一文读懂上海华润观宸润府优缺点!分析一下华润观宸润府值得买吗?

上海浦东「华润观宸润府」

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2号线川沙站约500米观宸润府12月9日认购建面约98-146㎡3-4房均价63520元/㎡认购时间：12月9日9时至12月13日12时认购金：67万元

About 500 meters from Chuansha Station of Line 2, Chenrun Mansion is available for subscription on December 9. The building area is about 98-146㎡ and 3-4 rooms are available. The average price is 63,520 yuan/㎡. Subscription time: 9:00 on December 9 to 12:13 on December 13 Subscription fee: RMB 670,000

一房一价表：

「观宸润府」首开产品为建面约98-146㎡3-4房，全部为精装修房源。

有别于市面上的同类其他楼盘，「观宸润府」售楼处电话：400-9696-224在所有户型设计上至少为三开间朝南，这对于任何家庭结构的购房者来说，都能享受到更好的采光、通风、视野。

在空间布局和尺度感上，也更为合理，居住体验感更优！

建面约98㎡的3房2卫，属于市面上非常经典的一款户型。

整体布局上做到了三开间朝南，这样做的好处是将南向尺度充分利用，以保证室内有更好的采光。

The first product of "Guanchen Runfu" is 3-4 rooms with a built-up area of approximately 98-146 square meters, all of which are finely decorated.Different from other similar properties on the market, the "Guanchen Runfu" sales office phone number: 400-9696-224 is that all units are designed with at least three bays facing south, which is suitable for buyers with any family structure. You can enjoy better lighting, ventilation and vision.The spatial layout and sense of scale are also more reasonable, and the living experience is better!It has 3 bedrooms and 2 bathrooms with a built-up area of about 98 square meters. It is a very classic house type on the market.The overall layout has three bays facing south. The advantage of this is to make full use of the south-facing scale to ensure better indoor lighting.

除了客厅连接南向阳台、售楼处电话：400-9696-224南向卧室带飘窗外，北侧的书房和双卫也配置了飘窗，大大增加了实用性和空间感。

不论是年轻夫妻、一家三口还是三代同居，功能上都很很好的得以满足。未来数十年来长期居住都不在话下，这无疑是真正的一步到位产品！

In addition to the living room connected to the south-facing balcony and the sales office phone number: 400-9696-224, the south-facing bedroom has a bay window. The study and double bathroom on the north side are also equipped with bay windows, which greatly increases the practicality and sense of space.Whether it is a young couple, a family of three, or three generations living together, it is very functional and can be satisfied.Long-term living for decades to come is no problem, this is undoubtedly a true one-step product!

我们再来看一下建面约146㎡的4房：

首先要强调的是，在上海7090政策的影响下，全市范围内这个面积段的产品已是十分罕见，浦东尤其稀缺。

说直白一点，「观宸润府」这款产品对于改善客户而言，无疑是错过难再有！

Let’s take a look at a 4-bedroom apartment with a built-up area of about 146 square meters: First of all, it should be emphasized that under the influence of Shanghai’s 7090 policy, products of this area are very rare in the city, especially in Pudong.To put it bluntly, the product "Guan Chenrunfu" is undoubtedly a product that is hard to miss for improving customers!

该户型三开间朝南+南北通透+全卧室带飘窗，不管是视野、采光还是通风，这个户型都无懈可击。

细节方面，入户独立玄关的设计大大增加了使用空间，同时又提升了业主的居住尊贵感。

This three-bay apartment faces south, is transparent from north to south, and has bay windows in all bedrooms. Whether it is views, lighting or ventilation, this apartment is impeccable.In terms of details, the design of the independent entrance hall greatly increases the usable space and at the same time enhances the owner's sense of dignity.

LDKB餐厨客厅一体的大客厅，更是做到了约5.3M的朝南大面宽。

样板间实景示意图

样板间实景示意图

在储物空间方面，三个卧室都预留了足够的衣橱空间，主卧的独立套房更显尊贵。

样板间实景示意图

除了无可挑剔的户型之外，售楼处电话：400-9696-224更令人感到惊艳的当属在装标方面匠心十足的高标准精装品牌。甄选久经考验的国际、国内一线品牌，确保业主使用体验感，让生活更加的精致。

除了东芝（或同等品牌）中央空调、地暖以及霍尼韦尔（或同等品牌）新风的三大件配置之外。台盆以及次卫坐便器用的杜拉维特（或同等品牌），主卫采用的是伊奈智能化一体马桶（或同等品牌），次卫水龙头、主卫/次卫淋浴花洒用的汉斯格雅（或同等品牌）。

In addition to the impeccable apartment layout, the sales office phone number: 400-9696-224 is even more amazing is the high-standard hardcover brand that is full of ingenuity in decoration standards.We select time-tested international and domestic first-line brands to ensure owners’ experience and make their lives more refined.In addition to the three major configurations of Toshiba (or equivalent brand) central air conditioning, floor heating and Honeywell (or equivalent brand) fresh air.The basin and toilet in the secondary bathroom are made of Duravit (or equivalent brand), the main bathroom uses Inai intelligent integrated toilet (or equivalent brand), and the faucets in the secondary bathroom and the shower heads in the main and secondary bathrooms are Hanse Geya (or equivalent brand).

样板间实景示意图

厨房配置西门子吸油烟机，方太的洗碗机，还有摩恩的单水槽。

值得一提的是厨房的背板采用了整块大面积的岩板，所有窗框也都是金属窗框包边，方便污渍的打理和防水。

样板间实景示意图

除硬件之外，很多细节的呈现让人倍感暖心！

比如与千万豪宅前滩润璟同系列的奢石、石英石台面的橱柜、墙面墙布等精装一体化交付，配色协调，整体呈现海派风格。

样板间实景示意图

如此高品质的精装标准，别说是全市600万级新房，即便是市区千万级豪宅都有不少项目难以与之匹敌！

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浦东地标品质城市封面

「观宸润府」作为华润置地海派精神3.0产品。

不仅是浦东继前滩润璟之后第二个力作，也是上海继苏河湾中心润府之后的第二个润府。

效果图

润系在华润置地住宅产品体系中，售楼处电话：400-9696-224具有严格的五项准入标准“择址、风雅、匠心、圈层、服务”，三大硬核产品价值，是华润置地高品质人居产品中的高品质主流产品线。

本次的「观宸润府」不仅延续了润系产品海派风格的营造、用料的扎实，首开均价仅约63520元/㎡，也让更多的购房人群能够得以享受到更高的品质。

效果图

光是从外立面的颜值上，售楼处电话：400-9696-224就已经有着领先同级别新房的底气，项目铝板线条+大面积玻璃板的运用，与空中塔冠彼此呼应，匠心缔造润系海派人居。

效果图

值得一提的是，玻璃塔冠在上海一般只有地标性的建筑才会使用，比如华润中心和苏河湾中心，还有一些约200m的商业写字楼。

而这种在住宅设计难得一见的原因，还是因为塔冠采用玻璃造型巨大的成本投入。

但就是这种对设计的执着，让浦东城市副中心内多了一座国际前沿审美流体的建筑，这是新的城市天际线，也是未来业主身份的象征。

效果图

项目萃取海派建筑的经典元素，售楼处电话：400-9696-224将海派基因融入生活空间，更是萃取思南公馆、孙科别墅等上海别墅花园海派基因，凝练九个私享高定园景。

每一座花园都代表着一种不同的园林景观，真正做到一步一景。

示范区实景图

五重归家礼序：高奢门头、售楼处电话：400-9696-224酒店式落客庭院、奢雅大堂、浮岛书吧、观源会客厅，奢华之余更将海派生活融入场景，归家即度假！

示范区实景图

首先，是与东京安曼、售楼处电话：400-9696-224曼谷四季奢华酒店的同款酒店式落客区，让你进家门时就已经彻底放松，拾得怡然从容。

随后，穿过奢雅大堂、浮岛书吧、观源会客厅等归家礼序，演绎海派尊崇。让海派生活场景融入生活，让居者回归自我、对话内心。

示范区实景图

最难得的是，在社区的打造细节上，售楼处电话：400-9696-224项目运用到了与千万级豪宅前滩润璟同样的石材、奢石等材料。

甚至还有全上海首发的玉石。

这个奢华感别说是约600万级的新房，就算是市区千万级豪宅，也是少见的。

而这，就是华润置地的匠心、是润系海派产品的产品力。

示范区实景图

内部格局上，架空层赋予生活更多的可能！

项目在大部分楼栋中，售楼处电话：400-9696-224打造架空层润+生活聚场，例如：会客厅、休闲阅读、健身瑜伽教室、积木乐高、儿童剧场、无人超市、快递收纳等。

效果图

整个社区的海派风格之浓郁，售楼处电话：400-9696-224用料之奢侈，在整个浦东豪宅圈都算得上出类拔萃，何况是约600万级的新房市场呢？

这正是现在改善人群愈发追求的一步到位，也是市场非常稀缺的居住境界。

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2号线500米真地铁房

众所周知，上海这座城市的规划是以两条“十字型”发展轴开枝散叶的。

一条是竖向的滨江发展轴，另一条则是几乎和地铁2号线重叠的横向发展轴。

展开地图不难发现，整个上海的核心交通枢纽（虹桥+浦东机场），顶级商务CBD（南京路、陆家嘴、人广、静安寺、中山公园、张江等），和高尚住宅区（西郊、碧云、唐镇）全部都被2号线串联起来。

其他线路的普遍特点是以一个高价值原点向外辐射延伸，而2号线则是一条没有短板，没有价值外溢的通体黄金线路。

示意图

所以，在上海置业，2号线沿线的住宅将至少有2大优势：售楼处电话：400-9696-224

• 居于2号线沿线，可迅捷通达沪上绝大多数顶级商务CBD；
• 大量高净值人群汇聚2号线，论保值能力，比起内环内都不遑多让！

然而，想要在这样一条黄金线路上车，难度可以说是MAX级！

曾经2号线的洼地是最西段，也就是虹桥徐泾，2018-2021年间有不少约5.8万/㎡的新房可供选择。

但随着土拍价格的不断上涨，如今徐泾二批次宅地的联动价约6.95万/㎡；而唐镇的新房价格也在去年便已站上7万单价。整条2号线沿线的置业门槛，已逐步接近700万。

「观宸润府」约63529元/㎡的首开均价，3房总价仅约600万级，且是目前整条线路中，鲜有的与2号线直线距离仅约500米的真轨交盘。

更重要的是，进站后6站张江高科、10站可达世纪大道，然后一路畅通陆家嘴、南京路、人民广场、静安寺等沪上顶级商圈。

如此含金量的地段，其性价比可见一斑！

示意图

商业方面：项目约500米范围内有百联川沙购物中心、售楼处电话：400-9696-224绿地东海岸国际广场、绿地云悦坊商业广场、川沙九六广场（在建）、地块西侧商业用地、南侧住宅项目还配有3万方商业。周边还有家乐福、金汇商业广场、浦东现代商业广场、川沙商业广场。

效果图

除此以外，北侧还有多个商服商办规划用地，川沙路两侧必将成为产业发展的核心地带，为项目带来源源不断的人才、资源与活力。

医疗和教育方面：售楼处电话：400-9696-224项目周边教育科研及医疗卫生保障相比比较成熟，上海市浦东新区人民医院、上海市浦东新区中医医院为就医提供了充足保障。浦东新区实验小学、川沙中学南校、侨光中学等优质教育资源更是为项目居民上学提供了丰富的选择。（本项目周边学校规划等信息仅供参考，学校的名称、建成时间，开办学性质、办学规模，学位设置、招生条件及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，本公司对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。）

示意图

生态资源方面：根据规划川沙板块未来将新建2处区域公园、1处城市公园、6处地区公园和52处社区公园。

其中，项目东侧规划有沿河绿地走廊，向北直达川沙公园；大面积公园绿地，直到川周公路都将是绿地和河道；

图源：川沙发展动态公众号

在许多人的眼里，川沙是一个成熟宜居的板块，售楼处电话：400-9696-224但很少有人知道，作为城市副中心的川沙，仍然在不断的更新发展。

根据“上海2035总体规划”，川沙部分区域纳入主城范围，共同承载上海作为全球城市的核心职能。同时川沙成为新晋四大城市副中心之一，不仅是引领浦东“中部崛起”的重要引擎，更是上海建设卓越的全球城市的重要功能承载区，川沙未来的发展将迎来崭新格局。

在浦东超级枢纽、售楼处电话：400-9696-224迪士尼国际度假旅游区、张江科学城（自贸区、科创中心）这三大战略格局驱动下，川沙副中心成为浦东再一次腾飞恢弘蓝图之上新支点，未来澎湃世界的精彩发展蓝图已绘就。

上海2024年5月最新政策

目录

①最新购房政策：限购资格 贷款额度 及利率

②527新政影响

③新房与二手房优劣势评估维度

④新房与二手交易费用详解

1️⃣最新购房政策

本次调整：(1)购房资格(2)首付比例(3)商贷利率 (4)公积金贷款额度

(1)资格：

无户口且单身的，社保5年改3/2年，临港维持1年，即可购房。其中，单身外环内新房不行，可以买二手，限购范围如下图。

多娃家庭可多买1套（2年前其实就有预判疫情后人口和地产政策的一个大胆推测），离婚3年内限购取消。

(2)首付比例 如首图

首套20%（原30% 已两次下调）

二套五大新城+宝山金山30%，其余35%

五大新城包括：嘉定 青浦 松江 奉贤 临港

为什么加了宝山金山，2年前也有铺垫上海终于对宝山金山下手了

Q&A常见问题

Q：刚签约的能享受新政策吗？

A：上次政策调整刚付了首付还未办贷款的有维权成功的，开发商给退了首付差额，抓紧沟通

Q：外地有房贷按首套还是二套？

A：外地商贷结清后上海无房可按首套20%首付，是否会进一步放松看通知

(3)商业房贷

额度：收入流水覆盖双倍月供，目前不严，可用税前收入计算，一般月供x200=可商贷额度

利率：目前LPR 3.95%（2024.5）

首套利率-45BP3.5%（加点已两次下调）

二套利率3.9%(市区浦东闵行等)

二套利率3.7%(五大新城+二山)

Q&A常见问题

Q：选哪家银行贷款划算？

A：各家银行开始卷返点了，目测近期会越来越卷，实测后更新

Q：贷款已经批的还能按照新利率吗？

A：存量贷款BP加点不受影响，以批款时为准，LPR根据自己选择按期浮动，详询各自贷款行

(4)公积金贷款

额度：个人正常65w（原50万），公司有补充公积金的可多15w（原10w），最高共80w，夫妻两人一起贷额度加总，有二胎额度*1.2，最高192w

✅要求：近6个月正常连续缴纳上海市住房公积金

基本账户 余额≥21667元可贷满

补充账户 余额≥15000元可贷满 补充账户余额*10为可贷额度

利率：

公积金首套2.85%

公积金二套3.325%

Q&A常见问题

2023.10起新政，已结清首次公积金贷款后，还可享受一次3.1%首套公积金利率，夫妻双方均使用过首次后一起贷款算使用两次，按二套利率

(5)税费（本次无调整 上次调整为2024. 12. 14）

契税：新房与二手均要缴纳，规则暂未更改

≤90平买家唯一住宅按1%

>90平唯一1.5%

不唯一3%征收

办产证时交，满五唯一的二手普通住宅与新房都只有契税

个税：

二手普通住宅（≤144平）1%，卖家满五唯一免征；

非普通住宅2%不免征

增值税：

满五二手普通住宅（≤144平）免征;

满五二手非普通住宅按两次交易的差额*5.3%征收;

其他情况（不满五等）按本次房价成交价全额*5.3%征收

2️⃣新政影响

这个世界终究是有点癫了。

kfs首先有点癫了，觉得韭菜购变多到处回收此前放出的折扣。然而因为短时间内四次下调，存量用户有点炸毛，纷纷打算提前还款；还没下手的又怕等等还有更好的政策，有一部分可能选择继续等等。

短时间内想买房苦于没资格的选手确实会托起一部分去化，长时间看还是要等经济形式稳定楼市才会企稳。

回收折扣与离婚预约

3️⃣新房与二手优劣势评估维度

前两年热度很高新房尚有倒挂时，二手房交易成本（首付、税费）很高，这两年情况已逐渐回归正常，部分打新选手转为二手大刀捡漏。点击放大

4️⃣新房与二手交易费用详解

新房与二手房各环节所需资金

咨询更多政策请咨询电话：400-9696-224