住宅空间将迎来调整？深圳拟对公摊面积下手了！

在房地产市场，公摊面积、得房率等话题曾被热议。最近一段时间，许多城市推出的楼市新政出现“新风向”，针对住宅用地的计容面积和公摊提出新规。

5月15日，深圳市政府官网显示，据《深圳特区报》报道，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等内容。

目前，已办理《商品房预售许可证》的项目或者规划条件核实的建设工程项目，不能更改设计；其他建设项目设计和调整，在主管部门指导下依据新版规则实施。

深圳市建筑设计规则迎来重大修订

南都·湾财社记者了解到，《深圳市建筑设计规则》自2014年发布以来，先后4次修订。

本次修订的亮点主要包括：优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等核增空间要求，增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能；结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，优化建筑面积管控方式，简化凹槽、室外透空等条款；结合工业上楼等新的建筑功能要求，调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求；结合轨道交通的快速发展状况，新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求，调整了地下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式；结合地下空间的大量开发建设，注重站城一体化及地上地下复合开发；加强建筑风貌管控，优化建筑立面、建筑屋顶、玻璃幕墙等管控要求等。

值得一提的是，本次修订增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4m，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4m部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m，“飘窗”面积将可加大一圈。

而过去计入“公摊”面积的两大部分，设计规则修订后将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着，住宅的公摊面积将减少，得房率可有效提高。

另外，2024版《深圳市建筑设计规则》还进行了“限高”，即新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。过去，深圳的建筑设计受高密度城市和城市更新成本等影响，超高层住宅不断涌现。修订后，低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。

多地出台楼市支持政策

今年以来，深圳已出台多项楼市政策支持楼市。

据此前深圳市住房和建设局此前发布的《关于进一步优化房地产政策的通知》，对非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）的购房限制进行了调整，限购1套住房，并在特定区域内将个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年。

业内人士分析，2024版《深圳市建筑设计规则》的实施，预计将促进经济、社会和环境的可持续发展，特别是在住宅品质和人居环境方面带来显著提升。深圳市的这一探索体现了从好房子到好小区、从好社区到好城区的全空间尺度、全生命周期设计管理的努力。新规的推行，有望使住宅户型设计更加贴近市民的生活需求，提供更多具有生活气息、受欢迎的大阳台等设计。

值得一提的是，近期广东多城也推出了类似楼市新政，鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品。

4月30日，肇庆出台了《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，明确表示，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。

5月13日，佛山、惠州同日推出新政，引导房企提升房屋实用率。其中，佛山市提高了住宅套内阳台的“折半”计容面积上限，取消了对单个阳台的进深和面积限制；惠州市则鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园，其中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。

将加速释放本地改善需求

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这些政策调整的本质是通过增加套内面积、实际使用面积，降低单位购房价格和成本，从而变相降低房价，提升购房者的积极性。同时，这也有利于提高新建商品住宅的品质及市场竞争力，加速释放本地的改善需求。

李宇嘉指出，这些调整是为了回应及落实中央政治局会议提出的“优化增量”，提高增量供应的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端，引导房企提升房屋实用率。

中指研究院研究副总监徐跃进则提到，相比于是否取消公摊面积，大家更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。业主应该清楚的知道都有哪些公摊面积，并且，在公摊面积上所产生的收益，应该在开发商、业主和物业之间进行合理地分配。

“总体而言，计价方式的变化对房价的影响是较小的，但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。”徐跃进说道。

综合而言，深圳市的新规则和佛山市、惠州市的楼市新政，都是对当前房地产市场的积极回应，旨在通过政策调整，促进房地产市场的平稳健康发展，提高居民的居住品质，同时也为开发商提供了更多的发展空间和机会。这些措施预计将对整个粤港澳大湾区的房地产市场产生积极影响，推动区域内的城市建设和经济发展。

采写：南都·湾财社记者 孙阳