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高新区管委会搬迁,能托起降温的高新三期楼市吗

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最近,西安高新区管委会即将搬迁至高新三期的消息开始广为流传。有些消息背后有着相关机构的主动放风试探,而不少高新区管委会内设部门的搬迁日程也即将进入倒计时。

01

回看过去高新管委会三次正式搬迁,都和区域发展挂钩。

1991年3月,国务院下达《关于批准国家高新技术产业开发区和有关政策的通知》,批准西安高新技术产业开发区成为首批设立的国家级高新区。

国家科委工作组对西安高新区进行审定,审定的西安高新区总面积为22.35平方公里,其中政策区面积为19.15平方公里,集中新建区为3.2平方公里。当时的管委会、规划设计指挥部位于西安焦化厂招待所,征地指挥部办公室在汉中大厦,都是临时居所。

汉中大厦和焦化厂招待所距离西安早期的科技街区不远。一年前,西安市在人民大厦召开了有各大学、科研机构、军工单位及一些地方企业领导人参加的千人大会。活动举办之后,西安开办了技术交流市场,很快形成了桃园路等科技一条街。

1992 年 1 月 15 日,西安市政府批复同意成立西安高新技术产业开发总公司(西安高科集团前身),将政府职能和企业运作相结合,形成“两条腿走路”的市场化建设机制,主要负责高新区的基础建设和园区配套建设。第二年3月20日,高新区管委会从又一个临时办公点(高新区新建区内大楼)搬迁至火炬大厦。

1991到2002年期间,也是高新区一次创业时间,按照“引进大项目,培育大产业”思路,高新区引进了富士通、霍尼韦尔等世界500强企业。在2002年,基本奠定了后来高新区早期产业发展方向——电子信息、生物医药、光机电一体化三大支柱产业雏形。2003年,高新区提出二次创业。

第二年,2004年,高新区管委会迁址至创业广场。2009年8月10日,高新区管委会再次向南搬迁至都市之门,完成第三次正式搬迁。


■ 图源:华商网

“十三五”初期,高新区按照“两带两城五区八园”进行产业布局,总规划面积达到307平方公里。尽管在“十三五规划”中,高新区对总体空间格局的改变所提较少,但区域扩张的动作不小,2017年高新区托管了西安鄠邑区三个镇,2018年雁塔区、鄠邑区和长安区等部分区域划归高新。

在2021年的“十四五规划”中,高新区提出了新的总体空间结构,中央创新区将成为大西安都市区的核心功能区,丝路科学城、都市创新片区和较远的智能制造与都市农业片区也都包括进来。



■ 左为西安高新区空间结构图 ,右为西安高新区功能布局体系图。| 图源:西安高新区十四五规划

按照最新规划,高新区的功能布局将南延至秦岭脚下的草堂基地。随着逐渐南移的产业转移,管委会每一次搬迁伴随着区域发展空间向西南移动。

02

经多方核实,高新管委会将搬迁至丝路创智谷。丝路创智谷位于西安高新区中央创新区核心未来之瞳的东南角,西太路和成章路十字西北角,占地约64.5亩,总建筑面积约11.7万平方米,共规划建筑单体6栋。丝路创智谷是西安高新区城市客厅开发建设有限责任公司(后称“高新区城市客厅”)的重点项目,高新区城市客厅开发建设有限责任公司为西安高新控股的全资子公司。

据预审公告书显示,丝路创智谷的项目施工总承包计划投资总额为15亿元,陕西建工集团以11.54亿元价格中标。


之所以谨慎放风试探,并采取租用下属平台子公司资产的形式进行搬迁,是出于现实考虑。

早在2007年,中共中央办公厅、国务院办公厅印发通知,其中提到党政机关违规修建办公楼等楼堂馆所。2009年,国家发展和改革委员会下发《党政机关办公用房建设标准》,要求党政机关办公楼建设必须体现庄重、朴素、实用和节约资源的原则;不得配套建设大型广场、公园等设施。对于公务员的办公面积也有相应规定:中央机关的正部级,每人使用面积54平方米;地方机关的省(自治区、直辖市)级正职,每人使用面积54平方米;县(市、旗)级及直属机关县(市、旗)级正职,每人使用面积20平方米。

十年前,清理楼堂馆所曾一度是媒体争相报道的话题。从1988年开始,国务院就发出过关于清理楼堂馆所建设项目的通知,要求要坚决停一批,缓一批。同时,国务院还公布了《楼堂馆所建设管理暂行条例》,对楼堂馆所的分类、项目审批、建设资金、建设标准、监督与出发做了规定。

2021年,国务院办公厅对部分地区违规兴建楼堂馆所问题进行了公开通报。审计发现青海、宁夏、贵州、云南等4个地方政府债务风险较高的地区,有8个项目不同程度存在违规兴建楼堂馆所问题。2022年,国新办举行加快政府债券发行使用情况国务院政策例行吹风会,财政部副部长许宏才在回答记者提问时多次强调,专项债券资金不得支持楼堂会所、形象工程和政绩工程。


■ 丝路创智谷 | 图源: 陕建五建集团设计院

03

今年4月,一个西安房地产中介发布了一段视频。在视频中,他表示某业主想要出售位于高新三期核心区新希望锦麟天玺的房子,备案价320万元,双方商议至290万元包含增值税的挂牌出售,关于高新三期房价的讨论从此浮上水面。

克而瑞2023年12月发布西安各区的房价地图,高新区房价约为2.46 万元/㎡。主力楼盘的均价有两个梯度,一部分在2.5万元/㎡以上,一部分在 2.2 万- 2.4 万/㎡之间,这些楼盘的拿地价普遍在1.2万/㎡以上。

2023年,高新区和港务区是西安楼市供地面积最多,也是最热门的房产销售板块,高新区全年供地面积达到1126.91亩,占西安市过去一年供地面积的13.07%。

根据地产房剑整理的信息,过去一年西安的触顶摇号地块中的8宗纯住宅用地,有6块属于高新三期(分别为GX3-36-14地块、GX3-18-46地块、GX3-42-73-2地块、GX3-18-15地块、GX3-18-14地块、GX3-42-24-2地块),分布在丝路软件城、中央创新区、丝路科学城等地。以上六块地价分别为:13972元/㎡、14191元/㎡、12229元/㎡、15023元/㎡、14649元/㎡、12714元/㎡。

今年1月,高新区发布了2024年第一批拟供应住宅用地清单,第一批计划供地11宗,共计660亩。4月,高新区在丝路创智谷举办了土地推介会,本次推介的地块主要集中在了高新未来的重点发展区域丝路科学城和丝路软件城,共推出了29宗地块共计2174亩(与第一批拟供应住宅用地有重复地块)。


■ 图源: 西安新闻网

由于房地产形势的持续低迷,高新三期同样面临着土地供应量上涨,但是成交数据疲软的难题。今年3月的首轮集中土拍中,高新区拍出了两块宗地,成交价分别为13818元/㎡、14065元/㎡。5月中旬,高新又新增一成交地块GX3-16-25,天地源拍得楼面价约为8368元/㎡。尽管房地产媒体都表示GX3-16-25在高新CID中较为偏僻,但这也是时隔五年,高新首次出现的低于万元宗地。

今年以来,西安房地产市场的表现不尽如人意。据中指研究院西安分院监测,2024年1~4月西安商品房意向登记平台共完成128次项目登记,近1.84万套房源入市,房源数较去年同期上涨30.66%。

04

今年4月,高新三期的中海未来之境价格公示,首发时2.3万元/㎡起的价格,具有很强优势。高新区中央创新区在售、待售新盘超过20个,楼盘均价都在2.3-3.1万元/㎡之间。这期间,个别开发商采取较大优惠折扣进行促销的方式一度引起了不小风波。

之后不久,5月9日,西安市出台了地产新政,全面取消住房限购措施。虽然西安过去二环外早已取消了限购,但这次限购解禁,仍然是从政策端释放信号,优化房地产市场的供应关系。


地方政府或者开发区管委会驻地作为一种稀缺的公共资源,其位置一定会影响资源配置的效率。在城市化的过程中,地方政府搬迁驻地的初衷一般为缓解中心城区土地供应紧张、分散人口和产业集聚压力。同时,地方政府也希望通过拉动新区建设,成为刺激城市经济增长或遏制经济下滑态势的重要抓手。

2003年,为配合成都市“向东、向南发展”计划,成都市政府将部分办公区搬迁至成都市新行政中心。在城市政治中心南迁的风声下,配合规划中的地铁建设,原属于较为偏远的成都城南地区地价屡屡爬升。2008年,成都政府低调搬迁后,多家单位搬入,但没有举行任何仪式,也未对外通报。

地方政府驻地搬迁看作一种工具手段,必然会对房价产生影响。在论文《政府搬迁是房价上涨的推手吗?来自微观住房交易数据的证据》中,作者利用了2007-2018年23个城市的微观房地产交易数据分析,得出政府搬迁将推高迁入区的房价约6.3%,推高迁出区房价约3.1%。作者认为,政府搬迁行为可以视为一种凯恩斯主义工具,通过中心迁移,改变原有的单中心结构,是一种有为政府行为。

如果消息属实,高新管委会的搬迁是否能和二十年前的成都一样,撑住房价?只剩下市场的反应告诉我们答案。


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