朝阳区十八里店地块压哨转正，起拍63.8亿，板块此前2宗宅地流拍

刚刚，朝阳区土地又上新，和首钢园南区一样，又是压哨转正。

据北京规自委网站消息，此前的预申请地块北京市朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-686地块R2二类居住用地、1303-687地块A334托幼用地今日早间转正。

该地块的预申请截止日期是昨天。

地块四至范围包括：

1303-686地块：东北至规划朝阳港一街西南红线，东南至规划垡头东路西北红线及1303-687地块，西南至规划垡头西二路东北红线，西北至规划垡头东一路东南红线；

1303-687地块：东北至规划朝阳港一街西南红线，东南至规划垡头东路西北红线，西南至1303-686地块边界，西北至1303-686地块边界。

其中，686地块规划用途为12.22万平方米商品住房，687地块为3600平方米幼儿园，规划为9班。

地块的位置还算不错，交通上，门口应该就是北京地铁17号线的十八里店站，交通上，距离东四环南路直线距离大约1.5km。

周边来说，具有一定规模的商业配套还是缺乏了一些。总不能天天去四环内逛居然之家和十里河灯饰城吧。

不过地铁换乘还算方便，14号线去一下合生汇也还是可以的。未来等亦庄万象汇落成之后，地铁一站地即可直达，也是不错的。

出让信息显示，地块面积47661.924平方米，建筑控制规模≤125853.387平方米，起拍价格63.8亿元，价格上限为73.37亿元。经营楼面价约52334元/㎡。

价格触顶后，进入竞现房销售面积环节，上限面积为25000㎡。

值得注意的是，如果以挂牌价计算，该地块的经营楼面价较去年9月保利在同板块摘得地块的楼面价每平米上涨了7240元。较保利地块的最终成交楼面价，每平米上涨了近500元。

如果最终该地块再次触顶成交，那么核经营楼面价预计将超过60162元/㎡。

与之对应的，该地块的销售指导价为期房79000元/㎡，现房81000元/㎡。

未来拿地后的可经营利润空间、就目前市场新房的去化程度来说，这块地的压力应该还是很大的。

这一板块先后在2021年10月、2022年5月、2023年9月先后成交了3宗地。成交价37.6亿元、38.8亿元以及28.75亿元。

目前开发项目分别为金隅昆泰云筑、云筑二期、以及保利·朝阳和煦。

金隅昆泰云筑项目规划建筑面积6.48万㎡，成交均价75033元/平方米，目前去化率为80.04%;

云筑二期项目规划建筑面积8.63万㎡，成交均价75262元/平方米，目前去化率为58.46%；

保利朝央和煦规划建筑面积5.54万㎡，成交均价78321元/平方米，目前去化率为35.03%。

如果再远一站地，就是北神树的华润项目。

华润北神树北京润府项目，规划建筑面积33.21万㎡，成交价为75.38亿元，核经营楼面价也有2.63万元/平方米。

这个体量，应该也是要分多期开发的，上个月刚刚取得预售许可证，之前开盘市场传闻是成交了171套，大约14.56亿元。

距离十八里店只有一站地，预计每平米还要便宜1万块，而且商业就在家门口，不过华润北京润府也有自己的短板，未来的你会怎么选？

虽然目前楼市存在一定利好，但十八里店这一板块的去化压力还是不小。如今又新增10万平的住宅面积供应，对于拿地房企的操盘能力、资金成本也真的是一个不小的考验。

另外，这个板块之前还有2宗地块流拍。

如果一定要猜，也许金隅和保利，都会考虑这个地块吧，毕竟这个板块已经很艰难了，不会真的还能让别人来插一脚吧。

明天，北京还有一宗地要完成出让。

这块地也是同样也是北京2024年一批次供地，最后时刻压哨转正地块，即北京首钢园区东南区地块。

地块规划面积6.8万平方米，规划住宅面积11.9万平方米，以及公建混合用地面积3.73万平方米。此外还包括7400平方米的无偿代建设施。

地块起拍价格57.5亿元，触及66.125亿元的顶价后将转入摇号阶段。

目前的小道消息是，已经有3家房企意向报名，但守夜人觉得不会竞争很激烈。

具体的，明天再聊。