因下雨而导致住宅室内漏水，谁负有维修责任

本文作者：贾宝军

笔者在社区法律公益服务中，小区居民经常会问到下雨天室内漏水的问题，尤其是疑似因为楼房外墙面年久失修导致室内渗漏，更是因为权属不明而面临维修困境。为此，笔者梳理了相关法律规定以及现实判例，以期明确在此问题中相关方的法律责任。但由于现实中漏水情况的复杂多样、漏水的隐避性和专业性特征，以及法律细则的缺失、判例与现实情况的细微区别，本文的观点无法面面俱到，也不应作为现实责任划分的决定性意见，仅供相关方参考。

一、外墙和外墙面是一回事吗？

房屋的外墙面俗称外立面。外墙面是指外墙的表面，并不等同于外墙，比如外墙本身可能由混凝土或砖块砌成，但外墙的表面可能刷涂料，也可能贴大理石或者瓷砖，外墙面只指代这些涂料、大理石或瓷砖这类装饰材料表面，而不包括外墙结构性材料——混凝土或砖块。

二、外墙面是共有部分还是专有部分？

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》（以下简称“2020解释”）第3条规定“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应当认定为共有部分。”据此，构成房屋的基本结构部分的是“外墙”而非“外墙面”，因此外墙应该属于共有部分。

那外墙面呢？

笔者认为，外墙面是外墙不可分割的一部分，因此，外墙面也应当属于业主共有部分。该2020解释的第4条对此观点予以确认，该条款将“与专有部分相对应的外墙面”认定为共有部分。

那么，阳台的外墙面是共有部分还是专有部分呢？

笔者认为，阳台的外墙面也属于外墙面，没有相关的法律规定将其与其他外墙面的权属区分开来，因此阳台外墙面亦应当被认定为共有部分。需要说明的是，2020解释的第2条规定“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。”根据该条的规定，应当认定为专有部分的是“阳台”这个空间，而非“阳台对应的外墙面“，并不改变阳台外墙面的共有属性。

进一步追问，窗户是共有部分还是专有部分呢？

显然，窗户虽然与外墙面类似，但如果将窗户认定为“共有“，业主对窗户权利的行使将需要征得共有权人的同意，这与我们的日常认知相悖，因此笔者认为窗户应当被认定为专有部分。

再进一步追问，窗户的外窗台以及外窗台的立面部分（如下图1）是共有部分还是专有部分呢？

对此，法律并无明确规定，但笔者认为，外窗台在功能上仅供业主排他性使用，且有构造上的独立性，参照2020解释第2条关于露台权属划分所确定的原则，认定外窗台以及外窗台的立面属于专有部分更合理。

图1

三、空调室外机安装台是共有部分还是专有部分？

现实生活中，很多开发商为住宅设置空调室外机的安装台（如下图2），该安装台是共有部分还是专有部分呢？对此，法律并无明确规定，但笔者认为，该安装台在功能上仅供业主排他性使用，且有构造上的独立性，参照2020解释第2条关于露台权属划分所确定的原则，认定空调室外机安装台属于专有部分更合理。

图2

四、明确了共有还是专有，是否就能确定漏水的责任人了呢？

不是的。漏水的原因可能是因为业主自己的专有部分，也可能是由于相邻业主的专有部分，还可能是由于所处楼栋的共有部分。根据物业服务的相关法律规定，物业公司负责小区的共有区域和共有设备设施的维修保养。因此，漏水可能会涉及如下三个责任主体：业主自己、相邻的业主以及物业公司。

在某些漏水原因可以清晰判断的情况下，我们可以在明确了共有还是专有后即可以明确责任人。但在大多数情况下，漏水原因并不能从表面上确定，有时候，看似是从专有部分的某个缝隙向室内渗漏，实则有可能是从共有部分的外墙面向室内渗漏，有时候，看似是从共有部分的阳台外墙面向室内渗漏，实则有可能是从专有部分的窗户的缝隙向室内渗漏。

因此，确定责任主体的首要工作是确定漏水的原因，当各方无法就漏水原因达成一致意见时，就需要专业人士的专业判断，甚至需要专业的第三方鉴定机构进行鉴定。当通过专业人士或第三方鉴定机构明确了漏水原因后，责任主体将随之明确。

五、专项维修基金的使用

根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心于2009年11月10日联合发布的《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅共用部位的维修包括楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值。需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主，或业主大会讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料，向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门或业主委员会申请列支；

（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；由业主委员会审核同意的，应报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；

（六）市住房资金管理部门区县管理部或业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

希望以上内容能帮助相关各方理清责任，理性友好地解决居民的漏水问题。