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北京城建5亿上海首次拿地,大本营中心城区供地减少外拓不利,小地块刚需盘能否在沪顺利迈出第一步?

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在宣布放松限购的次日,上海就迎来了第二批集中供地的开拍。而这场土拍,上海又迎来了新的玩家——北京城建。

这家京城国资一次就报名了4幅出让地块中的三幅,其中两幅是单独报名,还有一幅是联合了首开和金茂。

最终,北京城建顺利实现入沪目标,摇中杨浦区长海社区016-02地块(长海街道337街坊)。成交价5.3亿元,成交楼面价6.23万元/平方米,溢价率10%。房地联动价10.7万元/平方米,装修标准(集采价)4000元/平方米。

“像上海这样的高能级城市,目前是房企布局的重仓所在,不仅是北京城建,大量华南和华西房企都会积极布局。北京城建本身当然也会选择在北京拿地,但北京的市中心地块近几年供应量少。”58安居客研究院院长张波分析。

实际上,北京城建并非是初次离京发展,其项目已经覆盖到诸多二线城市,但相比北京,在这些城市,北京城建的发展难言成功。

此次进入上海,是其第一次进入北京外的一线城市,也正赶上上海政策放松的红利,踩对政策节奏的北京城建能不能踩对市场节奏,这一战将成为其最大考验。

入沪的决心

北京城建此次入沪实际上是动了心思的。

其单独报名的地块均不大,最终成交的地价分别为5.3亿元、13亿元。本次出让地块中最贵的闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块,起始总价为49.67亿元,最高限价54.64亿元,尽管北京城建也报名,但联合了首开和金茂,三大国企拿这幅地块,压力也不算大。

另外,此次土拍的参拍企业数量并不多,其拿下的杨浦长海社区地块仅有三家企业报名,这也使得北京城建成功入沪的概率大为提升。

北京城建拿下的这地块质量较高,位于杨浦中外环,周边建成和规划了多条轨道交通,配套也很成熟。价格方面,地块联动价10.7万/平方米,地块南侧杨浦城投悦江湾均价9.9万/平方米。两个多月前,广州国企越秀花费7.5亿摇中的周边1宗商住地,溢价率9.58%,房地联动价9.2万/平方米。

按照地块要求,本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%,大部分是中小套型。这意味着,这块地未来大概率被打造成刚需盘。

此前北京城建在北京的楼盘多为豪宅盘,首次进入上海,能否打好第一炮?

“杨浦区长海社区地块区位和价格优势都相对较好,也更易控制风险。”张波对《凤凰WEEKLY地产》称。

从时机来看,就在土拍前一天,上海发布放松限购政策,主要包括外地户籍居民购房社保个税年限5年变3年,外地户籍单身人士购房范围增加了外环内二手房等。除此之外,首套房首付最低降至20%、商贷利率降至3.5%。

某种程度上来说,这些优化的政策和政策放松的群体,也给不熟悉上海市场的北方来客提供了更多的机会。

新“京企一哥”

作为北京“地头蛇”,北京城建在地产领域的发展一直被首开压制。

直到2023年,北京城建实现销售额326.0亿元,同比增长7.4%,在北京房企销售排名中位列第二,力压首开成为北京本土企业的“一哥”。

特别是北京城建天坛府,在去年2000万豪宅的成交排行中位列第二,成交金额达到了71亿元。

今年以来,北京城建在北京相继拿下了房山拱辰街道地块,房山区长阳镇FS00-0101-0002、0003地块,拿地总额超过了38亿元。

北京作为北京城建压舱石一样的城市,成为其绝大部分销售来源。

但北京城建的业务布局并非只在北京,其开发项目已经覆盖了天津、青岛、重庆、成都等多个城市。

根据上市公司城建发展的业绩报告,2023年,城建发展通过股权收购、摇号、联合竞买等方式获得海淀双新村、朝阳奶西、三亚抱坡、黄山谭家桥4宗用地。

但在北京销售顺利的北京城建在其他城市的开拓并不顺利。

首先是,大部分城市对营收的贡献都很低,像成都市场虽然营收增长了594%,也仅有17亿元;南京市场则出现大幅度下滑85%的情况,证明基本没有项目了。这使得北京城建的房地产业务营收在去年下滑了17.75%。

另外,即便是那些营收出现增长的城市,与之相随的是成本的大涨,使得利润下滑,北京城建布局的7个城市,除了北京,其他6个的房地产业务毛利率都出现了3%-18%的下滑。

从进驻的城市来说,这些城市的能级不算低,但是北京城建在这些城市既要面临着市场占有率下降,又要面对着即便营收大增也很难赚钱的局面。

另外,建筑行业出身的北京城建还承担着回迁房、保障房等政策性住房的建设任务,但这部分项目大多还处在前期阶段,并且都在北京,无法成为其外拓发展的优势。

从北京城建此次大举进军上海市场的举动来看,到更高能级的城市拿优质的地块,显然已经成了其外拓的关键一步。

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