“三箭齐发”,地产股掀涨停潮！

5月17日，中国人民银行官网连发三则通知，主要涉及商业性个人住房贷款利率、个人住房公积金贷款利率及个人住房贷款最低首付款比例，内容包括取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点等。

“三箭齐发”，房地产行业一片火热，有人将其点评为“核弹级重磅政策”。地产股应声飘红，掀起涨停潮。

截至收盘，A股房地产开发板块103只成份股中，只有4只股价下跌，剩余超九成股价皆上涨，超20股涨停，如绿地控股、荣安地产、金地集团、大悦城、万科、保利发展、华夏幸福等。

内房股同样大涨，景瑞控股涨幅达到238.1%，粤港湾控股、建业地产涨超40%，领地控股涨超30%，天誉置业及汇景控股涨超29%，融创中国上涨25.85%，雅居乐涨24.32%，时代中国涨24.24%，弘阳地产涨23.16%。

救市政策三连发

不同于此前的限购松绑等，此次政策是一套影响力更为深远的地产金融“组合拳”。如果说限购松绑是降低了消费者“买买买”的门槛，那么降首付、降利率则是实打实降低了大家“买买买”的资金成本。

具体来看，“组合拳”第一招针对的是商贷，即取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

操作层面上，中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）；银行业金融机构根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

第二招是公积金贷款。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

其三是首付比例。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

整体来看，这套“组合拳”的大致意思是，商贷各机构“看着降”，公积金贷款下调0.25个百分点，商贷最低首付比例不低于15%，二套商贷最低首付比例不低于25%。

对行业影响如何

对于上述金融工具的连续调整，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《国际金融报》记者分析，近期多个热点城市已经大幅度调整了首二套房贷利率下限，低至3.25%。从近期金融数据来看，信贷增长已由供给约束转化为需求约束，即需求不足是制约信贷投放、特别是按揭贷款投放的主要原因。

这背后既有居民收入、就业、预期等基本面的冲击，更有无风险利率大幅度下行的原因。比如近期银行无风险理财已经跌破3%，进入了“2时代”，这时候银行按揭利率（LPR还在3.95%，最低利率为3.75%）还在3%-4%，就显得非常高了。

拿高的利率买一项价格下跌的资产是不划算的，这也导致居民不愿意买房，特别是加杠杆买房。有数据显示，4月居民端新增贷款为-5166亿元，同比减少2755亿元，连续三个月同比下滑。

因此，降低按揭利率，不设下限，让按揭利率与无风险利率差距收窄，让消费者认为按揭买房在成本上是划算的，这是激励居民买房的重要动力。

“总的来说，（房地产市场）全面进入降成本阶段，这种降成本主要是针对目前房地产市场供求关系逆转，需求主体转向新市民、年轻人、外来人口，必须要从降房价、降利率、降税费等角度推进，预计下一步住房交易的税费全面取消，进入放水养鱼、涵养税源的阶段。”

在中原地产首席分析师张大伟看来，国家“救市”的决心已经全面体现在政策上，未来更多政策会落地，“对房地产可以乐观起来了”。

他称，此次首付比例降低幅度刷新历史纪录，无论是首付比例还是利率下限，文件调整的都是全国性政策下限，从目前情况看，预计全国多数地方不会另行加码，将直接执行全国性下限。

根据中原地产研究院简单算术平均计算，此前全国重点城市首套房首付比例平均值为24%，此类城市首付比例主要分为三档，即30%和20%。总体而言就是，城市能级越高，首付比例越高，本次降低到15%，意味着所有城市首付比例将降低，尤其是一二线城市影响巨大，北京等城市将大幅度降低首付比例和利率。

中指研究院市场研究总监陈文静也指出，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间有望打开。

也有人认为，虽然政策“大招”已出，但有些问题依然值得关注。亿翰智库研究中心总经理于小雨告诉记者，目前仍有一部分群体的住房需求很难释放出来，背后的根本逻辑是购买力的缺失，以及对未来的不确定。

另外，关于行业关注的政策是否已经见底，她说从目前的情况来看，政策救市的决心强烈，大概率会持续跟进，虽然很多政策调整确实存在试探，但这在理论上也无可指摘，毕竟需要根据市场反馈决定下一步的动向。

于小雨强调，现有政策还不足以调动居民加杠杆的意愿，配合贷款期限的延长、稳就业、稳产业等政策的配合或许会更有效，“整个行业已经处在阵痛的中央，行政性政策已经没有存在的必要，居民也大可不必担忧，楼市暴涨的基础已经不在了”。