“三房四卖”错位登记，多方联手解乱“结”

谁动了我的房产？

安徽庐江：检察监督

力解“三房四卖”错位登记困局

居有所安，心有栖处。

“三房四卖”及相关政策变化导致3户人家的房屋产权被错位登记，当事人的合法权益受到侵害，如此困局怎么解？检察机关通过调查核实找准了症结，在提出再审检察建议的同时，协调各方一揽子化解了多件民事纠纷，不仅让错乱的房屋产权登记回归“原位”，也促进了邻里关系的修复。

“我终于办下房产证了，感谢你们！”日前，阿强为自己居住了十余年的房子办理完房地产权证（下称“房产证”）后，专门向安徽省庐江县检察院四级高级检察官周美林表达谢意。

房产登记“张冠李戴”

“检察官，我住了十几年的房子居然被楼上邻居登记了！”2022年4月的一天，向法院申请对阿飞与原房主房屋买卖合同纠纷一案再审但被驳回的阿强焦急地来到庐江县检察院，申请民事检察监督。该院综合研判后，决定依法受理。

据阿强陈述，2013年11月，他从阿欣、阿霞夫妇处购得了庐江县某小区13栋404室（后房屋编号改为了504室），并一直在此居住。由于安置房再出售无法立即过户，阿强便准备等到符合年限条件后再办理过户登记手续。可让他没想到的是，到了2020年9月，当他缴完相关税费准备办理过户登记时，却发现自己居住的504室竟然登记在了楼上604室邻居阿飞的名下。

“我的房产证是通过打官司才得到的。”阿强告诉检察官，他找到阿飞问询情况时，阿飞忍不住大倒“苦水”。原来，阿飞也是2013年从阿欣、阿霞夫妇手中购得的房屋。购房后，他想办理过户登记，阿欣夫妻俩却拒不配合，无奈之下，他起诉至法院，直到2019年才拿到现在的房产证。阿飞住在604室却拿到自己所住的504室房屋的房产证，导致自己办不了房产证，因此阿强作为案外人向法院申请再审。

为什么住在604室的阿飞却拿到了504室的房产证？带着疑问，承办检察官周美林来到庐江县不动产登记中心调查，发现情况的确如阿强所说。但更复杂的是，不止阿强一户的房产被错误登记，还有3户人家的房产登记错乱：住在604室的阿飞拿着504室的房产证，而604室的房产却登记在隔壁603室的户主阿兵名下，同时，阿兵居住的603室的房产证上竟然写着阿进的名字。

房屋层级变动致“错上加错”

“三房四卖”错位登记示意图

3套房4个户主，这到底是怎么回事？“会不会是因为把储藏室重新计算为一楼，所以登记错了？”阿强的一句话引起了周美林的注意。他随后通过审查原审卷宗，调阅房产过户档案，询问有关当事人，实地勘查案涉房屋等，终于厘清了案件的来龙去脉。

2010年，阿欣、阿霞夫妇因房屋拆迁，获得庐江县某小区13栋的3套安置房。该栋楼房共计5层，并含有底层储藏室。当时，储藏室并不算层数，所以阿欣、阿霞夫妇分得的3套安置房分别编号为404室、503室、504室，其中阿欣分得503室，阿霞分得404、504室。2016年，房主们在办理房产证时，政策发生了变化，该小区的底层储藏室都被算作第一层，因此13栋楼就由5层变为了6层，阿欣、阿霞夫妇的3套安置房也相应地被调整为504室、603室和604室。

2013年9月，阿飞购得阿欣、阿霞夫妇编号为504室的房屋，并于2014年初装修入住。此时，底层储藏室还没有被算作层数。后来阿飞准备办房产证时，阿欣认为房屋卖价太低要求其加价，否则不予配合。双方僵持不下，阿飞遂于2018年8月，以房屋买卖合同纠纷为由将阿欣、阿霞夫妇起诉至庐江县法院，但因不清楚房屋层级变动政策，仍诉求阿欣、阿霞夫妇将编号504室的房屋产权过户给他。

2018年9月，庐江县法院经审理，判决被告阿欣、阿霞夫妇为阿飞办理504室房屋的产权过户手续。后经强制执行，庐江县不动产登记中心于2019年将504室房屋的产权人登记为阿飞。如此一来，就导致实际住在604室房屋的阿飞拿到的却是编号504室的房产证。

一房两卖“越搅越乱”

如果按照这个逻辑，604室房屋的产权人应该是空着的，可为什么该房屋会被登记在603室住户阿兵的名下呢？难道这背后另有隐情？周美林决定继续“抽丝剥茧”。

通过深入调查，周美林进一步了解到，2018年2月，阿欣因为贷款需要，找好友阿进夫妇帮忙，请求以阿进的名义拿贷款，并将603室（分房时编号为503室）房屋过户给阿进做抵押。抵押贷款完成后，阿进成了603室的产权人，但并未实际占有该房屋。

由于阿进没有实际入住603室，就留下了可钻的空子。2020年9月，阿霞将603室（分房时编号为503室）一房两卖，再次出售给阿兵夫妇，并谎称603室是604室。由于是安置房，并没有写门牌号，603室和604室又属于门对门，结果阿兵夫妇信以为真，便搬进了603室。其后，阿兵夫妇要求办理不动产转移登记时，阿霞就将604室的产权过户登记至阿兵名下。而实际住在604室的是阿飞。

至此，阿欣、阿霞夫妇“三房四卖”，相关房产阴差阳错被登记在不同业主名下的事实得以查清。作为利害关系人，实际购买并居住在504室的阿强自然无法再办理房产登记手续。

多方联手力解房产登记乱“结”

盘根错节的事实厘清后，如何解“结”化“淤”？周美林分析认为，通过再审检察建议虽然可以依法救济阿强的诉求，但是阿飞也会面临同样的问题，甚至会引发新的更大矛盾。鉴于此，他决定分两步走，一揽子解决案涉房屋产权登记的历史遗留问题和困扰邻里多年的闹心事。

第一步，向法院发出再审检察建议。庐江县检察院经审查认为，法院原一审民事判决没有查清案涉安置房在分配和产权登记时编号不一致的事实，导致判决错误和执行错误，损害了监督申请人阿强的合法权益，同时驳回阿强的再审申请理由亦不能成立，遂于2022年7月向庐江县法院发出再审检察建议。

第二步，寻找解决问题的“突破口”。再审检察建议发出后，庐江县检察院就案件的办理与该县法院多次会商，并邀请相关职能部门的特邀检察官助理参与办案，试图找到实质性化解矛盾纠纷的最佳切入口。

2022年9月，周美林召集案涉全部当事人召开“圆桌会议”，充分听取各方当事人的诉求，寻求和解方案。

“其实我们不想要这个房子，只要阿欣、阿霞夫妇归还贷款，并且退还我办证所缴纳的税款，我愿意退出603室的房产证。”在检察机关的居间沟通协调下，阿进的表态让事情的解决有了转机。

然而，退税问题涉及多个政府部门，3套房子很可能缴了4次税，多缴的税该怎么退？找谁退？周美林走访庐江县税务、自然资源和规划等部门后确认，案涉房产的确存在多缴纳了一次税费的情况。为解决退税问题，庐江县检察院与该县法院共同就该案与县政府沟通，提出解决方案，得到县政府的大力支持。

2022年12月，依托“府检（府院）联动”机制，庐江县政府牵头召集税务、自然资源和规划、住房和城乡建设等部门召开调度会，检法两院应邀参加，会议就问题解决形成了一致方案。

2023年2月，庐江县税务局、县自然资源和规划局分别退回阿进缴纳的3.6万余元税款和5.3万余元土地出让金。同时，在该县检察院、法院的共同调解下，阿欣就剩余欠还的抵押贷款与阿进达成了还款协议。同年3月，在检法两院的督促及见证下，庐江县不动产登记中心注销了案涉3套房产的错误登记信息，并为阿强、阿飞、阿兵3家核发了新的房产证，“错位”的房产登记终于各归其“位”。

2023年3月，承办检察官协助当事人在庐江县不动产登记中心变更房产证登记信息。

2023年4月，庐江县法院作出民事裁定，采纳再审检察建议，决定对阿飞诉阿欣夫妇房屋买卖合同纠纷案予以再审。

2023年12月，鉴于纠纷已经解决，并且已取得房产证，阿飞主动向法院申请撤回了原审起诉，获得法院准许。

（文中人物除承办检察官外，均为化名）

记者手记

谋事靠前一点

老百姓就距离我们更近一点

采写完这篇报道，总感觉还有些话要说，因为这是记者碰到的最为“烧脑”的一起案件：房产登记“张冠李戴”，一纸判决又致“错上加错”，三房四卖更是“越搅越乱”。总之一句话：一团乱麻。

然而这样的“一团乱麻”，却在承办检察官周美林和检察官助理程琦的“抽丝剥茧”、依法能动履职之下，整了个明明白白、各归其“位”。回顾这起案件的办理过程，周美林说有“三难”，即厘清事实难、沟通协调难，解决问题难。怎么办？他笑称“关关难过关关过”。

先说厘清事实难。依法受理案件后，周美林带着程琦进行了调查核实，通过实地走访调查，发现问题远比阿强反映的要复杂得多，因“三房四卖”引起的三房产权被错位登记的“荒唐事”由此浮出水面。周美林感慨，调查核实时，要多从案卷中走出来、从办公室走出来、从检察机关走出来，以亲历性来确保准确性、实效性。

事情调查清楚了，那么如何从纷繁复杂的法律事实中把握实质法律关系？周美林告诉记者一个细节：每次他和程琦讨论该案时，都会默契地拿出纸和笔，根据本案的人房关系、房证关系、人证关系，在纸上画出“三房四卖”案示意图，再进行分析。“时刻保持对案件的谨慎、对法律的敬畏，这是把案件办好的根本。”周美林说。

再说沟通协调难，解决问题难。这起案件不仅涉及五方当事人，还涉及多家单位。为了让矛盾纠纷彻底得到化解，周美林组织召开“圆桌会议”，充分听取各方当事人诉求，寻求最大公约数；与各相关部门会商，争取理解和支持……“周检察官是我学习的榜样，老一辈检察人办案真的很有耐心。”程琦说。

今年是周美林从事检察工作的第40个年头，其中30多年干的都是刑事检察业务，自2020年起他才开始从事民事检察工作。“如果说刑事检察的经历让我学会了准确地适用法律，那么这起民事申请监督案件的办理让我更加深刻领悟到‘为人民司法’的真谛。”周美林在自己的办案札记中这样写道：“对老百姓而言，法条很远、很陌生。我们多为老百姓考虑一点，谋事靠前一点，老百姓就距离我们更近一点。”

（检察日报 吴贻伙 陈雨萌 蒋晓雨）