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永泰三里城

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最新消息:距离前滩仅地铁1站的三林全新盘【永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎】,即将加推二批次,建面约99-242㎡高层/洋房,均价8.2万,装修交付,预计2026年8月交房。二期房源落位如下:

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永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】100㎡左右的高层3房,2梯4户 预计得房率约78.6%



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永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】洋房1-2层为为复式(带地下室)地下室层高约3.2米





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另外还有少量叠加产品





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住宅品质方面,永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎外立面上主要采取铝板+真石漆的组合,项目包含恒温泳池,整体满足绿建三星标准,属于近零能耗住宅。

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永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】具体细节方面,项目目前只有一个建面约100㎡三房的样板间,带软装后面宽约3.3米,吊顶后层高约2.73米。



项目装修品牌方面,为日立中央空调,带东芝的地暖和新风系统,其中厨房与卫生间不含地暖。

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永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】厨卫方面,灶具油烟机为老板、卫生间洁具为科勒,不带智能马桶。从实际效果来看,基本已经是该有的都有,标准配置,但目前的上海新房市场,8万的均价如果只做到这个产品标准,似乎有点无法满足挑剔的购房者,认购数据似乎也能证明这一点。

装修标准如下:



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一些效果图参考





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现场进度实拍

(南侧洋房已有4层左右高度)



永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎所处的三林板块和之前的三林滨江是两个不同的概念,此前打着前滩南口号的三林滨江,只是黄浦江沿岸一小撮正在开发的地块,但是稍微深入浦东内陆,这里的三林,则烟火气息浓烈,配套丰富异常。



项目周边有比较成熟的学校和商业配套,比如中房金谊广场、新达汇·三林、上海三林中学、上海市育人中学等。



永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】项目1站地铁就可以前往前滩核心,享受太古里、前滩31、浦发银行东方体育中心、前滩休闲公园、前滩体育公园、前滩友城公园等配套



项目周边二手房供应量较多,其中如金光小区等,对口上实南校,二手房价基本来到了7.8万左右。不带优质学区的三林新村,二手房成交价约6.3万左右。



项目周边三林新村(2001年,无优质对口学校)

二手房市场表现,数据来源:中指研究院



项目周边金光小区(1999年,对口上实南校)

堪称“风水宝地”的好位置!

咱们先来看看浦东三林的大体位置,浦东南部,靠近黄浦江,横跨中外环、外环外的位置。北面就是前滩、新杨思,南面就是浦江镇,东面就是康桥。

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永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】别看不少人认为这里是乡下地方,但上海几乎所有的高端产业板块都能和这里扯上关系。中环外环这两条高架,让这里来往徐汇、闵行非常方便,南北高架打浦路隧道又可以直通黄浦、静安。三林有8号线、6号线、11号线3条轨交,同时还有机场联络线(预计今年通车)、19号线在建,未来的凌兆新村站、三林南站都将成为交通枢纽。所以无论是前滩、外高桥、金桥、陆家嘴,还是黄浦静安、徐汇滨江、徐家汇,甚至是闵行中部的人都过来看看。出色的地理位置以及便捷的交通,为这里带来了广大的受众,受众多了这里的二手房流动性也就有保障了。



永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】除此之外,不像浦东的其它地区商业密度很低,会显得冷冷清清的,周末你去三林实地走走,就会发现这里很热闹。

金谊广场、三林新达汇都已经成熟运营很多年了,人气都很旺,是很棒的区域型商业中心,一些沿街店铺式的商业,也很有烟火气。日常逛街、买东西完全不用担心。

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永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】更高水平的消费可以坐地铁到前滩,那里有太古里、晶耀前滩等商业。林荫大道和东明公园、浦发公园都是休闲好去处。

教育资源上,有明珠小学C校,医疗上,也有东方医院南院。

这里的配套、界面不说有多高大上,但就是会让人感到非常舒服,这也是三林的房子好租又好售、流动性好的另一个重要原因。



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永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】老破小、次新房、新房,价值差异明显!三林,是浦东目前少有的社区梯队做得很好的板块,这里的房子不仅品类多样,而且在位置上也做出了清晰的划分。

板块的最西面是三林滨江以及筠溪小镇,这很重要我们后面单独拎出来讲。

现在来看南北高架以东的部分,从这里开始一直到上南路,房子基本上可以分为2类。首先就是,凌兆X村,这种小区已经有小30年的房龄了,40-50㎡左右的房子,总价大多都在250万左右。还有就是2012年的动迁房三林新村,70-80㎡左右的房子,总价400万左右。



永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】然后就是11号线三林东附近,这里也是三林房价比较高的地方。因为靠近三林公认较好的初中上实南校,又是2010年左右建成商品房。

像万科金色雅筑、金地流域湾挂牌单价都在9-10万/㎡,中房樱桃苑单价更是来到了10.9万/㎡,金谊河畔的二手挂牌均价也有8.4万/㎡。

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永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】在新达汇·三林附近还聚集了一批“苑”系住宅:三林苑、品诚苑、古银杏苑……400万左右也能买个两居室。

三林最东侧以11号线浦三路为圆心,也有一波动迁房+商品房混住的区域,像浦发绿城、三林世博家园,这里绿化率很高。

现在三林内也有新房供应,均价大概在7-8万/㎡左右。

例如招商臻境,均价高达7万/㎡,高层总价在500万起,叠加总价要1000-1400万左右。项目示范区已经实景开放了,实景大堂会所、香樟开道、层叠水景等等质感都非常不错。



距离三林站500米的永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎,均价8.2万/㎡,售楼处及样板房均已开放。



永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】对于买家来说,产品从低端、中端改善再到新房,三林拥有一条完整的置换链条,可供选择余地大。从300万到1500万,都能在三林淘到心仪的房子。

对于卖家来说,在板块内部就能轻松找到买家,也不需要满上海去吆喝。



永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】两大战略规划,复刻前滩奇迹!

除了以上这些原因,三林还是浦东少有的,在成熟居住氛围基础上还有高能级规划建设的区域。

这里就要提到,三林滨江以及筠溪小镇,这两大超级规划了。

我们都知道前滩的成功对三林板块的带动很大。三林滨江几乎就是下一个前滩,将第二次带动三林起飞。

整个三林滨江,共分为东、中、西三大片区,而东区与西区,就是主要的功能住区。

整个功能住区内,汇集了高能级的配套规划:东西两个片区,仅仅是纯商业用地面积,就复合了整整约11.16万方,折合建筑面积,达到了28.9万方,而加上其他商住综合体项目,三林滨江的商业总体量,远超晶耀前滩+前滩太古里!

而根据小道消息,华润的万象汇,非常有可能入驻!



永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】现在三林滨江的推进速度比我们想象的要快很多,中企、绿城、华润这些以打造高品质项目而闻名的房企,纷纷进驻。

他们建造的房子已经获得了大量购房者真金白银的投票。

这里新房价格已经来到了10.5-12.99万/㎡。

例如,去年的前滩百合园。就这一个项目四次开盘四次触发积分,并在入围分最高的3个项目中包揽了2个席位。

前滩润璟,南北地块在去年同样有4次推盘,记录也是次次触发积分,且开盘日光。其中2023年4月一共推了325套新房,最终成绩“千人摇”,有1080组认购客户,认购率超330%,入围分62.92分和66.14分。



永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】现在创造了前滩建设奇迹的陆家嘴集团,也开始在前滩布局了。去年通过公开股权交易的方式,打包拿下三林滨江14个地块。其中,23-27号地块、30-32号地块为商住用地,紧邻滨江酒店、湾区水岸、轨交站点等功能性节点。39-44号地块为住宅地块,将以花园洋房、联排别墅、低密合院为主。据了解,39-44号地块,以海派风貌社区为目标,打造“梧桐树下”的经典海派街区,整个社区外立面,北中南区分别采用不同时期的历史文化风貌设计。

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永泰三里城售楼处电话:400-101-0064☎【售楼处电话】规划打造两大会所,中区为全龄共享约2000㎡地下会所,南区为更私密纯粹的会晤空间,约800㎡地下会所,满足健身活力、高端会客、私人宴请等定制化需求。

预计5月份接待开放,8月份入市首开,首期主推建面约80-148㎡低密花园洋房。



意向图仅供参考



另外一个规划筠溪小镇,又是一个增量。

南部重点打造筠溪小街和三林景观带,承载小镇新兴产业需求;

西部沿黄浦江形成江湾景观带,与工业保留建筑相结合,打造滨江活力区;



出色的交通、宽泛的受众、多样的产品、还在落地的超级规划等等……让三林有了抵御外界环境影响的自身动力。

而现在,继前滩之后,三林在此孵化出的两个超级规划——三林滨江和筠溪小镇也要破茧而出成为三林、乃至浦东的又一爆点!

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2024年,楼市将有5个确定趋势!

多年之后回头来看,2023年,一定是地产行业,非常重要的一年。因为,这一年发生的历史性转变,太多了。

市场层面上,疫情结束之后,还原出来的真实购买力的萎缩,让大部分人对房产的信仰,产生了深刻的动摇。

政策层面上,各个维度的新政策、新举措,高频出台。

围绕土地、投资、产品、销售各个方面的政策,都发生了逆转,勾勒出了一个和过去完全不同的行业全景图。

可以说,从今年开始,房地产才是真正的进入了下半场。

在年关这个时间点,我们盘点了今年最重要的5个趋势,这些趋势无疑都将深刻改变行业的未来。



01

「大资管」加速

变革的关键性节点已经出现

今年,助推地产行业从大开发走向大资管的政策,相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域,都有了关键性的突破。

首先,是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。

3月20号,证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点,把住宅也纳入了投资范围,包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

并且,不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资,相当于开放了过去限制性的投资主体入场,机构和个人可以通过私募基金的方式,合理地持有投资房产,同时免除房产税开征的顾虑。

针对租赁住房,3月24日,央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。

从建设、购买、运营、退出全方位,一揽子给长租公寓企业的投资,扫除了所有障碍。

对租赁运营企业的信贷支持,已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。

同时,也允许租赁企业发债,和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围,扩容到了市场化租赁住房领域。

其次,是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。

3月底,国家发改委发布的“236号文”,将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。

仅仅8个月后,首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT,就已经正式获批发行。



公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域,标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步,开始与全球REITs市场对齐。

这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间,也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。

地产行业的投资经营逻辑,将发生深刻的转变。

02

「住房双轨制」成型

二次房改成未来发展主线

这两年,我们一直在强调,当前的地产行业,正处于新、旧模式转换的节点。

这是目前整个行业的真正主线,也是所有政策制定,一定会考虑的基础。

这一轮,由政策端引导,主动刺破行业泡沫的一步棋,承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的,就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。

在住房领域最重要的一项,就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」

此前,我们国家一直以来都有保障房的供给,但是各地方保障房体系分类复杂,管理原则也不统一,并且和商品房体系没有完全分开。

很多保障房持有一定年限后,就可以转为红本,上市交易,流入商品房系统。

这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利,权力寻租空间也很大,真正的低收入群体更难得到保障;也让保障房越建越少,不能持续提供社会保障。

今年,在体系建设方面,有了巨大的突破。

一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售,提供社会保障;商品房,则该涨就涨,该跌就跌,不再通过政策对市场进行过多干预。



并且保障性住房严格实施封闭管理,在「保障房体系」和「商品房体系」之间,划出了一条清晰的界限,彻底分开。

「住房双轨制」的明确,意味着我国住房制度改革正式从“探索期”,进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系,和商品房的开发思路。

03

「千亿房企退市潮」

行业出清进入到新阶段

年底,又有几家千亿房企面临退市,也再次吸引了全行业的注意。

其实,作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响,从今年上半年开始,就一直陆续有房企退市。甚至可以说,掀起了一股千亿房企退市潮。

在这两年不破、不立的改革浪潮中,这些被“破”掉的高杠杆房企的退市,一方面,宣告了一个狂飙时代的结束,另一方面,也预示着行业出清正在进入到新阶段。

从下半年开始,高层对民营房企和优质房企进行保护的表态,越来越明确,措施也越来越具体。

7月份,国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。

11月,金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」,要求金融机构定量给房企,尤其是民营房企融资输血。

12月13日,住建部副部长再次表示:支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中,已经不再受到“三道红线”的限制。

相较此前,“救项目不救房企”的态度,已经发生本质转变。

保房企、保销售,将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后,行业也将逐渐从衰退周期,转入复苏周期,进入一个触底反弹的新阶段。

04

「五限彻底放开」

大分化时代正式启幕

12月底,随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海,迎来政策松绑,调控的最后一块坚冰,终于也开始融化,给今年全行业「五限放开」的基调,划上了一个圆满的句号。

属于今年的一个标志性事件,就是:过去楼市过热时期出台的调控手段,正式全面退出市场。

包括且不限于,限购、限贷、限价、限商、限售……9月份,全国范围内执行“认房不认贷”,核心城市扎堆取消限购、限售政策,行业正式进入了购房政策最宽松的时期。

五限的放开,尤其是大范围的限购取消,将激活跨区域/跨城市的购房需求,进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。

输血高能级城市的同时,进一步利空三四线。

地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化,将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。





事实上,目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中,“新地王”重出江湖,和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中,就不断出现冰火两重天的局面。

2024年,土拍市场和销售市场的“温差”,将会更加戏剧化,并逐渐成为行业未来的常态。

05

「供给侧结构性改革」

新的市场机会正在涌现

其实,不管是购房政策放开,还是保障房体系和资产管理政策的破局,归根结底,大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。

中央政治局的这个定调,也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。

供求关系变化,并不是简单的供不应求,或者供过于求,而是从整体性的短缺时代,进入到结构性的过剩和短缺。

也就是:

① 中小城市相对过剩,大城市相对短缺;

② 外围城市过剩, 中心城区短缺;

③ 低品质住房过剩,改善型住房短缺;

④ 商品房过剩,保障房短缺。

因此,地产行业今年的政策主线,可以总结为:调结构。

过剩的地区,由政府发行专项债,收储市面上的过剩房屋,转为保障性住房。

一方面,开启逆周期调节,稳定资产价格。另一方面,在全球化解体的大背景下,保证城市返乡人群有地方住,减少不稳定因素。

今年下半年,不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构,通过收购、置换、补贴等方式,鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。

短缺的地区,则增加多主体、多维度的供应。

一是推进农村集体用地入市,丰富土地供应主体,稳定地价。

今年租赁住宅的热度快速上升,很大程度上,也依赖于集体土地入市,释放出大量存量土地和房屋,用于大规模集中式租赁住房建设。

今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店,和北京万科泊寓成寿寺社区,都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。

二是推动城中村和老旧小区改造,提高土地利用效率,满足改善需求。

7月份,国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改,来平衡市场的供需关系。

这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需,非常重要的手段。

三是增加改善型土地供给,放开土地供应的价格和容积率限制。





9月底,自然资源部下发文件后,不少城市都已经对土地供应规则进行了更新:

① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制,以及销售价格限制。

② 取消了远郊区容积率1.0限制,即取消了执行已久的“禁墅令”。

从政策层面上,开始鼓励成交高价地,打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上,对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。

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2024-06-15 23:16:54
退钱哥:德国地铁说停就停,欧洲杯的第一天,已经感到身心俱疲了

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