在伦敦直播的投资干货复盘

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一个有序的法制环境最重要

前天，在伦敦和读者们聊了非常多当地地产的信息，用这篇文章给没看过直播的朋友快速复盘一下。项目位置是在伦敦Pontoon Dock地铁站十分钟内步行距离，泰晤士河畔的河景房。

（想看回放的也可以点击我的公号-进入视频号主页，直播回放第一个就是）

问题一：伦敦房产的租金租售比如何？

扣除包括物业费、税金、租房中介费等一系列费用，净租金回报率在3.5%-4.5%之间。依据的是当地房产租赁机构的公开数据和当前房价。

问题二：伦敦房产的涨价空间如何？

综合过去十年数据，未来该地区房产的增值预测为每年3-5%。结合租金回报率，该地区的房产年化净利率为6.5%-9.5%之间。

问题三：伦敦出租房产如果人不在当地会很麻烦吗？

伦敦作为全球历史上最早发展房产租赁市场的城市之一，有成熟且完备的法律保护房东和租客。也有专业的中介机构来进行房产托管，可以完全实现远程管理，这也是伦敦成为国际投资者青睐的原因之一。

问题四：伦敦可以贷款吗？

英国是全球少数允许给海外人士办理贷款的国家，只需要你提供在所在国家的收入证明即可。因此首付可以最低到30%左右。

问题五：还贷压力大吗？

5月9日，英国央行结束货币政策会议。在本次议息会议上，英国央行行长安德鲁·贝利(Andrew Bailey)强调，在未来几个季度中，英国央行很可能需要降低银行利率，需要使政策“更加宽松”。

这意味着房贷利率将在未来逐步下降，而且由于英国的高租金回报率，可以在完全覆盖利息的情况下，依然产生一定收益，这种情形在其他市场很罕见。

问题六：英国的房产市场透明度如何？会不会被多收佣金？

英国是全世界法律体系最健全的国家之一，法律明文规定所有房产在任何中介机构的销售服务中，佣金都是固定的3%，不能多也不能少。如果买到了高于市场价的房子、或者被多收了佣金，可以起诉中介机构。

问题七：该项目的开发商资质如何？

该项目开发商Ballymore于1982年创立，总部位于爱尔兰，主营业务在英国，是英国排名前五的房地产开发商。

问题八：除了伦敦，英国还有适合投资的地方吗？

因为伦敦的房价属于全球前列，好一些的位置都需要400万rmb起步，即使贷款也要较高的启动资金。但是英国也有很多留学生城市，比如曼彻斯特、谢菲尔德、格拉斯哥等，均有着和伦敦一样的回报率。但房价更低，100多万rmb的价格首付40万左右就可以拿下。

问题九：本次直播的合作方L2是一家什么样的机构？

L2是一家房产咨询和中介机构，只做英国市场。由知名地产公司戴德梁行前高管创立，总部位于伦敦老牌金融城。在国内的核心城市如香港、上海、北京、深圳等地核心商业区也有自己的线下办公室。

问题十：伦敦房产交易的合规性如何？

所有房产合同的签约都必须由英国本地的第三方律所来完成，确保资金的被安全监管和交易的安全。

问题十一：伦敦的房子好出租吗？

如果伦敦的房子都不好出租，这个星球上就没有哪些地方的房子能租出去了。伦敦是全球当之无愧的第一房产租赁市场，从夸张的租金就能看出来。O2附近，相当于北京四惠，80平米的房子月租金达3.5万以上，伦敦有全世界最多的留学生。

问题十二：该项目主要是什么人出租？

这边的房子80平米年租金在30万rmb左右，因此能租得起房子的家庭客户基本都得是年收入近百万的群体。而该项目靠近伦敦第一和第二金融城、以及伦敦的多所知名高校（均不超过30分钟地铁），所以租住的很多人都是伦敦的金融中产和留学生等。

问题十三：伦敦房产的公摊面积是多少？

伦敦和英国没有公摊面积，另外除了实际面积之外，开发商往往会附赠5-10平米的阳台。

问题十四：如何联系到L2的专业客户顾问？

在麟阁这边，您可以直接加助手微信，或者报名参加即将开始的线下品鉴会来了解更多信息。（5.18-5.19上海站和5.25-5.26深圳站）

问题十五：麟阁为什么看好英国不动产市场？

说实话以纯收益率角度，英国比不上那些新兴发展中国家。但是对于没有当地资源、信息、人脉的国际投资者而言，一个法制并不完善的地方处处都埋藏着大雷。

我之所以喜欢英国，是因为我坚信一个基本常识：有完善法制传统的地方，决定了这个地方的基本下线，一个有下线的市场，不会让投资者血本无归，否则它不可能富几百年。

先有规则、再有商业、才有盈利，很多人想不明白这个问题，把顺序搞反了。

项目介绍：

Riverscape项目地处东伦敦皇家码头的中心地带，隶属于Newham行政区，优雅地坐落在泰晤士河与Lyle Park交汇处的特殊位置上，西临新金融城金丝雀码头，北面是奥体板块斯特拉特福德，并紧接伦敦第三金融城亚洲商务港，南侧享泰晤士河一线河景，与皇家行政区格林威治隔河相望。

整个项目享受一等一的河滨之畔的地理位置，且被广阔的公园绿地和葱郁的园林景观所环绕，得益于此，使其成为伦敦依傍泰晤士河数一数二的交通便利的景观绿化开发项目，也是伦敦少之又少的滨河与公园兼得的住宅项目。

步行即至两大站点和皇家码头(Royal Docks)，坐拥伊丽莎白线、DLR线的交通和游船、缆车服务，以伦敦市政厅为中心的新商业区也在步行距离的范围内。作为开发商巴利摩集团在皇家码头重建开发的一部分，本案已经是一个成熟、繁荣的居民社区，享受码头主广场和商业街的便民资源，包括农贸超市、小学、托儿所，居民俱乐部会所和空中休息室等等完善的生活配套和设施。

Riverscape

's Lifestyle

本期带来的The Pearsall公寓楼位于Riverscape项目河滨区的中心地带，这也是本系列的收官之作，在家即可饱览金融城与河流、公园和绿地相结合的美丽景观，充分享受开发商为都市人打造的宜居的精神家园！

生活在这里的住户拥有铁路、公路、缆车、轮渡和航空全方位的交通出行方式。

从项目出发，仅步行就能前往两大地铁站，坐享伊丽莎白线和DLR线发达的地铁网，轻松畅通伦敦各地，快速到达市中心。

皇家码头站(Royal Wharf Pier)近在咫尺，由此乘坐Thames Clippers的泰晤士河快船(Uber Boat) 开启伦敦的水上通勤服务，可快速前往市区和一些地标打卡地，或在码头乘坐缆车Cable Car，在高空风光中直抵格林威治半岛，松弛感在此融于通勤生活。

项目附近投入20亿英镑打造的Silvertown隧道项目【5】也将于2025年竣工，作为连接格林威治半岛和西Silvertown地区的跨河隧道，可方便在Riverscape居住的住户驱车速达对岸的千禧巨蛋、格林威治天文台等知名地标。

Riverscape项目社区注重人们在每个阶段对住房的需求，本案为孩子们所构建的成长环境，相信会是被更多家长所看重的优势，从游乐场、户外空间、网球场等运动休闲场地到游泳、艺术、手工艺、戏剧和芭蕾舞课程以及经常举办的假日活动，不仅会加深业主家庭成员之间的情感交流，也会拉近邻里之间的距离。

更何况项目内部就设有被Ofsted评级为“杰出”的小学Royal Wharf Primary School和托儿所Nest Royal Wharf，保障育娃的家庭在此可以享受到“家门口”及其周边就近的优质教育资源。

Royal Wharf Primary School

Nest Royal Wharf

在项目1.6公里范围内有数十所中小学，包括Scott Wilkie Primary School, Rosetta Primary School和Hallsville Primary School等在内的被英国教育局Ofsted评级为Outstanding的学校。【6】

对大学生而言，这里也是值得考虑的居所选择，伦敦大学学院(UCL)和伦敦艺术大学时装学院(LCF)都在斯特拉特福德设立了新校区，从项目乘坐公共交通，3站之内即可到达。此外，UCL管理学院、东伦敦大学、威斯敏斯特大学和伦敦国王学院等备受留学生欢迎的伦敦高校也都可以轻松抵达。

关于作者

仝麟阁，前财经记者，发表文章累计超过200万字。千万级报道作者，网易年度影响力创作者。研究领域为政治、历史、经济和社会问题，在多家咨询和教育机构任兼职讲师，现居奥地利。

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