睿见丨公募REITs陆续出镜，招商局REITs探索全扫描

2019年，招商局商业房托正式登陆港交所，招商局集团正式开启了REIT领域的实践与探索。

迄今，招商局旗下已完成招商局商业房托、招商蛇口产园REIT两只REIT产品上市。至此，招商局完成了境内外商业不动产和产业园资产双REITs平台搭建。

当前，招商局仍在加速推动公募REITs的发行，以此引进更多“活水”盘活存量资产。日前，招商局旗下的公募REITs推进有了突破性进展。

其中，招商公路REIT已获通过，即将进入募资阶段，目标募资37.75 亿元；招商公寓REIT也进入申报阶段。据早前信息披露，招商局正同步探索港口、仓储物流等符合公募REITs要求的资产上市。

招商局有意借助REITs的发行，实现业务结构“由重入轻”的转变，以支撑公司发展再上台阶。

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两只新公募REITs相继推出

招商局集团作为综合性企业，旗下业务丰富多元。其中，实业板块就拥有港口、仓储物流、高速公路、产业园区、保障性租赁住房等大量基础设施资产。乘借着公募REITs推行的东风，招商局正逐步谋划将上述资产以REIT形式推向资本市场。

就在5月27日，招商蛇口正式宣布，公司全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司（简称“招商公寓”）作为原始权益人，以其持有的位于深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目开展租赁住房REITs交易所申报工作。

壹栈太子湾、壹栈林下项目位于深圳市南山区，均为具备保障性质的租赁住房，总建筑面积约6.78万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套。壹栈太子湾、壹栈林下项目已分别投入运营超4年和8年，项目运营成熟，2023年度平均出租率达92%和98%，运营收入分别为3383万元及5287万元。

公告透露，截至2023年12月31日，招商公寓REIT底层资产评估价值为12.87亿元。与已上市发行的五只保租房REITs项目相比，招商公寓REIT的估值仅次于城投宽庭REIT（31.08亿元），尽管其房源数及总建面是所有保租房REITs中最小的。这亦侧面显示了其良好的业务运营底色。

而在此之前，5月24日，招商公路REIT项目正式获批。这将有望最快成为招商局收获的第二个境内公募REIT平台。

资料显示，该REIT底层资产为亳阜高速（济广高速安徽省亳州至阜阳段）的收费公路权益，亳阜高速全长101.3公里，项目设计车速为120公里/小时，为双向四车道，决算总投资27.44亿元。据最新的反馈问询函显示，该REIT估值为37.75亿元。本次招商公路REIT的净募集资金拟投入京津塘高速公路天津段改扩建项目。

如上述两只公募REITs推进顺利，招商局将成为实现三单境内公募REITs突破的企业之一。而其旗下招商蛇口也由此形成两只境内公募REITs+一只境外REITs的格局。

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欲借REIT打开发展新动能

招商局集团正力求通过REITs等的发行，打通新的融资通道，以推动业务发展。

数据显示，2023年，集团全年实现利润总额2268亿元、同比增长3.4%，净利润1910亿元、同比增长6.3%，总资产约13.6万亿元、同比增长8.9%。

尽管整体业绩尚可，但旗下各板块业务表现不一。仅以招商蛇口为例，该公司曾欲3年内跻身五强，2023年更定下3300亿的销售额目标。

最新年报显示，2023年，招商蛇口累计签约销售金额为2936.35亿元，同比增长0.35%，失约年度目标。

此外，招商蛇口的其它运营数据表现也一般。报告显示，2023年招商蛇口实现营业总收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归属于上市公司股东的净利润63.19亿元，同比增长48.20%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润57.33亿元，同比增长69.23%。

值得注意的是，招商蛇口归母净利润高增归因于减值减少和权益比例提升。

具体来看，2023年，招商蛇口计提资产和信用减值损失24.18亿元，较2022年少计提40.41亿元；招商蛇口2023年结转项目权益比例提升，少数股东损益27.87亿元，较2022年减少20.47亿元。

与此同时，招商蛇口的毛利率也持续走低，2023年毛利率15.9%，同比下降3.4个百分点。

来到2024年，招商蛇口的业绩看似有所改善，数据显示，第一季度，招商蛇口营收约237.47亿元，同比增加58.22%；归属于上市公司股东的净利润约3.32亿元，同比增加22.22%；基本每股收益0.01元，同比增加150%。

然而，当期，招商蛇口累计实现签约销售金额402.08 亿元，同比下降44%。另外，经营活动产生的现金流量净额为-106.11亿元。可见，销售回款正逐步缩减，且支出部分明显超过收入，这也迫使招商蛇口广开资金源。

此外，仅就商业运营板块，招商蛇口还有更大的目标有待实现——“十四五”末实现100个购物中心、100亿持有营收的“双百”计划。截至2023年底，招商蛇口在全国持有管理商业项目超70个，开发运营写字楼逾30个，离目标的达成仍有相当一段距离。

已上市的招商局商业房托及蛇口产园REIT，无疑很好地承担了招商蛇口盘活存量资产、寻求新发展动能的重要角色。

目前，招商局已上市的两单REITs项目也相继完成了扩募工作。其中，2022年上半年招商局商业房托收购了北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区以外的写字楼资产。截至目前，招商局商业房托的底层资产共六个，分别为深圳蛇口新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城、北京招商局航华科贸中心，总资产规模亦近百亿。

至于蛇口产园REIT，其于2021年6月作为首批基础设施REITs之一在深交所首次发行上市，并于2023年6月完成扩募份额上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。其底层资产分别为深圳招商局智慧城的光明加速器二期项目，蛇口网谷的万海大厦、万融大厦，总估值为36.11亿元。

但值得关注的是，受整体经济形势及市场低潮期影响，上述两只REITs项目估值均有所下滑，当中不少资产项目出租率及租金出现下滑的情况，若想顺利推进更多REITs项目的上市发行，及提高资产估值水平，招商蛇口仍需进一步提升其运营能力，以释除市场的顾虑。

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万事皆备，后发先至？

据了解，为了推进REITs项目的发行工作，招商局在其金融板块已提前有所布局。

据悉，招商局旗下证券公司、基金公司、银行、保险公司、私募投资机构等，可担任公募REITs的财务顾问、管理人、托管银行、投资机构、做市商以及Pre-REITs投资机构、资产培育期资金支持机构等关键角色。

“加强两大板块内部协同，推动实业板块实现增长方式‘由量向质’、业务结构‘由重入轻’的转变，形成金融板块全链条参与的公募REITs生态。”招商局早前曾如此表示。

在本次招商公路REIT项目的发行中，招商基金及招商财富就发挥了重要角色。其中，招商基金担任基金管理人，招商财富则为资产支持计划管理人。

除了公募REITs，招商基金在公募基金方面也取得一定的成绩。截至2024年第一季度，招商基金非货币公募基金月均规模超5,500亿元，居市场前列，招商基金在公募基金、社保基金、企业年金、养老基金、QFII、QDII、专户资产管理等各个资产管理业务领域均取得不少进展。

招商财富为招商基金全资子公司，目前已与多家银行、信托、实业等公司建立长期合作关系，资产证券化业务管理规模居基金子公司前列。

与此同时，招商局集团也在探索其它方式实现资产资本化。

就在今年1月，招商局控股子公司招商局置地宣布认购中信证券管理的“中信证券-招商蛇口消费基础设施一期资产支持专项计划”的次级B类证券，共计1.37亿元。该ABS总发行规模8.08亿元，主要用于将南京马群花园城证券化。

资料显示，南京马群花园城为招商蛇口在深圳以外的第一座购物中心，招商蛇口曾在2020年申请了50亿元储架式ABS额度，首期发行规模7.945亿元，将该项目进行证券化。

然而，与公募REITs相比，ABS等类REITs的成本相较高些，且流动性也不及REITs。在南京马群花园城ABS中，经分析测算，招商局置地最高仅能获6.5%回报率。

显然，REITs作为资产证券化的新通道优势明显。但正如上文所言，招商局若想更好运用该方式实现资产资金有效循环，首要还是提升旗下资产项目的运营收益。从目前来看，招商局旗下缺乏高收入单体项目，这或许也是其此前未能抢饮公募REITs发行“头啖汤”的原因之一。当然，后发者也存在先至的可能。