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终于,上海也脱光了!

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  刚刚,上海发布重磅新政:

1、全城社保5改3,新城人才购房3改2,自贸区临港仍执行1年社保。 2、全面支持企业购房,不限套数 3、取消单身人士购房限制,取消夫妻离异限购 4、首套利率下限3.5%,首套住房最低20%,二套利率下限3.9%,外围区域3.7%,首付最低35%。 5、公积金贷款额度从80W,提到160W。 6、困难型刚需买房补贴,2-3万元。

  不得不说,虽然上海并未跟进15%首付,也没有降低存量房贷利率和交易费用,但社保5改3,首付最低降到了20%,作为我国最大的城市,此次新政也算诚意满满。

  

  第一个问题:这次政策的背景?

  在大家的印象里,其实上海的楼市成交一直不错的,整个5月份,上海的新房成交,比北京、深圳、广州加起来还要多,几乎是北京的4倍!二手房成交也远远超过北京。

  

  ▲北上广深杭新房和二手房网签数据,上海住宅一二手成交量都非常的大。

  那为什么销售火爆,上海还会出台如此大力度的新政呢?

  其实在这一片繁荣之下,上海楼市有很多问题:

  (1)上海新房成交火爆,其中很大一部分原因就是因为核心区供应量加快。

  根据公开数据来看,2024年一季度上海楼市核心区住宅的成交量和供应量,相比过去翻了几倍!

  
▲上海4月商品住宅成交TOP10, 可见2024年上海楼市核心区住宅就是放量模式。

  (2)上海的这些核心区豪宅盘热销,不单单只是因为这些楼盘位置稀缺,属于核心优质房产,它更是因为以下两点原因:

  一是严重的价格倒挂,有足够的套利空间,比如三月底上海销售近200亿的中海顺昌玖里,平均每套房的套利空间在1000万左右;

  二是片区内长期没有高端楼盘入场,积累了大量的改善需求。

  而这种情况其实也说明了, 上海楼市虽然火爆,但他跟普通上海买房人并没有多大关系,甚至跟上海楼市本身的行情也没有太大关系。

  
▲事实上,在大周期的影响下,上海的土拍热度也在逐渐降低。(图片来源:上海新房火箭哥)

  以前的上海楼市,还能通过豪宅日光盘来拉动需求,拉动信心,普通人也会跟紧脚步,赶紧下场。而如今,大家 市场观望情绪其实已经非常浓厚,少数楼盘的热销,并没有改变整体的趋势。

  也正是有鉴于此, 上海拿出诚意,五年社保改三年,首付也降低到了两成,可谓一次性全脱光了!

  第二个问题:为什么不一次性捅到底,给大家心心念念的15%首付呢?

  (1)上海之前首付最低是30%,如果是15%,对上海来说跨度太大。上海平均一套800万的房子,首付30%即240万、15%即120万。两者差距很大,所对应的支付能力差异其实也很大。

  而对于房价均价两万以下的二线城市来说,如武汉、长沙、昆明,首付30%和首付15%其实相差不大, 所以,15%新政出台后,武汉、长沙、郑州等城市立马响应,而深圳北京等一线城市,以及成都、杭州等高房价城市则是按兵不动。

  (2)一线城市的经营贷似乎又开始活络起来了。

  

  ▲最近天天刷到针对北京买房人的经营贷广告,在以前,哪家经营贷敢这样投广告?

  而据我摸底得知,目前很多经营贷只针对一线和强二线的房产,二三线房产经营贷是不敢碰的。

  不得不说,在上海、北京这样的城市,如果真想买房,相比弱二线城市,贷款和首付问题有多种解决方式,因此并没有必要降首付一次性降到底。

  第三个问题:这次新政效果预期如何?

  说实话,深圳社保5改3的经验告诉我们, 改社保的效用并没有想象中那么大。反而是降首付,能够实实在在促进销售。

  因此,上海降低首付最低到20%,肯定是有用的,上海楼市短期内必然会火爆一阵子。

  同时,上海放开企业买房,你要知道, 上海是全国的工业和制造业中心,企业需要大量的员工用房,所以这一条措施,对于上海楼市的刺激也很大。

  至于其他降利率、提高贷款额度和给购房补贴,个人认为属于边角料政策。

  整体来看,上海这次脱光后,极有可能给北京形成示范效应。

  本文作者:阿庆

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