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安徽高速,在上海疯狂抢地

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文/十一弟

上海的购房首付比例,已经下调到了最低两成。

新政次日,上海就顺势卖了四块地,揽金上百亿。

其中,最贵的一块地位于闵行区,起拍价将近50亿。

报名参拍的有四家开发商——

中海,绿城,金茂、首开股份、北京城建联合体,以及安徽安联高速公路有限公司、安徽省高速地产集团有限公司联合体。

在拍卖现场,厮杀了四十五轮之后,触及地块最高限价,总地价被抬高到了逾54亿。

转入摇号环节之前,已经有两家开发商知难而退,地块中签率50%。

最终,安徽安联高速公路有限公司、安徽省高速地产集团有限公司联合体幸运摇中。

这两家企业背后,同属一个大股东——

安徽省交通控股集团有限公司。

它是安徽最大的省属国企之一,主要负责全省高速公路的投资运营管理。

据说,安徽省内九成以上的高速公路,都在它的手上。

房地产是安徽高速的主营业务之一,但收入占比并不高。

去年,安徽高速的营收规模超过了682亿。

其中,收入贡献最大的,还是公路桥梁运营业务收入,占比将近36%。

它的房地产业务收入70亿,营收占比一成左右。

这次在上海拍下闵行地块的安徽省高速地产集团有限公司,是安徽高速旗下地产业务的核心平台。

过去很长一段时间,安徽高速的地产业务,主要集中在安徽省内,尤其是合肥。

2022年,高速地产的销售规模127亿,其中合肥一个城市,就卖了102亿。

在房地产业务上,安徽高速向东挺进,跨省到上海抢地,是从三年前开始的。

早在2013年,它曾经花了11个多亿,在上海嘉定区抢到了一块地。

这块地被开发成了安高·东方御府,并在2016年建成交房了。

但此后的八年时间里,安徽高速就从上海楼市淡出了踪迹,几乎再无出手拿地。

一直到2021年,它又卷土重来了。

那一年,安徽高速一出手,就在青浦区接连拿下了两块地,总地价超过31亿。

到了2022年,它在上海拿地的胃口,变得更大了。

安徽高速拍下了位于浦东新区的一块地,总地价超过50亿。

当时,跟它一同报名参拍的,还有其他六家开发商——招商蛇口、保利地产、中国铁建、金茂、厦门建发、厦门象屿。

但最后,都败在了安徽高速手下,一举摘牌。

这块地楼面价不到4.3万/平米,新房限价7万/平米。

地价与房价之间,每平米有两三万块钱的价格差,利润空间相对充足。

安徽高速将其开发成了安高·申宸院,去年八月份开盘入市。

申宸院的开盘价,与周围二手房价格存在倒挂,买到就算赚到。

于是,项目一开盘,就遭到了上海人民扎堆哄抢——

一期推出来的322套房,吸引了1192组客户认购,开盘当日售罄。

二期加推了308套房,吸引了1091组客户认购,又是开盘当日售罄。

这两次开盘,平均算下来,有三四组客户在抢一套房。

十一弟查了下,按照安徽高速的销售计划,申宸院在今年就能清盘了,总销售额80亿。

通过快周转策略,安徽高速在申宸院项目上尝到了甜头。

它在上海拿地,就更激进、更大胆了。

去年,闵行、杨浦、嘉定、青浦挂牌的几块地,起拍价都在几十亿以上,报名企业里都有安徽高速。

无一例外,地块争抢太过激烈,触及最高限价转入摇号环节,安徽高速运气稍微差了一点,没能中签。

看来,最后能阻挡安徽高速在上海拿地的,也只有摇号机里翻滚的乒乓球了。

加上这次拍下的闵行地块,短短三年时间,光是拿地,安徽高速就已经在上海砸了136亿。

在上海楼市,安徽高速拿地总价越来越高,投资越来越大。

实际上,它的主营业务里,并不靠房地产来支撑营收和利润。

去年,安徽高速营收规模超过682亿。

其中,公路桥梁运营业务收入245亿,占比36%;房地产业务收入70亿,占比10%。

它的公路桥梁运营业务毛利率,超过了45%,远高于房地产业务的21%。

十一弟算了下,去年,安徽高速的整体毛利润154亿。

其中,公路桥梁运营业务毛利润111亿,利润贡献72%;房地产业务毛利润15亿,利润贡献10%。

也就是说,作为主营业务,公路桥梁运营贡献了安徽高速的利润大头。

而之所以要在上海大举抢地,是因为它背后扛着一个巨大的任务——

“5355”奋斗目标。

到2025年,安徽高速的资产规模要达到5000亿,完成投资3000亿,非路产业利润贡献率超过50%。

十一弟看了下,在安徽高速的主营业务里,除了公路桥梁运营与房地产,还有燃油购销、建筑施工、工程勘察设计及咨询服务、工程材料销售、道路物流等上十类业务。

但是,无论是营收,还是利润,跟房地产业务相比,这些业务不成规模,很难拉动实现它的增长目标。

比如,燃油购销业务在去年的收入规模,超过了96亿,比房地产业务更高。

不过,它的毛利率仅为7%,远低于房地产业务。

建筑施工业务、工程勘察设计及咨询服务业务的毛利率,达到了23%、59%,要高于房地产业务。

但这两项业务的营收规模,分别只有20亿、14亿,又远低于房地产业务。

目前,安徽高速的资产规模4111亿,非路产业利润贡献率大约28%。

到明年,若要实现资产规模达到5000亿、完成投资3000亿、非路产业利润贡献率超过50%的增长目标,公路桥梁运营业务之外,就只能靠房地产了。

而留给安徽高速兑现目标的时间,已经不多了,必须抓紧大干快上了。

在上海,一块地动辄都要几十亿的土地款,带来上百亿的销售额。

一咬牙、一跺脚,大手笔抢下几块地,很快就能把企业的资产规模、营收体量滚大起来。

如果房地产都不能拉动安徽高速的资产和利润增长,其他业务就更别提了。

扛着最远大的任务目标,当然要选择最快速的捷径。

毕竟是在体制内,选择总是大于努力。

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