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黄埔二手房价腰斩,还要跌多久才到底?

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  黄埔二手房,再次刷新了自己的下限。

  科学城的中海誉城,这几年一向是城市成交速度领先的热盘。根据贝壳数据统计,2017-2023七年时间,项目共成交380套房源(含10套车位),位于全市第22名。

  

  项目热度一直不错,而且值得注意的是,近五年,它的成交均价虽有波动,但一直稳定在2.5万/㎡以上。

  

  离谱的是,我们发现,它近期竟成交了不止一套1.9万/㎡左右的房源,接连刷新历史新低!

  

  比成交价回落

  更恐怖的是……

  4月10日,中海誉城南苑成交一套约80㎡的两房,成交价19324元/㎡;

  

  4天后,项目又成交一套同面积段的两房,成交价18978元/㎡。

  

  接连两次捅破小区成交的地板价,虽然相熟的中介说都存在原业主缺钱急售的情况,但我已经在偶然中嗅出了必然的味道。

  而且这两套房源的成交日期距今都不是很久远,还具备一定的可参考性。

  他们最显著的特征,是成交价低。

  1.9万/㎡的价格,击穿的不只是中海誉城南苑的地板,更是片区二手房业主的心。

  要知道,项目2016年左右清盘时均价就来到了15000元/㎡左右。

  2017年开始项目二手房大规模入市,压根没经历啥起伏就站稳了2字头。

  

  到了2021年,甚至一度飙升到了4万+/㎡的单价。

  

  所以现在不到2万/㎡的成交价,简直相当于时光倒流。

  这已经不是跌回二手房刚入市时的水平,而是几乎直接跌回了一手房时代!

  而对于卖家来说,最痛苦的事情不是成交价低,毕竟红刀子进白刀子出,缺钱的时候一狠心,说抛售也就抛掉了。

  相反,最让人备受折磨的是“钝刀子割肉”,一次次试探你的底线然后把你晾在一边,一片片从你的心间上剜下肉来,你又不敢放弃,生怕自己倒在黎明前的黑暗里。

  中海誉城南苑的这两位业主也是这样,他们不是一开始就挂出这“史上最低价”的,而是一步步被行情“逼退”。

  平台显示,两套房源都经历过超10次的降价,且降价幅度都在50万以上。

  

  饶是业主一再让步,也没有过多提升房屋的吸引力,这两套房屋从挂牌到成交最短也有198天,但带看量都不足20次。

  

  这就释放了重要信号:

  要么是片区二手房的吸引力在下降,同样价位人们有更好的选择;

  要么是买家们觉得这价格还没降到底,仍在观望。

  当然,无论是哪种类型,对片区二手房都意味着“危险”。

  

  整个黄埔,都不好过

  成交价低、成交周期长、市场关注度回落,这不是中海誉城南苑独自面临的困境,而是已经有了蔓延扩大的趋势。

  同在云埔的另一个网红小区万科金色梦想,2021年的成交价一度飙升并稳定在4.2万+/㎡的水平。

  

  但到今年4月,成交的几套房源都在2.1-2.3万/㎡的水平,简直是赤裸裸的价格腰斩。

  

  同样,降价成交也没有换得更多的青睐,去年一年仅链家平台,万科金色梦想还成交了超90套房源,但现在2024年行程快近半,只有约20套成交。

  再看科学城的标杆项目万科东荟城,我们也是亲眼见证其价格的一路走低。

  同样是70多平米的两房户型,2022年,成交价,已经破4万/㎡。

  

  2021年,价格更夸张,4.4万/㎡!

  

  对比来看,今年3月2.4万/㎡的成交价也同样算是腰斩。

  

  意料之内,这套房源也经历过多次降价,且成交周期近半年,

  

  而从成交量上来看,2023年东荟城迎来本周期内第一波大规模降价,也换得了不小的关注,全年成交量破百套。

  但今年却有些显得后劲乏力,预估推算全年成交会有一个明显回落。

  

  此外,老黄埔标杆二手房小区也没能在这场漫长的攻坚战中幸存。

  保利学府里、万科金色悦府,从最高6万+的成交价开始回调,到今年,已经失守4万/㎡这道大关,相继出现了3字头的成交房源。

  

  

  而且注意了,这些项目有一个算一个,可都是当年风头无两的网红盘!

  连他们都落得如此境地,这两年全都开始走下坡路,其他本身关注度就不高的社区,自然更加凄凄惨惨戚戚。

  

  只差一针强心剂

  黄埔楼市,现在最缺的是信心。

  从二手房挂牌来看,仍有一部分业主在坚守,咬定青山不放松,要价还是5万多。

  

  

  但是正如粉丝所言,“有价无市”是这些房源必然的宿命。

  

  

  那么我们究竟能不能等到黄埔整体信心重建起来的那一天?

  我觉得需要一定时间,但一切已经开始有苗头了。

  一方面,从近五年的供求情况来看,黄埔整体进入了“去库存”时代。

  市场不会一股脑地涌入天量供应,近期能入市的新盘基本都是精挑细选后的结果。比如这段时间声音不断的保利招商华发·中央公馆(黄埔图书馆地块),地段就相当不错。

  而去库存能够有力平衡供需关系、促进市场活力,也一定程度降低房地产商和置业者的风险。

  

  另一方面,黄埔虽然进入了去库存时代,但和确实长期缺货的越秀区可不一样,它之后还是有充足弹药补充的。

  在之前发布的《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》已经敲定了广州接下来的旧改乃至城市发展格局。

  其中黄埔区的旧改体量最大,也就是说,未来十年,黄埔依旧将在广州的旧改大棋中扮演最重要的角色,没有之一。

  

  此外,从我们之前发起的投票结果来看,黄埔楼市的拥趸并不少。

  至少在我们的读者群中,大部分依然坚定看好黄埔。

  

  所以,黄埔不会一蹶不振,而是在韬光养晦,等待一个时机。

  如果你是黄埔区物业的持有者,可以做好准备和他一起度过这黎明前最后的日子。

  而如果你是准备入手黄埔的买家,二手房的泡沫时机上已经被挤得差不多了,对比高点价格已经明显回落,可以把握时机一击命中心仪房源。

  那么,最后,你认为今年黄埔整体房价还会下调吗?

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