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上海楼市,跌得最惨的五类房子

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  这一轮下行周期里,有不少房子发生了价格暴跌。

  分析研究什么样的房子跌的多,对于我们以后如何避坑有很大的指导意义。

  因此,特意写了本文,总结了五类跌的比较多的房子的特点,敬请阅读。

  01

  新房超供的板块

  一个区域的购买力是非常有限的,适合买这里、愿意买这里的人就那么多。

  购买力增量稳定的情况下,一旦某个总价的新房供应量加大,就会吸走对应总价段的购买力。

  而且,房子毕竟有很强的地域属性,新房大量供应的区域,临近竞品板块的二手房客户大部分被吸走了。

  这种情况下下,房东就只能靠降价吸引客户看房。

  新房供应量越大,持续供应时间越长,对应的房子越难卖,价格跌的越狠。

  可以说,新房供应量已经成为影响房价最重要的一个因素:

  只要新房入市速度大于需求新增速度,就没有打不下来的房价。

  市区近几年1000-1500万的新房量很大,全市这个总价段的二手房其实都受到了一定的影响。

  而新房集中的杨浦和闸北,吸收的主要就是浦东和市区的刚需改善客户,这个和联洋有很大的重叠。

  因此,联洋的房价就被挤兑垮了,板块的二手房价格直接跌了三分之一。

  类似的还有普陀的万里。

  自从桃浦智创城新房入市之后,万里的二手房直接连带看都没有了,少有的几套成交价格也是跌的厉害。

  当然,这种新房供应带来的短期房价暴跌,更多是一种“假性”下跌,等到新房供应减少,自然这些地方的房价会迎来回升。

  只不过,新房变成了二手之后,市场上的竞争对手还是变多了,板块价格恐怕也很难回到曾经的巅峰。

  02

  睡城板块

  所谓的睡城,就是那些自身位于郊区,本身没什么产业,购买力主要靠市区外溢的板块。

  上海有几条知名的产业地铁线,比如1号线,2号线,9号线,11号线,其线路的末端都诞生了大量的睡城。

  这些区域早年大多都是各区的边角料地区,没什么本地购买力,主要是农田村落和工厂。

  等到新世纪市区扩容,这些地方就规划了一些动迁房,也顺便承担了吸纳外省务工人员的作用,比较典型的九亭、江桥、顾村,都是这么个定位。

  

  上海楼市的鄙视链

  等到近十几年,随着市区的逐渐开发扩容,这些地方逐渐开发了商品房,建了些便民配套,就逐渐成为了我们熟悉的“睡城”。

  当然,睡城上游大多有比较强的产业区输血,在上涨周期里,上游涨的多了购买力外溢过来,这些板块的房价跟着涨的都不错。

  比如上游原来800万的房子涨到了1000多万,买800万房子的人自然被挤压到了下游,把原来600万的房子带到800万。

  但是这个涨并非来自于自身的强大,而是靠上游大哥的牛逼。

  到了下行市场,上游也跌价了,购买力被虹吸了回去,这些区域就会跌的很惨,而且流通性也会很差。

  这里面其实就是板块鄙视链那个逻辑,上游房价跌了,可以虹吸下游的购买力去撑住房价。

  毕竟越高预算购买力越少,稍微降一些,就能吸纳来更多的购买力撑住。

  但是下游的这些睡城板块就基本上没什么地方去吸了,毕竟这些睡城基本上都是置换链条的最底端,下游已经没什么地方能吸了。

  此外,这些睡城本身没有本地人、没有产业,大部分人内部居民都是为了买到其他地方才卖的房子,基本不存在本地置换。

  因此,这时候就会进入到“无量下跌”的那个困境里,没有成交量,但是房价止不住的掉。

  典型的例子很多,比如最近我们提到过几次的泗泾板块,就是这么个处境。

  房子挂牌量很大,却无人看房,降价了还是没什么成交。

  03

  炒作过度的区域

  炒作过度的区域非常多,最典型的三个、前滩、大虹桥、临港。

  这些地方不是说真的很差,只是营销的时候就有些过火,把大家的预期拔到了不属于他的高度。

  而且在新房上市的时候就卖的很贵透支了未来的预期,二手房又受到营销的影响吸收了一些投机分子达到了不该有的高度。

  但是这个价格实际很虚,在上行市场,热度客户多的时候还能勉强维持;

  下行市场,热度客户没了,挤进去的投资客还要抓紧跑路,这些板块的市场就会进入到反面,形成类似于“超跌”的局面。

  当然,前滩其实已经全面成熟了,正在建的临港预期还不错,远期问题比较大的可能还是大虹桥。

  大虹桥的问题在于预期太高,价格太贵,产业没跟上。

  整个大虹桥的产值,一半以上来自于长宁,剩下的一小半来自虹桥商务区,最后剩下的那一点是其他几个片区的总和,都不算景气。

  或许这地方未来很美好,但是眼下这里的确是连冰山一角都没有露出来,大虹桥目前还是更像上一部分提到的睡城。

  这里2020年的暴涨的原因其实也是如此,上游长宁涨的太多,沿着2号线溢出了太多的购买力。

  而且,当时徐泾能买的二手房也实在是太少,就仁恒,万科几个小区, 供需关系这么一挤压,房价自然就飙到接近10万的水平了。

  如今的回落,跟热度客户消失,可售小区变多,市场下行都有关系了。

  产业落地非一日之功,大虹桥却还有太多的商品房等着交付,徐泾之后还有前湾大量的新房,真正的市场风险恐怕还在后面几年。

  类似的还有青浦新城,当年也是火热的不行,青浦每一个地铁站周边开发都打着青浦新城的名号。

  如今呢?

  青浦新城中央商务区才刚刚出现在图纸上( ),青浦新城、淀山湖新城的房价都跌回解放前了。

  这样的大规划大概念还有很多,并非每一个都能快速落成,大家一定要审慎判断。

  04

  错配房源跌的多

  错配这个词,之前讲的主要是那些超级大户型。

  比如那些普通社区中的顶层复式,比如中产社区做的和豪宅一样超级大平层。

  这些房子总价一般都是板块均值的1.5倍甚至2倍,总价跨越了不止一个购买力等级。

  在楼市高度分化的今天,楼市鄙视链非常明确,链条上下游板块之间,分别能够吸纳的购买力也十分固定。

  像这种总价超越板块能级的房子,就叫错配。

  这种房子一般流通性都不太好,因为受众群体非常下,大部分这个水平的购买力优选的肯定是高能级的板块。

  同样是1500万,你愿意买外环外的顶层复式,还是中产社区的一套三房?

  不排除有买前者的,但是普世逻辑下这个预算肯定是选后者。

  当然,这类别的产品一般房龄都比较老,大多出现于1995-2008这个周期。

  那时候楼市还是商圈分化的逻辑,主打地缘购买力,才会出现这种地区型的豪宅产品。

  这类房子暴跌的逻辑也很简单,没人接盘,只能靠降价,降到非常有性价比才能偶尔抓住一两组客户。

  当然,这种错配也不再仅仅出现在顶复、底复这种产品上,随着了楼市的进一步分化,每个面积段都会出现这种错配。

  比如前一阵永业公寓的特价房源,只要12万多的单价,本质上也是一种错配。

  

  120的两房,基本也只有豪宅社区才能hold住,永业虽然很贵但是并不是豪宅,对于中产来说这个预算肯定得买个三房。

  再加上户型很差,自然价格很低,相比于动辄15w+的成交价自然也算是一种暴跌。

  随着楼市的进一步分化,有个趋势是不可逆的:

  板块的进一步分化,会让不同能级的区域之间,总价的界限越来越清晰,不同购买力的需求,也会分化的越来越大。

  这种情况下,会倒逼部分垃圾的户型、部分品质一般的社区和高估的板块淘汰。

  换言之,你的价值不匹配这个群体的喜好的时候,你也要被迫降级,房价自然要跟着下跌。

  05

  老破小 全面失守

  之前分析老破小,还会拆解出学q老破小,动迁房老破小,弱势区域老破小等等分类。

  当时仍能保持坚挺的就是黄浦静安的老房子,但是叠加了两轮下跌行情之后,老破小就几乎没有什么幸存者了。

  老破小的核心问题一直在于,其客群总量短期来看是在减少的。

  新导入的新上海人购买力,在老家都住过好房子,越来越不能接受这种老房子的生活品质,远大新在持续分流这部分群体。

  而且,远郊新房从逻辑上来讲是无穷无尽的,这种分流一直会持续下去。

  此外的主要购买力就是老上海人群体,讲究地段情节有养老诉求的老人总量,总体来看也是在变少的,这点不用多言。

  中期来看,除了掌握稀缺资源的老破小,大部分老破小的价值都是长期看低的。

  

  ▼ 以上为正文

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