北京
4月底以来，北京、上海、天津、深圳、杭州、西安、成都、南京等地楼市优化正策密集“上新”。一系列政策支持下，多地房地产市场的活跃度、成交量等指标进一步转暖。一线城市限购边际放松，二线城市全面解除限购，下调房贷利率，购房成本不断降低。今天带来房地产央企龙头，让我们来看看该公司的投资逻辑。
中央宽松政策频出，非核心城市限购全面放开
中央层面，2024年以来五年期LPR大幅下调25BP，房地产融资协调机制不断推进，政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。地方层面，2023年下半年以来一线城市限购边际放松，二线城市全面解除限购，下调房贷利率，购房成本不断降低。企业层面，经营性物业贷可用于偿还贷款，项目融资白名单推进顺利。
杭州及西安相继发布新政，全面取消住房限购
5月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，西安市住房和城乡建设局等部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，两市通知中均提到全面取消住房限购政策。其中，杭州市通知重点包括：1）提出全面取消住房限购，不再审核购房资格；2）新建商品住房项目，购房意向登记家庭数量小于或等于准销售数量，不再进行摇号；3）加强住房信贷支持，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定；4）在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。随着杭州“5.9”新政发布，带动二手房新增挂牌大幅增加。根据贝壳研究院数据显示，对比4月日均值，新政首日二手房咨询量增加54%；二手房新增买卖房源增长91%；新房咨询量新增96%。
多地接连全面取消限购，或带动余下地区住房政策进一步优化
根据中房网统计，截止5月9日杭州和西安全面放开限购后，目前已经有24个城市全面取消限购。目前仍然还未全面放开限购的地区仅余下7个，以一线城市为主，包括北京、上海、深圳、广州，还有天津、珠海横琴区、海南省。我们认为，随着各地接连全面取消限购，以及4月30日召开的政治局会议提到“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的措施”，或带动仍采取限购措施的地区进一步优化地产政策。
销售拿地数据承压，一二线市场竞争加剧
销售端：2024Q1百强房企累计销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1%，降幅自2023年6月以来持续扩大，百强房企市占率由高位的82.0%下滑至一季度的39.6%。2023年头部房企销售金额下降数量过半，越秀地产、建发国际累计销售金额同比增速超10%；2024Q1头部房企销售降幅扩大，样本房企销售同比均下降，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。
土地端：2023年统计局百城住宅土地成交累计建面和金额分别同比下降30%和25%。2023年下半年以来各城陆续放开土拍双限政策，采取价高者得竞拍方式，核心二线城市土拍地王频出，仅剩北京、上海和深圳三城保留土拍双限政策，杭州主城保留新房限价。2023年头部房企拿地权益比整体呈增长趋势，投资策略趋同，一二线城市投资占比基本超90%。5家房企拿地金额超千亿元，建发国际、中国海外发展兼具销售增速快和拿地力度强特质，看好未来市场份额持续提升。
房企业绩不及预期，地产估值处于历史较低区间
从房企财务表现来看，2023年业绩盈利的头部房企中仅4家营收和归母净利润保持双增长。多数房企在销售下行压力下，项目结转毛利率承压，存货计提减值压力增大，盈利能力同比承压。同时房企头部房企负债持续优化，有息负债总体压降，融资成本有所下降。根据2024Q1地产板块持仓情况，房地产配置比例0.86%（2023Q4为0.97%），PB估值处于历史较低区间。
今天带来房地产央企龙头，让我们来看看该公司的投资亮点：
1、公司是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。
2、公司围绕开发业务、资产运营和城市服务三大业务，在多个领域逐步积累了独特优势。
3、公司销售额逆势微增，区域聚焦，城市深耕成效显著，项目权益占比提升，全年业绩实现高增，融资成本显著降低，持有型物业回报率提升。
(来源：东方证券、上海证券、银河证券)
