发帖称，兴业银行也有存量房贷调整为“先息后本”还款政策。6月5日，南都·湾财社记者以贷款客户身份咨询兴业银行越秀区某网点，该网点客户经理表示，该行已推出按揭贷款“随薪供”产品。

记者在兴业银行App查询到，“随薪供”是指中长期个人一手住房贷款、个人二手住房贷款在发放后，可设定一个最长3年期限，在该期限内暂停归还贷款本金，只偿还贷款利息，是降低近期还款压力的一种还款方式。适用于已正常还款12个月及以上、采用按月还本付息方式且信用表现良好的个人一手住房贷款/个人二手住房贷款客户。

此外，该客户经理还推荐了一种类似于先息后本、较为灵活的还款方式：如，按揭30年，前10年可按月付息，每年还1%的本金；中间10年按月付息，每年还4%的本金；最后10年按月付息，每年还5%的本金。

按当前广州地区房贷新政调整后的首套房利率3.4%，以贷款总额100万、时长30年、等额本息的还款方式来计算，共需596533.09元。若使用了先息后本的新还款方式，前三年总利息共需101999.88元，三年后，共还款利息529580.42元，共需还款631580.3元，较常规还款方式多了35047.21元。

此外，记者还致电了工商银行、农业银行、中国银行、交通银行和邮储银行等国有行广州地区部分网点，工作人员均称该行未有存量房贷还款方式调整政策。

专家：“先息还本”需谨慎对待

“建设银行推出的‘轻松供’、兴业银行推出的‘随薪供’等服务，本质上是对个人住房贷款还款方式的‘微创新’。”招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼向南都·湾财社记者表示，商业银行在符合制度规定的情况下，对个人住房贷款产品进行创新，比如采取更加灵活的还款方式、适当延长贷款期限、降低贷款首付比例和利率等，属于商业银行自主经营的权限。

董希淼分析，“轻松供”、“随薪供”等灵活还款方式，主要针对两类人群：一是短期内收入有所下降、还贷压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式，将能够帮助他们减缓短期还款压力，在更长周期内平衡好收入和支出。

那么，选择“先息后本”是否划算？中国企业资本联盟副理事长柏文喜接受南都·湾财社记者采访时表示，“先息后本”还款方式划算与否，取决于客户的具体情况和需求。“这种还款方式允许借款人在贷款的前一段时间内只支付利息，本金的偿还则推迟到后期。这种方式可以短期内减轻借款人的还款压力，特别是对于近几年有较大月供压力的购房者来说。”

董希淼也提醒，“轻松供”、“随薪供”等产品，只是改变了还款方式，因为前期基本未偿还本金，应偿还的贷款本息总量可能有所增加。借款人应基于个人和家庭需求，合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式，不可因为前期还款压力较小而随意申请、盲目借贷。

采写：南都·湾财社记者 彭乐怡 马青