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楼市王炸政策落地,但是..........

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517王炸政策落地,有部分伙伴心底没底,留言问了一些问题,我把这些问题的回答做了梳理并写成文章,希望大家不迷茫!

01

救市,救到今天,中国房地产的未来只有一个:巨大的割裂!

我知道,今天的内容对于没有买房的人而言,会有一点残忍,但真相就是如此!

我认为,随着公租房的增加,财富的差距会更大!

昨天在星球上有个伙伴问我: 政府下场收购商品房做保障房,那么保障房增加如此多,房价和租金会不会都下降?

这个事情呢,公开写文章不方便解释“经济租金”的底层逻辑,但我可以给大家算一笔账:

中国7.5亿㎡库存,地方城市收购3.5亿㎡,按照70㎡一套计算,那么全国21个超特大城市平均计算,每个城市大概可以均摊23万套,或者说对应的资金!

此举,每个城市减少23万套的商品房库存,但是会增加23万套保障房

那么,保障房23万套算不算多呢?

我明确的告诉大家,不仅不多,还是较少的供应!

抛开人口总量和新增不谈,像郑州、青岛、济南、长沙、重庆、武汉等城市每年一手房和二手房的销售总量就能达到20多万套!

所以,从需求和供应的角度看,新增的保障房仅仅是一年的销售总量,所以谈不上“超量供应”,所以租金不会下跌!

再者,收购商品房的贷款利息是1.75%,加上公租房的运营、损耗、物业折旧,最低要达到买入价格的2.5%回报!

所以,从钱的使用成本看,这收购商品房的钱就相当于地方的债,本金可以不给,但必须要给银行利息的;

从租金的角度看,可以不盈利但必须要覆盖利息和经营成本!

所以,房租不仅不会跌,中长期看在通胀、成本的压力下,必涨!

更关键的是:按照十四五规划,保障房最大供应量的城市是四个一线城市!

其中深圳54万套、上海供应40万套、广州66万套、北京40万套。

所以,均摊到各个城市也未必真有23万套!

但文章到这里,还有一笔账要算给大家:21个超大城市直接减少23万套商品房,这全年的供应量直接就变成了供小于求了!

因为过去3年楼市下跌,各个城市的开发商都是以销定产,所以供应量都在缩减!

文章到这里,再回看我前文的观点:割裂,也就是贫富差距!

未来就变成——

中低收入人群就去排队保障房,可以够卖共有产权房,如果共有产权住房还买不起,那就去租赁保障房。

好处就是“居者有其屋”,坏处就是保障房的户型、条件都不如商品房,这不是我说的,事实上保障房设计的时候就是这样区分的

商品房则会放开地价、限价、户型提升、物业费提升,让商品房形成“价高者得”的局面。

所以,我看“收购商品房变保障房”+“限购放开”就很心痛,因为割裂会加剧,贫富分化进一步加剧哦!

未来,就是有产者恒富,以前咬咬牙掏空六个钱包还能上车买一套,实现阶层跃迁。

未来呢?

通过房产实现阶层跃迁的门槛会越来越高,因为商品房再也不会考虑“穷人”的感受,更不会再出政策,就是为了让普通人上车!

而买不上商品房的伙伴就去保障房排队!

中产如何配置资产,推荐看文章《

02

大家一定要清楚,咱们现在的救市政策是两个维度的暴击!

第一个维度是不限购;

第二个维度是降低购买门槛;

两个维度组合一定会对楼市产生刺激!

为什么这么说呢?

因为这套组合的本质是打开了城市的门槛,让人有机会拥有更高能级城市的户口、社保、教育、养老、就业机会等等!

大家要对中国的户籍制度有深刻的认知!

中国的户籍制度来自前苏联,是城乡二元结构。

户籍的二元结构就是为了防止人口流动,出现大量农民进城挤兑城市资源的情况。

所以,即便今天有2亿到3亿流动人口进城务工,但这些新市民的孩子仍然无法在大城市上学.......

这个话题不延展,大家只要明白:限购与否的本质,在户籍。

很多人看到这里,常常会疑惑“买房就能落户吗?”

以前未必,现在来看,很多城市实施的救市政策就是:买房送户口,也就是户籍!

任何人想要把户口从一个城市迁入另一个城市,都需要迁入城市有接收地址。

比如毕业生的户口,落户要迁入企业的集体户口上、异地结婚,落户只能落在迁入城市的房子上。

租房,能落户嚒?

部分城市租房可以落户社区公共地址,但类似一线城市一直是“表示可以”实际很难。

因为落户一线城市,就意味着可以享有一线城市教育、医疗、社保、养老金、保障房等等一切政策性的福利。

这句话仅仅30多个字,读起来没有什么感觉,但具象到真实的生活场景中则是天差地别。

来,我给大家看看深圳各个区域都有的长者食堂,看看实例大家的感受会不一样。


只要是深圳户籍,年满60岁就可以通过APP申请长者补助,每餐补助5元到15元不等。

通过这个例子,想让大家明白:名义上是放开限购,事实上是放开城市公共资源。

正因为城市公共资源的有限和昂贵,所以楼市的最后大招都是不限购+低首付+低利率。

这也是为什么京沪的限购政策一直都比广深要严厉的原因,因为就算是一线城市,这城市能级和资源也是不一样的!

所以,大家再看517落地的救市政策,不要盯着15%首付和低利率这些情况,大家要看到——除了降低首付门槛,还有不限购、还有不同城市能级社会福利等问题!

中产如何配置资产,推荐看文章《

02

咱们这轮行情是430大会明确的消化存量房和优化增量房定调,517落地低首付、低利率!

在这种情况下,我们回到2015年,看看上述类似政策落地之后,楼市从下跌到翻转到底用了多久——

住建部在2014年7月11日开会明确,房地产库存量较大的城市要“千方百计”消化商品房待售面积!!!

所以,在2015年我们迎来了轰轰烈烈的去库存运动。


在2014年全国47个限购城市中42个陆陆续续取消了限购。

从2014年7月住建部宣布去库存,到10月份天津、苏州、济南调整公积金和限购。

随后的2015年3月30日,实施住宅交易营业税满5年免征放宽到满2年免征;

到了2015年9月、10月二手房出现跳价。

从2014年7月住建部明确“千方百计”去库存到2015年10月份跳价,楼市行情大反转经历了16个月的时间。

从2014年7月住建部明确“千方百计”去库存到2016年10月2日重启限购限贷,楼市狂欢了28个月。

整整28个月,有多少人是在住建部宣布“千方百计”去库存这一刻就杀入楼市抄底的?

我想是极少数的一群人。

就像这次颁布不限购+低首付政策一样!

或者说,有多少人会意识到“购买库存商品房的钱都是超发的货币”、意识到“保障房与商品房1:1供应,商品房库存量就会大幅减少”?

我想,仍是少数!

回看过去,三次地产周期,三次首付和利率调整、三次解除限购,折射出了地产和调控的运行轨迹:

政策,永远是经济问题的折射。从无例外!

至于这次不限购+低首付的‘后来’还不知道,但我知道,有人希望这次不一样,有人希望历史再重演。

中产如何配置资产,推荐看文章《

04

最后,简单说几点。

1、以点带面

不要看到517政策就只看政策,再想想年初央行下场购买国债、通胀目标CPI达到3%,再把这些联系到一起,你发现了什么?

或者说你看到了什么?

中产如何配置资产,推荐看文章《

2、关心什么?

517政策落地之后,我认为,大家真正应该关心的是:

#土地已经不限价了,楼市放开限购,首付降低至15%,那么横亘在部分城市商品房头上的‘限价’会不会一前一后一起到。之前地方城市为了土拍,增加了核心地块供应,土拍价格都很高,这会拉高城市整体销售均价的

#除了北京和上海,广州和深圳放开限购也是大概率事件,在这种情况下,你要查查首付款,想想去哪里购买,才能最大化的享受公共资源与社会福利~

#本地的自用客户要提高警觉,之前观望是因为市场的底部没有出现,但现在这种情况,明显的底部特征!

  • 中产如何配置资产,推荐看文章《

3、万物轮回

我一直都是周期论者,既不看空,也不看多。

这点在之前的文章就多次说过,我的观点也一直没变,经济走势也好、房地产涨跌也罢,都是周期现象而已。

之所以要解读政策,是因为咱们应对周期的做法,一直都是“政策烫平”周期波动,包括运营用货币、行政政策、金融举措、重构供需关系等等。

之所以要分析数据,是因为要了解市场对于货币、行政政策、金融举措的反馈,从而做出判断。

在《周期》这本书有这样一段原文,让我记忆深刻:

“要说历史大部分是通货膨胀的历史,我认为毫不夸张,一般而言,通货膨胀就是政府为了自身利益而精心炮制出来的。

也只有政府这个机构,能把白纸印成钱来花,又能让烂印的纸币变得一文不值。

无论何时何地,价格和通货膨胀一样,都是一种货币现象。”

回顾历史,我们当下存在的所有问题,在过往和历史中都能找到答案


老实做人,踏实写文,不鼓吹,不煽动,让你明白房产这回事!

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