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物流公司股权质押也能获得200亿贷款?万科再被惠誉下调评级!

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万科刚刚获得了招商银行200亿贷款,就被惠誉再次下调评级!

这不是第一次被降级了,上个月被穆迪下调至Ba3,万科还表示坚决反对,而这次降级没有任何表态。

200亿是房地产行业2020年以来单笔金额最大的贷款。

然而,这么大的“利好”却丝毫没有改变评级机构对万科的看法,理由很简单:销售不及预期,不能产生现金流用以偿还巨额债务。

今年3月,市场传出有12家银行在为万科筹措最高800亿元人民币的银团贷款,以应对未来到期的公开市场债券兑付。

这12家银行分别是工农中建交邮六家国有大行,以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份行,由宇宙行工行作为银团牵头银行。



欠谁的钱都是欠,为什么要用银行贷款置换债券?

因为公开市场发行的债券是面向广大不特定投资者发行的标准债,一旦违约就要发布公告,等于官宣爆雷,其他债权人就会要求提前还钱,造成挤兑。

而贷款是非标债务,可以与银行一对一谈判,通过延期、借新还旧等方式缓和,不用对外发布公告。

但银行也有自己的利益,凭什么让我们接盘?

经过一番博弈,银行最终松了口:贷款可以,但要有足够的抵押物。

负债1.24万亿的万科,早已将能抵押的资产都抵押了出去。

银行只好勉为其难地降低标准,接受一些原先看起来不那么优质的资产作为担保物,陆续向万科发放贷款。

1、兴业银行深圳分行向万科的子公司上海中区地产有限公司和上海万科企业有限公司,发放了为期14年的14亿贷款。

上海中区公司将持有的中区广场项目抵押给兴业银行,同时将该项目产生的应收账款质押给兴业银行。

2、邮储银行深圳罗湖区支行向万科发放了为期3年的13亿贷款,万科两家控股子公司武汉万科鲩子湖房地产有限公司和宿迁万腾置业有限公司分别以持有的项目土地提供相应的抵押担保。

3、中国银行深圳分行向万科提供了两笔共计18.9亿元贷款!

其中有一笔金额为6.9亿元,提供担保的还是武汉万科鲩子湖房地产有限公司,以其持有的长沙市万诚房地产开发有限公司100%股权提供相应的质押担保。

另一笔金额为12亿元,由控股子公司常州旭程企业管理有限公司,以持有的常州圣鑫置业有限公司100%股权为前述借款提供相应的质押担保。

4、农业银行深圳分行向万科提供了3笔合计22亿元的贷款,期限均为3年,由万科位于西安、武汉和扬州的三家控股子公司以持有的孙公司100%股权作为质押担保。

5、北京银行深圳分行向万科及其四家控股子公司提供了两笔共计24.64亿为期10年的贷款,这些贷款都属于北京银行向万科提供的44.49亿元授信范围内。

而万科为这44.49亿的授信,以深圳、佛山、广州和上海的六家控股子公司持有的房地产项目作为抵押。

6、招商银行深圳分行向万科提供了200亿贷款,以其持有的万科物流发展有限公司81.62%的股权作为质押担保。

万科物流注册资本为330亿,81.62%的股权账面价值约270亿。

在上述银行中,北京银行并未出现在当初800亿银团贷款的小作文中,而牵头的工行至今仍未向万科提供贷款。



以上贷款的担保物分为几种情况:

1、中区广场

这是成熟的商业地产项目,万科手中为数不多还未抵押的优质资产。

2、不动产,包括土地项目和房地产项目。

土地项目是没有开发建设的;而房地产项目大概率属于在建工程,因为已经建好的项目早就抵押出去了。

4、孙公司股权

这些孙公司很可能是项目公司,名下有房地产项目,质押项目公司的股权相当于抵押不动产。

5、物流公司股权

对于银行来说,已经运营多年的中区广场当然是最好的抵押品目。而不动产抵押,尽管有抵押物贬值风险,但只要肯降价还是能变现的。

最不可思议的就是物流公司股权,账面价值高达270亿,全国都没几个有能力接盘的下家,流动性很差。



以上贷款,大多是以万科自己的名义借的,提供贷款的都是各大银行位于深圳的分支机构,这也符合常理。

然而,上海两家子公司以位于上海的物业进行抵押贷款,提供贷款的还是深圳的银行,即兴业银行深圳分行。

这也折射出,800亿银团贷款是由深圳方面筹划的,外地银行根本不买账。

而提供最多贷款、担保条件却最差的招商银行,总部就在深圳,似乎也印证了这一猜测。

众所周知,万科的大股东是深圳地铁!

去年底,深铁曾表示:已经准备了丰富的“工具箱”,将根据市场情况进行有序释放以支持万科,包括以市场化、法治化方式,承接万科在深圳的部分城市更新项目……

“市场化、法治化方式”的说法值得玩味,大股东并没有表示“不惜一切代价”!

那么,深铁到底提供了什么帮助?

万科以杭州西溪印象城作为底层资产发行了中金印力消费REIT,估值约39.59亿元,深铁打算认购10亿。

杭州西溪印象城也是运营多年的成熟商业地产项目,有稳定的现金流,安全性远远好于项目公司和物流公司的股权。

可见,深铁也不傻啊!

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