福建25地库存来了，哪些或将直面“停止供地”？

前言

近期的焦点，可谓自资部发布的“停止供地”的话题。

具体来看：

1

去化周期超过36个月的城市，必须暂停新增土地供应，直至存量降低到36个月以下；

2

去化周期在18（不含）-36个月的城市，应该控制供地节奏，按照盘活多少新增供应多少的原则，根据竣工和回收建筑面积，决定新增供地多少。

距离自资部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》已过去10多日。但截止发稿之日，仍有不少城市围绕这一主题做文章。

时隔9年，楼市重回2015年高库存时代，甚至超过9年前的高库存数据（约74833万㎡）。所以，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展，全国新一轮“去库存”战役也正式打响！

我们究竟应该用什么来定义去化周期？

通俗来说，库存分为「狭义库存」和「广义库存」。区别在于已成交土地是否取得预售证，我们将已取得预售许可证，即购房者能直接购买到的房源，称之为狭义库存，这也是我们分析去化周期的指标之一。

去化周期=库存总量/去化速度。

而自资部所说的去化周期指的是“狭义”库存去化周期，不少城市对外官宣的去化周期也为 “狭义”。

同样的库存基数下，去化周期主要取决于分母的取值，一般选择近3个月、近6个月、或者近12个月平均去化，但也不排除可能时间周期拉得更长，比如近两年、近三年月均。而行业有18个月警戒线的说法，2倍警戒线也就是36个月。这或许就是自资局部要求“超过36个月”停止供地的直接原因。

目前，自资部监测市场一般以12个月平均去化计算去化周期，即城市狭义库存/近12个月平均成交量。

为了更直观了解福建真实库存及去化周期，依托克而瑞专业的数据资源库，克而瑞福建区域盘点了全省25个市/县/区的狭义存量数据及去化周期，并对重点城市的板块进行分层分析。

通过了解各城市的去化周期，来评判哪些城市库存合理，楼市整体表现较为健康？哪些城市逼近甚至超过36个月的红线，接下去要放缓甚至暂停供地？

本篇文章，我们将进行重点解析。

福建省存量概况

根据克而瑞数据，截止目前共统计了25个市/县/区的狭义存量数据，根据12个月数据流速大致可分为三档：

绿档为宁德、晋江中心区、漳州市区、泉州中心城区，去化周期为14~17个月，市场库存表现良性健康，保持着合理库存和量价的主动性，仍有较强内生发展动力；

黄档如厦门、福州、莆田等主力市区目前面临一定的库存去化压力，去化周期保持在19~32个月，其中厦门、福州作为强中心城市，库存规模相对可控，而作为下辖区县如闽侯县、闽清县已经逼近高压临界点。

红档均以弱三四线为主，去化周期约为45-120个月，主要表现为城市/区域能级弱，如泉港、南平等强内生型，以及类漳州开发区等前期开发强度过高，市场泡沫较大，长期处于市场调整的区域，库存积压情况显著。

备注：由于数据统计口径不同，该名单数据与官方数据或有出入，以上内容仅供参考，未来有新的城市统计将会进行更新。

省内库存表现解析

一

福建市场整体平稳，各城库存差异明显

从与房地产息息相关的经济数据来看，福建的基本面依然稳固。随着地产销售客群结构进一步细化，福建各大城市地产需求支撑也存在差异。

有些凭借强劲城市能级，地理优势、经济基础、人口聚集能力等，将对未来商品房需求形成支撑； 部分城市新增就业、产业支持均好于其他城市，叠加严控土地供应等，库存处于良性健康状态；而部分城市，尤其是下辖区县，人流出严重，购买力不足，基本面依然处于弱势状态，其对房地产市场拉动力也将大幅减弱。

细化来看，在福建省内各城市之间去化周期表现进一步分化。

库存良好型（去化周期＜18个月）城市：

宁德在宁德时代等新能源的带动下，城市经济实力逐年增强，GDP增速连续5年全省第一，同时政府严控土地供应，年均供应量仅7幅左右，市场存量健康，去化周期仅需13.7个月，是全省去化周期最短的城市。

泉州中心区、晋江中心区民营经济发达，有着强劲的人口和产业支撑，而漳州市区核心红盘项目拉动，城市去化周期均未超过18个月。

有一定压力型（18个月＞去化周期＜36个月）城市：

福州、厦门城市能级高，产业发展动力强，人口吸附力强，近年由于经济大环境等原因，导致流速变慢，周期变长，但由于需求面存在稳固支撑，所以库存风险基本可控；

福清、石狮、南安、连江全国经济百强县市，经济人口强劲，城市房地产市场相对稳定健康；

莆田近两年土拍的速度有着明显的放缓，加上核心区几个热销项目加持，整体库存去化周期不算太长；闽侯则在教育政策、首付优势丧失等诸多利空因素影响，市场不断走低，去化周期也在不断拉长；

闽清近年市场以消化库存为主，但市场逐月趋冷，成交下行压力持续加大，去化周期在36个月警戒线徘徊。

有巨大压力型（去化周期＞36个月）城市：

安溪、龙岩库存量超过100万方，去化承压，尤其龙岩二季度还有多个新盘入市，市场库存量将持续加大，项目销售压力加剧；

长乐、漳州开发区政府规划起点高，但实际人口导入严重不足，市场泡沫较大，库存积压情况显著；

三明、南平、武夷山这类典型的经济欠发达、人口流出型城市，需求不足，新房成交情况普遍低迷，库存也在恶化；

平潭、永泰近年以消化库存为主，新房库存规模虽然在收缩，但需求始终萎靡不振，导致去化周期一直居高不下。

这些库存去化压力大的城市，未来存在被禁止供地风险，但是否触碰36个月禁止供地最终仍以官方公布库存口径为主。

二

同一城市仍存在板块分化

具体到城市，我们发现，不同城市仍然存在着严重的板块分化情况。

例如福州五区、厦门、莆田等去化周期在36个月以内的城市，虽然整体库存去化周期尚未触及红线，预计应该不会被禁止供地，但城市不少板块都面临着比较严峻的库存压力。

典型如福州的帝封江板块，受个别“问题”项目影响，库存将近17万方，去化周期达到95个月；

厦门的东孚、厦大板块，去化周期也都超过了80个月，以及莆田的外围板块，涵江和秀屿板块，合计库存已经超过80万㎡，去化周期均超40个月。显然，这些板块未来若是继续供地，会显著加大区域的市场竞争压力，并且未来去化也将面临很大的难题。

另一方面，在我们统计的25个城市中，有些城市去化周期在36个月以上，最高达到了120个月左右，这些城市将有可能面临禁止供地的风险，但同时我们也不能忽略，这些城市也有不少板块竞争压力良好，整体库存情况相对可控。

典型如龙岩市区，城市去化周期达到53个月，但是龙津湖板块作为龙岩的核心区，在市场高热周期，片区楼盘项目一房难求，目前仍是龙岩的主力需求板块，虽然因前期供应较多，库存量达到11.42万方，但去化周期约25个月，整体库存相对健康；三明列东板块作为城市核心区，前期供应相对有限，整体库存不足3万方，去化周期仅不到16个月。

而这些存量相对健康的板块，在当前市场行情下，需求相对比较旺盛，未来仍然存在开发的空间。

综合来看，城市内部板块间的差异甚至比城市间的区别更大，与城市供地红线一刀切原则不同，城市土地供给如何平衡各板块市场存量，做到有效供给，让城市房地产市场做到健康稳健发展也是问题的关键。

结 语 ✦

对于政府而言，暂停供地不是目的，“去库存”也是为了促进良性健康的房地产市场发展。所以在满足新政规定的前提下，建议优化可供地城市供地结构，控制库存压力板块的土地供应，加大供需健康板块土地供应，以满足客户差异化的住房需求。

对于开发商而言，建议积极关注这些城市优质板块的供需结构性机会，适时精准投资，并借力政策风口，推出顺应市场的好产品。而对于高风险城市及板块，则要谨慎布局，综合研究新形势下的拿地策略，从分化的市场中寻找更多的确定性。

本文完

文 | 克而瑞福建区域

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