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马光远:房地产政策出现真正的历史性转折点

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说历史性转折点,并非自媒体一贯的吸引流量的标题党玩法,而是的确如此!

这个转折点并非不仅仅是具体政策层面的体现(如果就具体政策而言,坦率讲,本人认为远够不上史诗级,“王炸”之类的自媒体标题所体现的高度),更重要的是,通过一系列组合拳的操作,强烈表达了高层对房地产的态度。

5月17日是个

真正的“大周末”

,这一天,财经圈的消息都是关于房地产政策的。

先是上午的

“全国切实做好保交房工作视频会议”

,国务院副总理何立峰强调

“深刻认识房地产工作的人民性、政治性,继续坚持因城施策,打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”。

这个会上透露的最大的信息是,何立峰提出:商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置,扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

之前市场传的“政府下场收购商品房用作保障房”的消息坐实。虽然和之前市场传的收购商品房的力度和方式有一定出入,但这个事的大方向没有错。


|紧接着央行和国家金融监管总局联合发通知,一连发出三大重量级的政策:

第一,下调房贷的首付比例,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。这两个数字,都是房地产市场化以来的最低比例,信号意义明显;

第二,取消了各个城市首套和二套房贷贷款利率的下限,而是由各个城市的派出机构城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限;

第三,下调公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

这三个重磅级的政策的出台,

意味着2017年以来的严厉的“限贷” 政策正式退场。

然后是下午,央行、金融监管总局、住建部和自然资源部四部委的政策吹风会,上述部门

围绕保交房、围绕收购商品房用做保障房,披露了更多的实际操作层面的细节。

其中:

住建部表态:

打好商品住房项目保交房攻坚战。按照市场化、法治化原则,分类处置在建已售未交付的商品住房项目,推动项目建设交付,切实保障购房人合法权益,让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。进一步发挥城市房地产融资协调机制作用,满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合白名单条件的项目应进尽进,商业银行对合规白名单项目应贷尽贷,满足在建项目合理融资需求。城市政府坚持以需定购,可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房,用作保障性住房。

央行透露:

央行将设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元。保障性住房再贷款规模是3000亿元,利率1.75%,期限1年,可展期4次,发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。

3000亿的保障性住房再贷款的额度和市场上传的数字有一定的距离,也和市场上传的收购方式有一定的距离。但起码收购商品房用于保障房这个事本身对于解决当下房地产市场的困境意义就很大,纠结数额本身其实没有必要。

至此,关于下一步房地产政策的大方向基本定调!稍微感觉意外的是,相关房地产领域的税费政策如果有调整,助力的好,则政策大方向算基本完美。


回答一下为什么说这是真正的历史转折点:

第一,这是迄今为止,关于下一步房地产政策态度最坚决,组合拳最多,回应市场最到位的。

这次政策的转折始于4月30日的政治局会议对房地产政策的定调:继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。众所周知,一季度中国经济虽然超预期增长5.3%,但房地产表现依旧不佳,房地产的各项数据都在继续下滑,关于房地产的预期依旧很弱,房地产成为影响中国经济安危的关键。政治局会议回应大家的关切,提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,化解房地产市场风险,这是符合目前中国房地产市场的实际情况的;

第二,回到2023年7月24日的政治局会议,会议首次提出“房地产市场的供求关系发生重大变化”,其实,这也是一个重大的转折点

,如果当时按照这个判断,加快政策的调整,取消以限购为主的为房地产降温的措施,优化房企的融资环境,强力保交房,今天的市场总体应该会好一点。但由于具体的政策迟迟不到位,加上对市场本身的风险和调整各个城市和相关部门预估不足,以及对要不要出台强有力政策稳地产并没有形成全面的共识,使得这个重大判断并没有在具体政策层面完全体现;

第三,目前市场的各种风险已经全面凸显,稳地产的共识基本凝聚

,出台相关救市措施的阻力大幅度减少,具体政策的落地和执行会比以前到位。从5月17日紧锣密鼓的举措也强烈折射出这种信号。

|这个历史性的转折点也意味着:

困扰中国房地产市场多年的房价上涨过快,投资投机过剩,房地产市场过热的问题已经成为历史,房地产政策的下一步就是避免房地产市场出现系统性风险,避免调整过度,通过新的政策的助力,在稳定市场的同时,帮助市场构建新的发展模式。

|在这里可以有几个判断:

第一,救市政策不会导致房价再次暴涨,但稳住市场预期,稳住价格是政策的目标之一;

第二,考虑到目前整体市场存在调整过度的事实,风险并没有出清,要真正让市场预期好转,具体政策层面仍需加力,需要更有力的措施。

第三,现在我们可以判断,政策转折点到了,市场也正在构建新的均衡点,就数据而言,我之前判断,市场超调,政策如果到位,能够帮助市场尽快完成转换,稳定预期;

最后,房企融资到位,白名单真正落地,保交房至少确保80%以上的房子不烂尾,市场最大的担心才能见底,价格才能稳住。所以,5月17日,只是政策转折点,而市场最终的转机,还需要更多的工作和努力。但只要方向对了,共识达成,齐心协力,避免市场硬着陆是大概率事件。

本人为政策调整呼吁多年,最终看到各界终于达成共识,协力化解市场风险,尽管政策来得有点晚,但依然感到欣慰。多年来挨得那么多的谩骂和网暴,也算值得。

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