高院案例:从房屋变价款中扣除五至八年租金后,法院可以执行被执行人的唯一住房|保全与执行

高院案例: 从房屋变价款中扣除五至八年租金后, 法院可以执行被执行人的唯一住房

阅读提示:为了保障被执行人及其所扶养家属的基本生存与居住权益，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确指出，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如果申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除一定年限租金的，该方式是否足以保障保障被执行人及其所扶养家属的基本生存与居住权益？此时法院是否可以执行被执行人的唯一住房？本文通过一则福建高院院发布的案例该问题进行解答。

裁判要旨

即便案涉房产系被执行人及家人维持生活必需的唯一住房，但只要申请执行人同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，法院仍然可以执行。

案情简介

一、申请执行人某建设工程有限公司与被执行人向某霞、张某华债权人代位权纠纷一案，福州中院作出的（2021）闽01民初1395号民事判决、福建省高级人民法院作出的（2022）闽民终635号民事判决已经发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，2022年9月26日，福州中院作出（2022）闽01执1852号之一裁定，拍卖（变卖）被执行人向某霞、张某华名下案涉房产等。

二、向某霞、张某华不服福州中院拍卖二人案涉房产的执行行为，以案涉房产系其家人生活所必需的唯一住房为由向福州中院提出执行异议。

三、福州中院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款的规定，驳回向某霞、张某华的异议请求。

四、向某霞、张某华不服，向福建高院申请复议，请求撤销福州中院（2022）闽01执异581号执行裁定，停止对案涉房产的执行。

五、复议审查期间，申请执行人某建设工程有限公司明确表示，若案涉房产系向某霞、张某华唯一住房，其同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。

六、福建高院审理后，驳回向某霞、张某华的复议申请，维持福州市中级人民法院（2022）闽01执异581号执行裁定。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：福建高院的裁判要点如下：

1.向某霞、张某华以案涉房产系其家人生活所必需的唯一住房为由向福州中院提出执行异议，应举证证明该主张，但二人未能提供充分的证据予以证明，福州中院据此驳回其异议请求并无不当。

2.本案复议审查期间，申请执行人某已明确表示，若案涉房产系向某霞、张某华唯一住房，其同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项的规定，保障了向某霞、张某华及其扶养家属维持生活所必需的居住权益，法院有权依法处置案涉房屋。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该条款的核心目的是保障被执行人及其所抚养家属的基本居住条件，其所指“生活必需的居住房”并不等于“唯一一套房屋”。

2.申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，此时应认为被执行人及其所抚养家属的基本居住权益已经得到保障，人民法院可以强制执行被执行人的唯一住房。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）

第二十条　金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持： （一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的； （二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的； （三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。 执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

法院判决

以下为法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”由上述法律规定可见，执行标的即使作为被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，只要符合上述法定的三种情形之一，人民法院仍可予以处置。具体到本案，首先，向某霞、张某华以案涉房产系其家人生活所必需的唯一住房为由向福州中院提出执行异议，应举证证明该主张，但二人未能提供充分的证据予以证明，福州中院据此驳回其异议请求并无不当。其次，即便案涉房产系向某霞、张某华及家人维持生活必需的唯一住房，但只要申请执行人同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，法院仍然可以执行。本案复议审查期间，申请执行人某已明确表示，若案涉房产系向某霞、张某华唯一住房，其同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项的规定，保障了向某霞、张某华及其扶养家属维持生活所必需的居住权益，法院有权依法处置案涉房屋。因此，向某霞、张某华请求停止对案涉房产执行的复议理由，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上，福州中院（2022）闽01执异581号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。向某霞、张某华的复议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

案件来源

福建省某建设工程有限公司债权人代位权纠纷执行复议裁定书【福建省高级人民法院(2022)闽执复43号】

申请执行人同意处置涉案房屋时为被执行人预留五到八年租金，被执行人以涉案房屋系其唯一的生活住房为由要求中止执行的，法院不予支持。本文作者检索到了以下5个类案供读者朋友参考：

案例1: 王红梅等非与执行审查执行判决书【北京市高级人民法院(2023)京执监155号】中认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条、第二百五十一条的规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。执行过程中，人民法院有权查封、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。本案中，被执行人冯某某、赵某某、赵某某未履行生效民事判决确定的义务，丰台法院处置涉案房屋符合法律规定。冯某某主张任兆生和王某某要求其签订空白借款合同违法，实质是对作为执行依据的民事判决不服，应当通过审判监督程序解决。鉴于申请执行人王某某同意处置涉案房屋时为被执行人预留五到八年租金，故冯某某以涉案房屋系其唯一的生活住房为由要求中止执行，于法无据。综上，冯某某的申诉理由不成立，对其申诉请求应予驳回。丰台法院（2023）京0106执异186号执行裁定、北京二中院（2023）京02执复249号执行裁定正确，应予维持。

案例2:广州城市之星运输有限公司、交通银行股份有限公司中山分行等借款合同纠纷执行复议执行裁定书【广东省高级人民法院(2023)粤执复533号】中认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条规定，对于超过被执行人及其扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行；第三条第二项规定，人民法院对被执行人的下列财产不得查封、扣押、冻结：……（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第（三）项规定，将被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋的标准确定为：申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。本案中，经中山中院执行，除XX房外未发现被执行人欧阳XX、曹X有其他不动产登记信息，故该院在XX房的拍卖得款中为欧阳XX、曹X及其所扶养家属保留保障其生活住房需求的租金，符合上述法律规定。被执行人欧阳XX与曹X于2021年12月3日登记结婚，育有一女一子。根据《关于中山市住房保障家庭租赁补贴实施方案的通知》明确的标准，该院为欧阳XX、曹X及其家属保留住房租金103680元（60平米×18元×12月×8年），符合法律规定。

案例3:吴某、冯某等借款合同纠纷执行监督执行裁定书【广东省高级人民法院(2022)粤执监167号】中认为，关于复议申请人吴某主张涉案房屋为其唯一住房，生活艰难不适宜搬迁的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。根据现有证据反映，复议申请人吴某名下的位于广州市天河区××号××房××房××住房，依据上述法律规定天河法院在裁定拍卖涉案房屋时，应考虑复议申请人吴某在一定时期内的居住问题。虽然申诉人提出执行法院没有按照当地廉租住房保障面积标准为其提供居住房屋，但也可参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金给申诉人。因此，提供住房并非唯一选项，为其预留租金也属于为其提供了居住保障。

案例4:欧2、中国工商银行股份有限公司中山分行等借款合同纠纷执行复议执行裁定书【广东省高级人民法院(2023)粤执复230号】中认为，本案的争议焦点为中山中院拍卖处置涉案61号别墅的执行行为是否符合法律规定。首先，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”本案中，中山中院通过中山市存量房评估价格管理系统对61号别墅进行定向询价并确定财产处置参考价，符合前述司法解释规定。而且，定向询价结果只是确定涉案房产拍卖起拍价的价值参考，涉案房产的最终价值需要经过市场公开拍卖竞价由最终成交价确定。其次，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。”中山中院不予受理欧2和张3针对61号别墅定向询价的异议，符合前述司法解释规定，所作处理并无不当，本院予以支持。再次，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，在依法保障被执行人及其所扶养家属基本生存权益前提下，执行法院可以强制执行被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋。申请执行人工商银行中山分行已同意参照中山市房屋租赁市场平均租金标准从涉案别墅变价款中扣除一定年限租金。故中山中院拍卖欧2、张3名下涉案61号别墅的执行行为符合法律规定，本院予以支持。欧2请求中止涉案房产的拍卖和转移，并重新采用评估方式进行评估拍卖的主张法律依据不足，本院不予支持。

案例5:田召军、陈占贵等其他案由执行复议执行裁定书【河北省高级人民法院(2022)冀执复7号】中认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”的规定，结合本案具体情况，因房产为不可分割物，即便房产价值超过本案债权及利息的价值范围，可以对案涉房产予以执行并整体处置。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的……”，依据该条法律规定，被执行人的唯一住房在某些情况下可以予以强制执行，本案中，申请执行人陈占贵同意拍卖案涉房产后在拍卖款中为田召军留足五至八年的租房费用，故执行机构可以对案涉房产进行评估、拍卖等执行行为，复议人以案涉房产系其唯一住房为由提出异议，本院不予支持。关于复议人主张案涉房产系其与妻子共有房产的问题，在执行中应由相应的权利人向执行机构主张权利，若执行机构确定案涉房产系复议人夫妻共有房产，在执行过程中应保留相应权利人的份额。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

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本期主编

执行主编 黄绍宏 北京云亭律师事务所

责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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