解局 | 广州安居万套保障房版图

观点网 6月3日，广州安居集团在南方钢厂保障房项目（三期）现场召开保障房项目建设专项工作推进会。

会上介绍，目前广州安居集团在建的保障房项目有4个，包括石丰、鸦岗、萝岗以及南钢项目，总建筑面积约253.6万平方米，可提供2.4万套保障房。

未来，广州安居计划开工的保障房项目有9个，包括奥体新城、新滘西路、葵蓬南路等配套项目，总建筑面积约120.3万平方米，预计提供约1万套保障房。

广州安居集团是广州市专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理的市属功能性国有公司，于去年9月1日揭牌成立，注册资本300亿元，国资委100%控股。

据2021年发布的住房“十四五”规划，广州力争供应新建商品住房65万套；力争筹建保障性住房66万套。保障房体系中，公租房3万套、共有产权住房3万套、保障性租赁住房60万套。

不少于1万套

按照最新出炉的广州市2024年计划，拟筹建配售型保障性住房不少于1万套，共涉及12项目，其中新开工项目8个，通过存量房源转化4个项目；筹集保障性租赁住房不少于10万套，发放住房租赁补贴不少于1.8万户。

保障房的顶层设计，也体现在广州安居集团目前的项目版图中。

在建的4个保障房项目中，石丰路二期保障性住房位于白云区石丰路地块 BY-1203，位处石井大道以西、红星村浮山南元中巷以北，项目计划建设公租房774套、共有产权房622套，预计共有产权房未来将转为其他类型房源，合计1396套。

鸦岗保障性住房项目位于白云区地铁十三号线朝阳站上盖，原计划作为共有产权房，目前已明确转为配售型保障房，项目共提供2542套房源。预计2032套房源将在今年7月竣工，510套住房在2025年年底竣工。

萝岗中心城区保障性住房项目（二期）即萝岗和苑二期，共有33栋住宅，房源总数8320套，包括6栋回迁安置房、5栋公租房及22栋限价房，目前1987套限价房明确转为配售型保障房，该项目已于2023年年底竣工验收。

南方钢厂（三期）保障房项目位于白云区机场高速公路与广花公路交界西侧原南方钢厂生活区，分东、西两区实施建设，建成后可提供2442套住房，含2094套公共租赁住房和348套拆迁安置房。

广州安居集团鸦岗项目原计划的2542套共有产权房、萝岗和苑二期的一部分限价房也都转为了配售性住房，由此可见广州市政府推行配售型保障房的决心，而共有产权房也将会被淡化。

配售型保障性住房的用地是划拨用地，按保本微利原则配售，一般低于商品房市场价，一个家庭只能购买一套，实施严格的封闭管理，不得上市交易，与商品房市场隔离。

因此，配售型保障房和共有产权房最大的区别就在于，配售型保障房不具备商品房属性，买入后不能流通，即使卖出也只能由政府接手，杜绝了利用借保障房牟利的可能。共有产权房在理论上是有一定升值或亏本的可能，而配售型保障房则基本上不能获得升值收益。

而且最重要的一点是，配售型保障房不仅接近成本价配售，相比此前位置较偏远的保障性住房项目，如今的配售型保障房在项目位置、社区配套、住房品质和物业管理等方面考虑更充分。

萝岗和苑二期就位于在黄埔区府板块，水西路以西、广惠高速南侧地段，小区内设置中小学、幼儿园、综合商业体、公交站场等配套公建。该项目是广州市第一个EPC模式保障房项目、第一个CIM平台试点项目、第一个采用BIM正向设计的保障房项目以及第一个装配率达55%以上的保障房项目。

另悉，今年广州开发区、黄埔区辖下两个部门涉及到的萝岗和苑二期安置房项目的预算金额合计达100052.8万。

观点媒体查阅萝岗和苑二期项目周边楼盘，萝岗敏捷广场均价3.1万元/㎡、星樾山畔TOD均价3.7万元/㎡，佳大瑞园均价达4万元/㎡，而距离该项目500多米的科城山庄二期锦泽园，均价更是高达5.35万元/㎡。

盘活存量

抛开配售型保障房不能流通这一点，即便是在去年房地产低迷时期，广州二手房网签也有近10.9万套，一手房签约7.2万套，而此次广州配售房近1万套，占比5.5%。

一方面，配售型保障房申请的人群是重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进科技人员、教师、医护人员等。

另一方面，配售型保障房的出现还有利于盘活去化率较低的商品房。

数据显示，截至5月底，广州全市商品房库存量为1173.6万平方米，自2月份以来连续3个月攀升，库存去化周期也上升至23.2个月，创下近一年的新高。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，国务院副总理何立峰指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。广州“5.28新政”也提到了要鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。

广东住房政策研究首席分析师李宇嘉接受观点新媒体采访时表示：“公众对于保障房区位的需求，通过盘活现有存量无疑是一个可行的解决方案。而存量的有效盘活，也将成为未来安居集团筹集保障性住房的重要渠道之一。”

他指出，对于广州这类存在常态化拆迁安置的城市而言，配租配售、保障房建设以及公租房的筹集等工作均可聚焦于现有存量资源。在存量资源足够丰富的情况下，新增投资建设不仅周期长、成本高昂，而且可能无法满足特定区域的需求。

而此次广州安居的鸦岗项目以及萝岗项目都是通过存量转化的。由此可见，配售型保障房的出现对于盘活广州存量市场也存在一定的积极作用。

中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大旋进一步指出，配售型保障房还为商品房市场提供示范。如果商品房开发商的建设标准无法超越保障房，购房者是没有动机购买商品房的。在有保障房兜底的市场中，开发商必然会不断提升自身的建设水平。

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