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华泰证券:上海房地产新政或是一线城市政策风向

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5月27日,上海发布房地产新政,在限购、限贷、二手房交易等方面全面展开积极调整。信贷政策调整后上海限贷政策为一线城市最宽松,首套房房贷利率降幅较大。本次调整也是自517政策后,首个一线城市的“去库存”政策落地,有望持续向市场注入信心。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。

核心观点

一线城市开启“去库存”,有望提振行业信心

5月27日,上海发布房地产新政,在限购、限贷、二手房交易等方面全面展开积极调整,并在支持居住困难家庭改善居住条件,探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源等方面均有相应支持性举措。本次调整是自517政策后,首个一线城市的“去库存”政策落地。上海全面积极的楼市新政有望带来核心城市价格预期的企稳,进而稳定行业预期,加速基本面的筑底。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。

行政政策:全方位多角度优化,强化安居导向

本次限购政策调整包括:1)优化非沪籍购房条件,社保方面,普通居民由“连续缴纳满5年及以上”调整为“满3年及以上”;重点区域非沪籍人才则从“满3年”调整为“满2年”。在购房区域方面,重点区域非沪籍人才购房区域由“所在产业片区”扩大至“所在区全域”;非户籍单身人士购房区域由“外环外新房+二手房”,增加“外环内二手房”。2)调整相关政策口径:取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策;取消赠与5年内计入赠与人的住房套数的政策。3)支持多孩家庭购房:在限购基础上,二孩及以上多子女家庭可多买一套。4)企业购房:对企业购买小户型二手住房用于职工租住的,不再限定购买住房套数。本次上海政策调整主要体现在:1、使得非沪籍人口在上海购房门槛降低,释放被压抑的需求;2、重新释放房票,如离婚、赠与等导致的限购限制取消;3、鼓励各方面二手房购房倾向,都旨在激活二手房流动性。综合比较力度,调整后的政策较北京(非本地社保5年)更为宽松。

信贷政策:调整后限贷政策为一线城市最宽松,首套房房贷利率降幅较大

上海从商贷首付比例、贷款利率,公积金贷款额度对信贷政策进行调整:1)首付比例:首套房由30%调整至20%;二套房核心区/非核心区首付比例由50%/40%调整至35%/30%。2)房贷利率:首套房贷利率由3.85%调整至3.5%;二套房贷利率核心区/非核心区由4.25%/4.15%调整至3.9%/3.7%。3)单/双缴存家庭首套房公积金贷款额度分别提升20/40万。三大政策合力既降低前期购房难度,又减轻后期还贷负担,有望激发刚需与改善型需求释放。值得注意的是,上海首套房贷利率此次调降35BP,降幅为目前明确利率调降幅度的城市中最大。同时横向对比看,上海首付比例与房贷利率均为一线城市最低,未来其他一线城市信贷政策存在跟随上海进行调整的可能。

行业基本面仍在筑底,高能级城市地产政策有望进一步优化

目前行业基本面仍在筑底期间,截至5月24日,本月54城新房销售面积同比下降36%,本年同比下降40%;价格方面,4月贝壳二手房价格指数环比下降1.8%。上海作为一线城市,打出政策宽松组合拳,有望稳定市场预期。一方面,在本次政策调整之后,上海的调控政策几乎是京沪深最松(限购政策较北京松,较深圳基本持平;同时首付比例与房贷利率更低),后续更多城市有望向上海看齐,进一步优化地产政策。另一方面,上海作为一线城市提出探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源,将在去库存方面发挥作用,有望持续向市场注入信心。

风险提示:行业政策调整对企业经营的扰动;行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险;部分房企因现金流压力造成的经营风险。





风险提示

行业政策风险:宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性,在新发展模式的指引下,住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能,都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险:房地产行业规模高峰可能已经过去,部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险:若经营和融资性现金流修复低于预期,部分房企仍可能面临较大的资金链压力,进而出现经营困难等问题。

本文源自券商研报精选

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