房产继承律师——父母借子女名义买房，子女起诉分割案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某文、赵某杰向本院提出诉讼请求：1．按照法定继承并分割昌平区一号房屋的1/4；……。

事实和理由：二原告母亲是秦某，父亲是赵某贤。1988年父亲赵某贤去世。1994年秦某与被告登记结婚，婚后与原告赵某杰共同购买昌平区一号房屋，各占1/2。2014年秦某因病去世。原告认为，昌平区一号房屋的1/2系秦某与被告的夫妻共同财产，其四分之一应当作为遗产继承，其与被告存款的二分之一应当作为遗产继承。因各方不能协商故诉至法院请求依法分割。

被告辩称

吴某辩称：请求人民法院驳回原告的诉讼请求。一、涉案房产应当归被告个人所有，不应该列为遗产。涉案房产之所以登记在赵某杰名下，是因为借名贷款，款项是借给赵某文使用，全部贷款都是被告偿还的。赵某杰的产权证、贷款手续、还款手续都在被告处保管，进一步印证是借名贷款。

法院查明

被继承人秦某与吴某系夫妻关系，二人于1994年结婚，均为再婚。2014年，秦某因病去世。原告赵某文、赵某杰为秦某与前夫所生子女。2002年11月8日，吴某与某单位签订一份《拆迁货币补偿协议》。该协议约定，位于海淀区A号房屋需要拆迁，该处在册人口有8人，其中包括吴某和秦某。吴某可获得拆迁补偿款等费用共计260多万元。吴某因以上拆迁获得购买经济适用住房的资格。

2002年底，吴某购买位于北京市昌平区一号房屋（以下简称诉争房屋），其中首付款为71833元，购房贷款为26万元。原告赵某杰作为共同购买人。2002年11月25日，赵某杰与某银行签订《楼宇按揭担保借款合同》。该合同约定为购买诉争房屋赵某杰共办理按揭贷款26万元。2003年12月1日，诉争房屋所有权证下发，登记所有权人为吴某与赵某杰按份共有，每人各占1/2。吴某称诉争房屋为其个人购买，只是借用赵某杰的名义办理了贷款。赵某杰认为诉争房屋实际为其与吴某按份共有。关于购房首付款原被告均认可为吴某支付。

关于购房贷款，吴某称全部由其个人偿还。原告认可大部分是吴某偿还，但称赵某杰也偿还过少部分。2008年2月15日，全部购房贷款提前清偿完毕。诉争房屋上原有抵押权消灭。本案二原告要求就诉争房屋继承进行实体分割，并主张该房屋的所有权。被告吴某只同意就继承份额进行确认，不同意实体分割。关于该房屋的市场价值，二原告向本院提起价值评估申请。评估价值为406．43万元。

为证明诉争房屋的所有权性质，吴某提交一份自书的文件《说明》，内容为：“……一号房产属秦某和我共同所有。你们四个人都有同等继承权。只要我们有一个还在世，房子不能动。二，购房时为申办银行贷款，产权证上有赵某杰，现赵某杰有更正声明在前，但继承权不变。……”。赵某文、赵某杰和吴某在该份文件下方签字。秦某未签字。

吴某称当时在场的其另外两个子女因故没有签字。赵某文、赵某杰对《说明》下方本人签名的真实性不予认可，并提起笔迹鉴定申请。后因笔迹比对样本数量不足，鉴定公司退案。

裁判结果

位于北京市昌平区一号房屋由吴某享有和继承4/6的份额，由赵某文继承1/6的份额，由赵某杰继承1/6的份额；

房产律师点评

诉争房屋归谁所有是本案的争议焦点。《说明》则是认定上述事实的主要证据。依据《说明》第一件约定可以看出，诉争房屋为吴某和秦某的夫妻共同财产。关于赵某文和赵某杰在此上签名的真伪，因无足够的比对样本，现无权威笔迹鉴定结论。因比对样本的提供方为赵某文和赵某杰，故无法鉴定的不利后果由该二人承担。《说明》中赵某文和赵某杰的签名从肉眼看与该二人在法院诉讼期间在法律文书上的签名非常相似，故在无相反证据的情况下，法院认定《说明》上赵某文和赵某杰的签名为真实。

另从庭审双方陈述看，诉争房屋吴某称全部由其出资，赵某杰虽称其有小部分出资，但并未提交证据证明，故法院认定诉争房屋全部由吴某出资购买。综上，诉争房屋为吴某和秦某的夫妻共同财产。在办理房屋登记时仅借用赵某杰的名义办理房屋所有权登记，在当事人内部并不发生房屋所有权一半归赵某杰的法律效力。

在秦某去世后，其应享有的诉争房屋的一半所有权属于遗产应由赵某文、赵某杰、吴某平均继承。关于继承分割方式，原被告双方有分歧。依据《说明》第一件约定“只要我们有一个还在世，房子不能动”，该句话可以理解为夫妻一方死亡后，房屋所有权和使用情况不能发生变动。《说明》有赵某文和赵某杰签名，表明二人认同并遵照执行该约定。继承权是自然人的法定权利，被继承人死亡后，继承人有权继承被继承人的遗产。原告赵某文和赵某杰有权提出继承的请求。但在吴某并不具有支付折价款能力的情况下，诉争房屋所有权归赵某文和赵某杰，并由二人向吴某支付折价款，如此分割方式则势必违反《说明》第一件的约定。因此，法院仅确认本案当事人继承遗产的份额，并不做实体分割。

二原告可待条件成就时另行提出遗产分割。

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