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内审经验——审计要学会给企业把脉诊病,病危征兆:芤(kou)脉!

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内审经验——审计要学会给企业把脉诊病,病危征兆:芤(kou)脉!

ID:内审师修行与实战

人体的营养输布靠的是血液,企业的营养输布靠的是“现金流”。

即:查看一个企业的现金流,就能给企业诊脉探病!

脉有沉浮,沉为里症,浮为表症。

现金流也可分表里,如非金融类企业的现金流量表中:

经营活动的现金流,就是里,也代表造血功能。

投资和融资流动产生的现金流,就是表,代表外部(主营业务外的)输血能力。



1.地产行业的宏观诊脉:芤脉的形成

以地产行业为例,芤脉就是典型的病危征兆,整个行业从2018年就已经出现此脉症。

2015年左右,房屋生产量可以说基本达到正常需求增加量,但是,房价像打个兴奋剂一样,蹭蹭往上涨。

受资本市场,受预期过好的影响,房价涨,销售还火爆,这对房企来说当然是好事,毕竟房子好卖,赚得也多。

于是乎,几乎所有地产企业都像打了鸡血似的,拼命拿地,拼命开发。

直到2018年,房价仍旧在上涨,只不过房价已经比较高,已超人民收入水平承受能力,上涨趋势也缓了下来。

再看此地的地产企业,绝大多数地产商都已经将多年沉淀的资金全部交待出去了,投入到拿地上,投入到拆迁改造上,而且仍旧野心勃勃中....。

因为预期过好,还从银行等金融机构贷来了大量的高息贷款。

虽然负债累累,但盖好的房子还能正常销售,倒也不至于现金流直接断掉。

2018年,很多头部企业已经意识到了风险:债务风险过大,财务杠杆过高。

从现金流上看:投、融资现金流过大,经营活动产生的现金流占比太小,完全不成比例。

如果你此时给企业诊脉,就是标准的“芤脉”。

2.何为芤脉

芤脉脉象:芤形浮大软如葱,按之旁有中央空。火犯阳经血上溢,热侵阴络下流红。

简单理解就是,摸上去有脉,用力按下去又没了,就像葱叶一样,表面硬,里面空。

套用地企业现金流上,就是投资和融资金额大而硬(缺少弹性),看似坚挺实则脆;真正用于经营的现金流,却很微小。

从2018年开始,大部分地产企业都有此种症状,该症状一直持续到2020年。

芤脉,最大可能是极度血虚:内出血、重度伤阴、血崩、呕血等。

企业也是如此,可以说从2018年开始,绝大多数地产企业的现金流都是靠融资活着,自身经营产生的现金流根本满足不了投资和费用支出。

直到2020年,国家出台了政策,不给贷款了,脉象所预示病症完全暴露!

地产企业暴雷开始!

其实,就算国家不出“三道红线”,很多地产企业靠输血,也不见得能撑多长时间。

房价或许还会涨,但早晚有一天会变得有价无市,企业如果仍旧疯狂地继续投资拿地,只会让这颗雷越积越大。

等爆时,更惊天动地!



3.微观层面的“芤脉”

如果你是一名地产企业的财务人员或审计人员,从2018年开始,你就能深切地感觉到本家企业的现金流,已经显示“芤脉”症状了。

具体症状如下:

(1)大部分的钱都投到了没有短期回报的地方

在远郊,在不熟悉的异地拿地投资;

只要有机会拿地,就去抢地;

将大量现金沉淀在土地上:土地出让金,或拿地保证金上,或拆迁补偿上,或盖安置房上。

(2)绝大部分的现金流,完全靠融资。

地产公司的资金部门受到超前的重视,开始到处挖融资人才,给高薪,给高岗位。

融资方式也开始多样化,不再是原来的开发贷,而是各种未来收益担保,各种收益分成贷款,很多投资公司开始共同经营。

(3)正常业务支出的钱,很紧张

比如:工程款开始拖欠;

原本正常支付的款项开展走供应商融资模式,通过国企供应商贷款最常见模式。

期间费用,除融资利息外,管理费用和营销费用也开始严格预算。

(4)员工优化,降薪先行

2018年到2020年上半年,哪怕没有爆雷的地产企业,也开始“人才优化”。

将一些认为闲散的岗位取消,开掉一些高薪外聘的人,批量式的裁员也开始出现。

同时,对薪资进行调整,从学历、证书、经验和岗位等多角度“完善”薪资结构,其实就是变相降薪。

(5)销售收入增长不动

企业回血的主力军:销售收入增加不动了,无法像企业拿地那样快速扩张,销售压力大增。

销售端不景气,不得不重用“分销”渠道。

(6)外欠款大量出现,款项收回困难

客户端,很多客户欠款,法律诉讼案件大增;

投资端,原有的合作单位开始闹分家,投资款收不回来;

融资端,被催着还款,甚至提前还款,还不停地提高融资利率或费用。

(7)对外互动多,对内互动少

对于一个组织或部门来说,无论是信息、单据、现金还是人员走动,如果大量精力都用在对外上,内部员工或内部各职能部门之间的互动比较少。

一样是芤脉!



4.芤脉本就是危脉

芤脉危险吗?

当然危险,血不足,阳气脱,如果无法输血,很可能立马死亡,就像恒大一样。

就算不死,也要脱层皮,那些外部输血能力强的企业,虽然可以从外部金融机构、或集团原有产业融资,但也只是让爆雷延迟。

只要自己的造血功能不起来,早晚会有雷,最典型的是万科和碧桂园。

他们能不能活下来,还得看造血能力能不能恢复过来。

刚出现芤脉时,调理方法很简单:发现芤脉,先防止失血,从2018年开始就不大量拿地投资;

不依靠贷款维持运营,始终坚持:经营现金足够自给自足。

已经爆雷的治疗方法,也简单:先止血:先停止扩张,不投资;

之前流失的血赶紧补,卖地卖项目卖产业来补之前的窟窿;

等待市场变好的同时,慢慢恢复自己的造血功能。

什么时候,外债风险清除,自己造出的血能满足运营需要了,芤脉脉象自然就消失了。

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