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北京买房:理清思路,购房建议1190

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

最近家里正在处理此前的老破小,位于二环外的李村附近,中介是说最近老破小跌价厉害,只能亏本卖。您看如果在想置换的情况下,亏本赶紧出手合适吗?还是可以再等等。

其次就是,家里想一次解决置换个稍新的大户型,想请教,您看新奥洋房和橄榄城这两个,哪个保值更好呢?或者在东城范围内,您有什么建议的小区吗?900左右的。

A:

1、亏本卖,什么时候买的啊,两年左右吧?那这看想置换的房源是否合适吧,如果目标房源也降了就合适,没降的话那就看具体情况了。

2、新奥洋房和橄榄城?橄榄城在望京啊,怎么叫东城范围内,是说的这个橄榄城吗?离的也太远了。

新奥洋房是典型的学区房,在永外算兼顾的。但这种房不太好聊投资,千万内房子的学区溢价也低不下来,是否能撑住得看明年之后的政策。有鼓励政策或学区提升就能撑住,没有的话就再说了。

基础部分怎么说呢,南城相对普通吧,都受了南三北五的影响。这是有了额外的学区溢价,如果没有的话那就绝大多数都落后了点儿。以后有可能好些吧,别期望值太高。

3、橄榄城没什么说的,全北京升值第一序列。简单对比吧,当年同等的价格,现在是新奥洋房的价格中有学区溢价,橄榄城的没有,那价格走势就清楚了吧?

打个不恰当的比方吧,相当于问公务员和大厂的收入预期怎么比?如果没有额外收入,那肯定是大厂的赚钱多。公务员有可能在某阶段的补助不错,但是否能撑住看政策吧。

4、其他东城范围内,没有建议的,都是学区房,这预算不太好买到合适的,只能看自己的喜好了。

仅供参考。

Q:

我们家孩子刚参加工作,小年轻目前单身,西城在金融街工作,单位集体户。我们家长想给他凑首付最近也在看房。看房过程中,犹豫。我们家长想就在上班附近关注次新房,房价很高,看得上的买不起,买得起的看不上。

孩子意见看新房,找的地铁通勤的近郊大兴西红门的新房,新建学校黄小有落地,19号南延官宣,但不清楚到底修几年。这个地方总价比较符合我们预算。总价六百六左右。我们可以首付8成,余下的孩子公积金贷款刚好差不多,周边新房多,担心高位站岗,住过8~10年置换,不知是否好流通。

现在纠结:

1小孩未来5~8年结婚可能有小小孩。如果买房了,户口从单位集体户迁到买房地大兴,对孩子有影响吗?将来,小小孩上学,只能在大兴吗?

2这个预算,又想看朝阳,认为保值和流通比西红门东的要好,加上以后有了小小孩,朝阳的学校比大兴西红门新建的皇城根分校,应该整体实力好。麻烦分析一下,当下市场,是等等观望到下半年或明年上半边在下手,等二手或新房。还是当下,合适的大兴西红门东能入手吗?

A:

1、户口没影响,只要买了房就随便迁。将来不想在大兴那就到时候再买一套或置换学区房呗,还至少七八年呢,到时候再看吧,提前一两年再考虑学区房也不晚。

2、朝阳也得分哪儿。朝阳大了,不是所有的板块都强,跑输大盘的也有的是。另外也看产品,公寓形式的朝阳区最多,没几个保值好的。

朝阳的学校比大兴好,这怎么说呢?朝阳严重的两极分化,牛校很牛,放到东西海也是前列,渣校很渣,放到哪儿都算渣校。所以这还是聊具体的吧,或者说朝阳的头部校肯定比大兴的多,具体的再看了。

另外既然是黄小+四中,那就参照房山长阳,同样的分校配备,到目前为止的成绩在郊区算不错的,放到北京算中等。

3、房子是用来住的,有需求就买,不着急就等等呗。或者看政策和楼市成交量,持续上涨就尽快,没有的话就继续等。反正政府是在救市,前几次是都成功了,这次就看哪边儿的力量大了。

4、新房我不熟,这还是咨询卖房的吧,我点评人家不合适。我觉得要不就再整理一下需求吧,这预算都想兼顾的话不太容易,还是把需求理出主次,比如是注重自住还是注重保值,或者是注重学区,然后再定。

仅供参考。

Q:

想请教下,我是不刚需,刚能凑够3成首付,最近准备买房,看了西红门中建玖月府的楼盘,其79户型的小三居都临广阳大街。想问问现在入手这个79户型值不值,这种户型保值增值怎样,临大街会不会很吵影响升值和转手卖?

A:

1、呵呵,不是刚需但想买79平的三居,北京新房里还有比这更刚需的吗?得房率多少啊,也就是套内面积多少?说实话有点儿太刚需了,住起来未必舒服,大概率不如两居。我没看过户型图,但既然是这种设计,就说明这地块儿不太好规划,否则开发商犯不上多花成本。所以这就看自己的喜好吧,喜欢就是值。

2、这种户型保值增值,那就预测一下将来什么家庭会来接手这种户型吧?他们会出多高的价格?或者说假定现在这套房是二手的,你愿意出多少钱来接盘?是愿意加价还是砍价?

3、临街算硬伤,就算不太吵,接盘的也会借此来砍价。而且有些买房人会干脆不看这种房,所以流动性弱点儿,不是太好卖。另外多说一句,开发商多花成本,那一般不会是光临街的问题,估计还有别的。或是遮挡,或是朝向不太好,否则有些没必要。

4、房子是用来住的,在同等预算或同等小区的情况下,越宜居的保值越好。我好多年不卖房了,对新楼盘不熟,不方便点评人家。

仅供参考。

Q:

现在看房地产形式不太好,准备卖两套,一个是2019年为给孩子上学435万购入西城建功北里小户型48.67平米;另一个是朝阳八里庄西里78平米99年电厂的公房,还有一个亚林西58平方米。麻烦问一下卖哪些合适?房价会一直走低吗?准备买一套大一点的自住,孩子在育才上小学,不知道买哪的合适?

A:

1、卖哪些合适,如果用完学位了肯定是卖学区房啊。典型的占坑儿房,明年过了高峰期之后未必还能受追捧。就算溢价部分不受影响,租金也不划算啊,哪个租客会为用不上的配套出钱啊?然后再卖老房呗,留着亚林西房龄新的,至少流动性强。

2、房价会一直走低吗?这种问题几乎年年都讨论,只要房价一降就有人问,房价涨了也有人问,还是看自己的判断吧。

非得让我说那只能说会走低呗。中国现在什么都得争世界第一,至少屌丝们怎么要求,而且必须跟资本主义国家反着来。既然他们没有核心城市房价长期走低的先例,那咱们就必须创造奇迹呗,买不起房的都有这种幻想。

3、房子是用来住的,还是自己选位置吧,我也不知道哪儿合适。

仅供参考。

Q:

我没有北京买房资格,但我有能力买房,我不理解北京为什么不允许外地人买房,全国现在还这么限制的只有北京了吧?难道外地人在北京买房就一定是炒房吗?难道北京只属于有北京户口的人吗?如果那样,北京为什么不改名叫北京国,户口不改名叫北京护照?北京十年前不是有过买房落户的政策吗,只要在郊区买套两居室就能给户口,现在为什么不能再有。

A:

1、北京从来没有过“买房落户”的政策,而是投资落户。这政策也不是10年前的,而是30年前开始的,20年前结束的。当时也不是随便买套郊区两居就行,而是被指定板块和小区,基本都是地段儿不好价格高不好卖的。光买房还不行,必须另有50万(远郊25万)的投资证明,或者把50万存入指定银行,五年无息存款。然后每户可以最多落户四人,每人交2万的城市扩容费。

当年不光是北京有这政策,上海天津以及多数城市都有类似的,蓝印户口的目的是吸引投资,同时消化不好卖的库存房子。后来之所以取消了政策是因为房子供不应求,北京也不缺小额投资了。简单说就是当年你爱搭不理,现在的则是高攀不起。

2、另外一点,城市户口是和本地福利绑定的。之所以不让随便落户,那是因为北京的福利多,实际价值高于一套房所能收到的税费,所以管理部门觉得并不划算。

户口只是个名称,叫什么其实无所谓,北京的工居证不就被戏称为“北京绿卡”吗?这只不过是个称呼而已,只要你高兴,叫北京居留证都没人管你。

3、北京属于全国人民,但到目前为止,北京的福利大部分属于拥有北京户口的居民。

4、外地人在北京买房不一定是炒房,但只要是增加需求,就有可能抬升价格。这看自己怎么理解吧,反正就是不让随便买。

5、限购的城市不光只有北京,上海也差不多,比北京稍微松点儿,可以去那儿咨询一下。

仅供参考。

Q:

请问这文章中说的房山小区在哪儿啊?哪个小区,真的才8000吗?我挺怀疑这文章的真实性的,但如果真的这么便宜能买吗?我是刚需,不指望升值,只要别再跌了就行。

A:

1、瞎编的,全北京都没有这么便宜的房子,除非是最偏远的小产权。但小产权又不可能贷款,所以根本就不存在这种事儿。

2、这看看文章作者的地址不就知道了吗?江西,说“提灯定损”的房子还差不多,说北京的,估计他都不知道房山在哪儿,更不知道什么行情了。

当然这也有另一种可能,“房山的郊区”那就是河北了,涿州易水等地有可能,北京辖区之内的没可能。

3、可以看看房山的燕山地铁站附近,1万多块钱,1.5万均价吧,总价60多万能买到一居。是否能贷款说不好,有一部分是受限制了。然后阎村一带也不错,2万出头的居多,保值中等。

4、总之房山没这么便宜的房子,全北京也没有。而且北京也没有跌幅这么大的,新房二手房都没有。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号,有房产相关问题可以向我提问。

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