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2024年以来厦门市场行情乍暖还寒，市场库存处于高位震荡，去化压力客观存在。特别是4月30日中央政治局会议召开强调，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，在此之前各项目已经开始提升营销力度开启去库存模式；作为厦门主要的刚需热区，翔安区现状如何呢？
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库存高位企稳，翔安去化压力持涨
2024年以来，厦门商品住宅成交呈现缓慢回升态势，翔安成交占据主力地位，同时库存量也位居前列，截止4月份翔安区在售库存63.19万㎡，占全市第二。
从其库存及去化走势来看，翔安库存量呈现阶段性高位，去化周期自2023年三季度以来不断上扬，今年2月份达到波峰后开始呈现下降趋势，可以看出翔安项目去化加速，市场压力正在缓慢缓解。
02
南部新城存量最大，厦大板块去化最艰
从板块来看，厦大板块库存去化周期达到了85个月，基本处于滞销状态，主要库存项目为海晟大学府、特房芙蓉书院、翔安正荣府，板块月均流速不足10套。
原因一：厦大板块发展较为欠缺，特别是轨道等公共交通配套不足，规划的地铁3号线支线启动工作遥遥无期，加上没有优质商业、学区等配套支撑，对于板块的未来预期更是雪上加霜。
原因二：板块内在售项目拿地时间大多在2018年，楼面价及销售价格实现预期均处于高位，产品规划更偏向于改善，特别是在售库存中120-130㎡户型产品占比达到27%，而近四个月该面积段成交占比仅4%，与市场客户低总价需求存在较大偏离。
另一个是翔安南部新城板块，在售库存面积共18.66万㎡，是区域库存之首，但从近12个月的平均流速来算，去化周期为21.2个月，优于全市库存流速。翔安南部新城板块开发已经十余年，教育、商业、交通等资源配套齐全，加上能够快速进岛的区位优势，是目前岛外置业的热门板块。
不过热门板块也意味着板块内的竞争更为激烈，从今年1-4月翔安成交排行也可以看出，翔安南部新城占据市场前列，其中保利国贸沁原、南部新城TOD璞安两盘突破百套，在竞争硝烟中脱颖而出。
03
紧抓客户核心需求，快速响应市场变化
当前翔安面临着库存量高企去化明显承压的现状，整体行业的下行无法避免，但在弱势行情下也有像沁原和璞安这样的项目从激烈的市场竞争中脱颖，我们认为有以下两个方面：
第一：紧抓客户需求，产品力推动项目流速
从前面的市场库存和去化的分析中可知，翔安区作为刚需热点板块，其属性决定了市场成交以小面积低总价为主导，从热点项目来看，主力户型均设置在90㎡以下，以80-89㎡小三房为主，满足刚需家庭的生活需求，辅以60-70㎡低总价小两房轻上车产品，同时在产品上设计了开放式厨房、270度转角观景窗等，围绕客户需求打造精品从而打动客户。
第二：敏锐的市场嗅觉，快速调整营销策略
除了产品符合市场主流之外，也得益于项目敏锐的市场反应，快速对销售策略进行调整。目前厦门全市迎来普跌，其中南部新城下滑幅度较大板块内项目均呈现了调整频次多、调整速度快、调整幅度大的明显特征。根据克而瑞市场监测，1-4月，南部新城热销楼盘渠道分销点数由1月的最高3%-3.5%上调至4%-6%，车宅同购最低8-9折优惠，主动下调小户型售价，下调幅度最高达4000元/㎡等，营销策略调整迅速，通过调动渠道积极性以及项目主动让利，快速变现。
当下，去库存已并非是一个区域所面临的问题，在全国市场不再火热的背景之下，越来越多的项目加入去库存的营销备战当中。但去库存又不仅是“以价换量”就足够突围，可谓从众即是平庸。
对于企业而言需要在前端提升综合管理能力，在中端保证市场敏锐度，做打动客户的产品，才能在末端抓住合适的时机，在符合市场需求的价格下实现流速。
而对于购房者而言，市场价格已经松动，政策面宽松，且不乏区位、配套都相对优质项目进行了价格调整，再加上渠道返点等，市场有了更加广阔的选择面，是一个相对不错的购房节点。
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