住房向国际资本开放的目的是让其高位接盘地方政府和开发商的债务

住房市场向国际资本全面开放的目的是人为推高房价，让其高位接盘地方政府和开发商的债务

文\丁彦皓-可信财商

一、为防范金融风险，政府以行政性方式限制流入房地产市场的货币总量，调节购房的贷款成本，限制流入房地产市场的货币量，维持房价与基本面的协同

自布雷顿森林体系解体后，全球深陷货币无底线投放与债务堆砌的虚假繁荣不可自拔，尤其中国经济在过去20多年的高速增长，基础货币投放更甚，远超欧美日韩总和

在人口大规模城市化与经济持续高速增长的过程中，房地产基本面稳步大幅提升，自然就成了最佳的货币流入载体，持续推高房价

房地产是最佳货币流入载体的特征导致其也成为金融危机的根源，极易受货币增量流入推高房价，使其远离基本面，形成资产泡沫与扰乱市场的资源公允配置机制，最终冲击经济

基于此，理性的选择是以行政性方式限制流入房地产市场的货币总量，调节购房的贷款成本，限制流入房地产市场的货币量，维持房价与基本面的协同

过去20年，中国房地产市场受基本面提升与增量货币流入的双重推动，房价持续上涨

2016年，房地产市场严重非理性繁荣，市场癫狂，房价急速大幅上涨，远离基本面，已经呈现金融风险的苗头

基于此，中央通过行政性的方式强力限制房价，提出“房住不炒”的发展理念，各地推出史上最严厉的限购、限售、限离，提高首付比例、贷款成本与各类税收，最终使市场回归理性

二、目前地方政府与开发商的债务已经成为中国经济最大的潜在隐患

2024年，经过七年的强势调控，中国房地产市场的基本面也悄然发生了变化，太多的地区受人口净流出与产业附加值萎缩，基本面持续走衰，叠加市场萎靡，全国房地产市场呈现了萧条的态势

但是，在上一轮市场的癫狂期，中央通过行政性的方式强势瞬间让市场降温，未给其缓冲期，从而导致地方政府与开发商出现了资产无法变现与债务兑付危机，经过几年的利息积累，形成了更大的债务危机

2024年4月，财政部公布全国地方政府债务余额约为417489亿元，但是预估地方政府隐形债务约为55万亿元，即地方政府债务总量约为95万亿，另外，目前开发商负债总量约为60万亿

即地方政府与开发商共计负债约为155万亿

事实当前这一规模的债务已经成为中国经济最大的潜在隐患，2023年中国的财政收入约为21.6784万亿元，这就意味着通过财政偿还已经绝无可能

如果任由市场出清，肆意破产，最终会对中国经济形成致命，且不可逆的危机冲击，导致经济大幅倒退，破产与失业高企

如果央行通过印货币偿还，中国的M2投放量会瞬间突破400万亿，物价飞涨与资产泡沫横行，依然会扰乱中国经济的市场资源配置机制，且拉大贫富差距与冲击中低收入群体的有限生存空间

基于此，中国政府解决这一债务危机无非四招，即

1、 首先通过发行特别国债，偿还到期的地方政府债务本息，确保兑付危机不要大规模的爆发

2、 债务重组，让债权人根据债务人的现实情况酌情减免部分本息

3、 部分债务必须让其通过破产解决，债权人承担所有的损失

4、 人为拉高房价与低价，高价变现地方政府与开发商手中的土地与房产，让财富阶层与国际资本高位接盘

三、当前中国经济的当务之急是将地方政府与开发商所持有的债务转移至财富阶层与国际资本，解除巨额债务危机的潜在隐患

目前中国经济最大的特征是产业升级转型的进程远超所有人的预期，这意味着未来中国完全可以通过高附加值产业收割全球，持续创造增量财富，确保经济高速增长与社会收入提升的持续

即使通过向市场注入增量货币，人为拉高房价与地价，使其在一定程度上远离内在价值，只要在一段时间内确保市场有价无市，房价高位横盘，也能随着时间的推移逐步化解积累的泡沫，风险可控

当前中国经济的当务之急是将地方政府与开发商所持有的债务转移至财富阶层与国际资本，解除巨额债务危机的潜在隐患

基于此，国家全面取消限购、限售、限离，降低首付与贷款利率，提高公积金贷款额度，推出买房落户与以旧换新等系列政策，尤其对高库存区域限制土地供应

其实，国家降低供给，扩大需求与加大金融支持的终极目的是推高房价，高价变现地方政府与开发商手中的土地与房产，将地方政府与开发商的债务风险转移至财富阶层与国际资本

而在这一轮政策放松中最诡异的是彻底的取消了对国际资本的限购政策，允许公司购房，便于国际资本通过批量化注册公司购置房产

严格意义来讲，目前国际货币的发行权在美国人的手中，而房地产极易形成金融风险与财富被收割，如果政府盲目全面对国际资本开放房地产市场，则必然会导致巨量资本涌入，瞬间推高房价，形成资产泡沫与收割本国国民的财富

基于此，经济主权独立国家都会对国际资本限购，杜绝其大规模的涌入

但是，目前中央对国际资本全面开放房地产的关键还是期望国际资本高位接盘中国的地方政府与开发商债务，但房价上涨到一定程度后，再次冻结市场，确保房价高位横盘，然后逐步通过产业升级转型的高附加值逐步化解前期积累的资产泡沫

四、国际资本在中国房地产市场具有三重套利空间，收益丰厚，必然规模化涌入

事实持续产业升级转型导致目前人民币兑美元的汇率被严重低估，之所以出现这一现象的关键是中国经济依然是外贸出口占主导，国际投资次之

但是随着中国经济的日益国际化，未来必然是外贸出口与国际投资并行，尤其随着产业转型升级的成功，国际竞争力更足，人民币兑美元的汇率升值已是必然

初步估计，2030年，人民币兑美元的汇率会达到1：3.5，这就意味着国际资本目前涌入中国，至2030年，仅汇率就具备一倍的套利空间

另外，目前中国房地产市场已经呈现了结构化特征，全国房地产的基本面出现了分化，长三角与珠三角的住房由于受人口净流入与产业升级转型导致将继续大幅提升，最终会推高房价

叠加政府持续大规模向房地产市场注入巨额增量货币，房价必然暴涨的现实，国际资本此时涌入中国房地产市场会有三重套利机会

中央也就掐住这一现实，通过向国际资本全面开放中国的住房市场，使其为地方政府与开发商债务接盘，化解潜在的债务危机

但是资本的本性是趋利避害，确保低风险的高收益，这就意味着国际资本断然不不会盲目投资，而是选择低估，且基本面持续稳步提升的优质标的

目前除长三角与珠三角之外房产市场的基本面都受人口净流出与产业附加值下滑而走衰，盲目通过货币投入拉高房价，必然会形成资产泡沫，收益有限，风险无尽

北上深杭核心地区的房价估值过高，且基础设施充分完善，资本、产业与人才已形成稳态，基本面很难有大的提升，而非理性繁荣期间的高估值必然回归，投资的风险极大，收益颇微

事实当前中国房地产市场最佳的投资地是上海、深圳的周边附属城市，房价极低，且发展空间无限

资本、产业与人才是沿着低房价流动的，自然会在这一地区形成增量流入，持续提升基本面与推高房价

叠加目前中国的城市演变已经从单一大城市的虹吸效应转为城市协同的红利外溢，政府大规模的投资城际高铁等基础设施建设，加速城市协同的融合，现已成为极为明确的趋势等决定，上海、深圳的周边附属城市具有极大的投资价值

本文推荐张江长三角科技城

五、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机

其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即

1、市场演变路径

2、国家的政策导向

但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就

张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期

科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建

图张江长三角科技城区位图

上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的高科技产业与年轻人赶至其他地区

最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城有九大特征，即

1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持

2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势

3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都将落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应

4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与上海平均接盘力7万有5.7万的差距

5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，利率3.45%，在最佳的时间低利率撬高杠杆

6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨

7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍

8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位

9、政府已经出台明确的规划，未来发展的蓝图已定，但是周边目前仅是稻田，未有拆迁成本与开发时间的可控

10、凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教