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破产清算!3.6折成交,狂亏超5亿,这家知名商场终于找到接盘侠

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引言:3.6折成交,杭州“最烂商场”终于卖出去了!

5月21日,曾经历七次上架七次流拍的“烫手山芋”商场——蓝钻天成,终于在第八次“贱卖”中,迎来了自己的“新东家”。



前段时间,我们报道过这个商场,其地理位置优越,坐拥成熟的居住板块,却几乎没有人气。

毫无人气的空城



自2023年10月27日首次上架拍卖平台以来,蓝钻天成就一直被流拍,当时进入法拍市场的评估价是5.426亿,无人报名。

之后,就一直下调起拍价格,到了今年1月,起拍价直接变成了2.2亿元,直接腰斩,显示出蓝钻天成寻找买家的心情之迫切,但依旧无人问津。

直到本次5月20日调到1.8亿元,最终3人报名,出价12次,这位T9039选手以1.97亿元拿下。



这次法拍结果包括336套负1层-4层商铺(相比上次法拍少了1套商铺)和4个地下车位。

1.97亿元的成交结果,相比较首拍价格,暴打了3.6折!虽然价格暴跌,但是至少成交出去了。

有意思的是,这位T9039卖家明明1.95亿的价格就能拿下,却又加价了200万。



不过,说实话这位卖家以1.97亿元的价格拿下,属实也是不贵了,相当于每平米价格在4000多元/平米(4.6万㎡建筑面积),几乎等于白送土地了。要知道,这边上住宅7-8万/平米,土拍楼面价也要接近3.5万/平米。



商场命运多舛,终于找到新东家

蓝钻天成也算是命运多舛,这名字也不太吉利,或许多多少少暗喻了其命运。



蓝钻天成所处的地理位置是很不错的,紧邻地铁5号和10号线的和睦站,其中一个地铁口还是直接对着商场入口的,周边小区也很多,生活氛围浓郁,交通便利,妥妥的地段C位了。



所以,当初开发商浙江好安好居置业有限公司(下称“好安好居公司”)在2010年的时候,就豪掷7.35亿元拿下了蓝钻天成所在的地块。

项目总体量约22万方,由5幢高近80米的主楼组成,1-4层商业,5层以上为精装公寓,其中商业商务配套建面约7000㎡。



2017年,蓝钻天成正式开业。2018年,蓝钻天成以建设商铺和地下车库需要资金为由,将机械车位、地面车位、商铺销售给投资人,为了尽快销售出去,开发商甚至还承诺回报给投资人高额的返租租金。

本来以为蓝钻天成在开发商的运营下,可以发光发热,结果没想到项目委托经营的第三方公司能力有限,商场运营不起来,不到四年,商场的店铺就关了一大半,各种时尚品牌相继撤场。

其更是屡次中断返利的发放,导致被拖欠租金的业主多达上百人。

2020年,由于宏观经济不景气叠加疫情的因素,内忧外患之下,好安好居公司出现现金流短缺情况,造成了众多债务纠纷,被浙江城建建设集团有限公司告上法庭,但由于其实际净资产可以覆盖负债,具备偿债能力,所以没有走向破产清算。



直到2022年7月,好安好居公司最终还是因资不抵债走向破产清算,目前,该公司早已被列入失信被执行人名单。

除此之外,好安好居公司从破产清算受理之日起(2022 年 10月 25 日)至拍卖成交确认书签署并交付房屋之日止,为拍卖标的物提供的物业服务所涉费用均未支付,欠付物业费用需要由买受人承担等。

此外,蓝钻天城还存在第三方实际占有使用情况,实际占有使用人包括世纪联华、星巴克、麦当劳、汉堡王等,除世纪联华系与好安好居签署了租赁合同外,其他实际占有使用人系与浙江蓝钻商业管理有限公司或杭州七乐汇商业经营管理有限公司签署租赁合同。



最难搞的还是它的“小业主模式”。

蓝钻天成当初就是将商铺分售给不同业主,让业主去运营和招商。这几百个业主就很难保证意见可以完全统一,各自都有自己的想法,因此很难达成共识,业主不团结,商场的运营也就只剩下空话了。

所以,对于“新东家”来说,蓝钻天城这些细枝末节的账目想要理清并非易事,而且如何妥善协调好和小业主的关系,解决好历史遗留问题更是接下来要面临的难题之一。

况且,目前蓝钻天城的内部环境残破,后续接手肯定也是要重新装修整改,这一笔费用也不小。



不过,距离蓝钻天成直线约1公里内,就有着两个商城综合体珠玉在前,不仅品牌扎堆,而且吃喝玩乐一条体验,可谓是没有对比就没有伤害。

因此,业态单一、无知名品牌加持的蓝钻天成,自然也就被大家抛弃了。

只是联想到项目位置,难免也会觉得可惜,希望这位“新东家”能够救起来。

至于这“新东家”是谁,暂时还没有披露信息,后续有结果就会告诉大家。

但不管最后结果如何,还是希望蓝钻天成能重新焕发生机,给杭州商业江湖带来惊喜。





传统商业日渐式微,破局之路何在?

不可否认的是,近年来受经济下行压力影响及网购冲击,实体商业的日子并不好过。

在全国范围内,类似蓝钻天成这样的例子不在少数,甚至很多曾经业内领先的百货公司也相继关店、破产。



现在的实体商业所面临的困难比机会还要多,从过去的招商难、运营难,到目前的商户经营难、租金缴纳难。



在互联网时代下,电商给实体商业带来的冲击不断在加剧,曾经实体商业的便利性和性价比早已失去了竞争力。

此外,在大环境下,裁员、降薪、失业潮在不断蔓延,尤其是疫情之后,经济正处于艰难的恢复期,大家更加保守消费了,消费欲望持续降低。



还有一方面,随着消费习惯和商业业态的变迁,大众也涌入越来越越多的网红人气商业,这一类网红商业吃喝玩乐一应俱全,而且通过精心打造的场景及契合年轻人的主题调性,释放出新活力,吸引了一波又一波的人潮。

加之传统的商业空间存在弊端,建筑外部缺乏特色,夜间亮化不足,造成了商业整体形象品质较差,无法让消费者形成商区记忆点,也就无法形成年轻人追逐的网红打卡点。



但是有破必然有立,有些传统的商业项目也在不断转型升级,贴近消费者的需求,实现涅槃重生。

最经典的案例就要属北京的佳兆业广场,著名的“烂尾楼”摇身一变成为北京最顶级的商场。



其前身是“京城第一烂尾楼”——长安8号。2013年,佳兆业从香港金利丰集团手中收购该项目,以“代建代管”的形式介入开发。

但由于当时佳兆业遭遇大麻烦,难以脱困,长安8号的命运再度陷入迷茫,一直处于停工状态,直到2019年引入商业管理品牌SKP-S才开始焕发新生,联合GENTLE MONSTER打造了一个比SKP更为高端的沉浸式商场,并且引进了多家品牌的“首店”和顶级奢侈品牌。



2019年的双十二节开业后,一度引爆了网络,自带话题流量和热度。

在2023年北京SKP销售额为265亿元人民币,其更是以百货公司的业态连续12年蝉联国内收入最高的购物商场。



可见,在时代浪潮下,变革势在必行。最重要的还是传统商业项目需要在困境中保持创新突围,在软件上贴近消费者的情感需求,在硬件上满足大家“一站式”的消费需求。

在亲自消费、悦己消费等这些消费现象下,人们不再仅仅购买产品本身,而寄托了更多的情感、生活态度、圈层意识等附加价值。

因此,传统的商业项目需要赢得目标客群的心,同时还要有运营能力和经济实力,计算好清楚投资回报周期,成功的几率才会大大加强。





商业运营盘活,没那么简单

毫无疑问,想要重新盘活商业项目,不是简单引进几个品牌就可以了,因为引进来的品牌不仅要有流量,还要保证其要可持续。

所以,很多商业综合体其实都难逃同质化竞争局面,里面的品牌大同小异,因此各大商场实现差异化经营才有出路,项目独有IP与场景体验是经营的最新课题。



商业的本质在于如何处理供需关系,也就是发现消费者需求,进而提供需求,来解决这种供需关系。

也就是 “人货场”的概念,商业项目核心就是锁定目标消费者需求,在消费者心中找到情绪站位,从而营造具有吸引力的消费场景,比如组织一些大型的活动造势,以及组织好商品供给,比如引进一些消费者有需求且能保持可持续性收入的品牌,同时计算好清楚投资回报周期,达到提升业绩的目标。

之前热播剧《繁花》中的一句经典台词:“做生意,不是比谁赚得多,是要比谁活得长。”



您认为蓝钻天成接下来的命运会如何?对此,您怎么看?欢迎评论区留言讨论,发表您的意见或者看法,谢谢。

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