北京
据中原地产数据，5月18-19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，其中周六900多套，周日1100多套，周末两天总成交超2000套。新建住宅成交量也出现了部分项目升温的现象。机构认为，2024年的地产政策基于房地产供求关系发生重大变化的背景，以真实的保障性住房需求为根基去库存，更强调因城施策。今天带来房地产龙头，让我们来看看该公司的投资逻辑。
前期地产的持续下行主要在于市场观点对地产近乎无分歧的一致悲观预期，而自430会议以来政策持续加码，部分政策宽松程度超以往周期，彰显了对地产行业的救助决心，对市场情绪提振有显著作用，申万地产指数自底部反弹区间涨幅达28%，后续短期内将步入政策观察期，目前对地产的预期及对基本面影响的讨论亦出现分歧，我们认为有分歧的情形下才有机会。我们认为政策短期对基本面的刺激有一定作用，且就前两轮地产行情来看，政策行情确实领先于基本面行情，此外若政策效果未达预期，则目前仍尚未进入政策底，在7月三中全会前仍将有政策预期行情，行业修复在政策刺激的作用下亦是大概率事件。
调公积金利率，降低最低首付比，取消房贷利率下限，降低购房门槛，刺激有效需求释放
此次调整后，首套房商业贷款最低首付比例15%，二套房最低首付比例25%，较2023年8月份调整，首套房和二套房最低首付比例均下调5个百分点，有助于降低购房门槛，刺激潜在购房需求释放。个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，对于公积金购房群体来讲，有助于降低公积金贷款部分成本。综合来看，央行降低首付比例，取消房贷利率下限，调降公积金贷款利率仍在激励购房需求加杠杆，根据国家统计局数据，4月全国商品住宅销售面积和销售额累计同比降幅进一步扩大，购房者仍存在观望情绪，我们预计，在各项政策综合作用下，地产销售以及市场信心有望逐步修复。
消化存量商品房，去库存改善市场预期
4月底政治局会议从存量和增量角度，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17号，全国切实做好保交房工作视频会议召开，国务院副总理何立峰表示，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。此前，郑州、杭州市临安区、南京市安居建设集团均试点国有资本收购存量房源。我们预计通过政府收购存量房转化为保障房，既可增加保障房供应，又可带动更多存量房产去化，开发商能够去化库存回收现金流减负。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，2021-2023年分别建设和筹集保障性租赁住房94、265和213万套，预计2024-2025年仍有近300万套的保障房建设和筹集任务。
收购存量闲置土地，帮助开发企业纾困
5月17号国务院政策例行吹风会提及妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。此前，在地产行业高速发展时期，部分房企“盲目”摘牌一些地理位置相对偏远、去化存在困难的部分土地，现在仍旧“躺在”开发商账上，包括集中供地之后城投托底拿地，2023年，城投拿地面积占比约为91%，同比增加了52个百分点。城投托底拿地虽然受到限制，但在部分地区依然身背拿地的任务。政府后期收购盘活存量闲置土地，有助于减少存量闲置土地对开发资金的占用，消化开发企业部分“低效存货”，助力开发商纾困。
政策出台后当前房贷利率及首付比例均降至历史最低水平，有利于提振市场对地产行业的信心，刺激购房情绪，后续进入政策效果观察期，若基本面仍持续向下，则仍将继续出台更多的楼市宽松措施。
今天带来房地产龙头，让我们来看看该公司的投资亮点。
1、该公司所从事的服务内容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型。
2、该公司牢筑物业基本盘，多元经营不断突破，营业收入稳步提升，归母净利持续增长。
3、公司营业收入稳步提升，归母净利润延续增长态势，且营收账款周转提速使得经营净现金流高增，政务服务及增值服务盈利拓展值得关注。
(来源：中邮证券、方正证券)
