内蒙古赤峰棚改项目停摆内幕调查

颐尚凤凰城销售中心正门紧锁 图片来源：冷万欣/摄影

中房报记者 冷万欣 赤峰 北京报道

内蒙古自治区赤峰市红山区颐尚凤凰城（以下简称凤凰城项目）烂尾风波再起涟漪。

2024年4月12日上午9点，在赤峰市国际会展中心召开了一场会议。即赤峰金都房地产开发有限公司（以下简称金都公司）第一次债权人会议。

4月25日晚上7点，“金都破产重整”微信公众号在会议结束后13天，更新了新的文章——《招募投资人公告》（以下简称《公告》），向社会公开招募意向投资人。

金都地产在赤峰市红山区开发的颐尚凤凰城项目，系该区棚户区改造工程项目，然而从征地搬迁至今，时隔五年，项目未建成，贾营子村依然是断壁残垣。

中房报记者在赤峰市实地调查过程中发现，该项目系一二级联动开发，后续因资金链断裂烂尾，进而引发系列债权纠纷的典型案例。在开发过程中违规预售、未批先建等问题逐一暴露，当地政府部门监管失察亦饱受诘责。

记者多次电话联系金都公司相关负责人，始终无人接听。而针对相关土地出让问题，赤峰市红山区自然资源局工作人员未正面回应记者采访。

而对于前述第一次债权人会议的详细情况，4月24日上午，中房报记者拨打管理人方面预留的会议联系人（内蒙古大川律师事务所于某强）电话，始终没有收到回复。

颐尚凤凰城目前建好的地基施工现场 图片来源：冷万欣/摄影

贾营子村拆除现场 图片来源：冷万欣/摄影

金都公司项目开发搁置

2023年12月11日，内蒙古自治区赤峰市中级人民法院根据金都公司的申请裁定受理金都公司破产重整一案。2023年12月13日，内蒙古自治区赤峰市中级人民法院裁定由赤峰市红山区人民法院审理该案。2024年1月3日，赤峰市红山区人民法院指定由中共赤峰市红山区委办公室、赤峰市红山区人民政府办公室成立的赤峰金都房地产开发有限责任公司破产重整工作领导小组下设的重整工作清算组担任赤峰金都房地产开发有限责任公司管理人（下称“管理人”）。

一起看似寻常的地产公司破产案，因为其为赤峰市红山区棚改项目，引发各方格外关切。

据企查查显示，金都公司注册于2000年10月，法定代表人为范某锋，金都公司系内蒙古颐尚管理咨询有限责任公司（以下简称颐尚咨询公司）100%控股企业。

一位接近管理人的知情人士告诉中房报记者，金都公司目前正在开发建设的项目，主要是“颐尚和润城项目（以下简称和润城项目）”和凤凰城项目，两处项目都处于停工状态。

据该人士提供的资料显示，和润城项目建设项目总建筑面积约合25.68万平方米，地上建筑面积约合 19.19万平方米。其中住宅1824套，商业用房22套，地下建筑面积约合6.49万平方米。包括地下车位、仓储用房共计1518套。

和润城项目共设计建设16栋住宅楼，其中10栋主体已封顶，6栋未封顶。1栋配套公建楼已装修完毕，地库完成工程量约70%。

据公开资料，和润城项目施工单位为赤峰固恒建筑工程有限公司。和润城项目建设项目已取得不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，除 7#、8#、10#、11#、12#外其余已办理商品房预销售许可证。

和润城项目部分住宅已被全额抵押担保，借款本金为 4900 万元，担保范围包括本金、利息、罚息及实现债权的费用。

凤凰城项目建设项目东至钢铁街西汉河路、南至钢铁西街、西至松洲路、北至哈达街。总用地面积约147亩，其中计划建设商品用房18栋，共2062套，配套公建楼5栋。

颐尚和润城销售中心 图片来源：冷万欣/摄影

棚改项目烂尾余波

针对凤凰城项目建设搁置的情况，中房报记者梳理从2020年至今，有关该项目的各类投诉，目前赤峰市红山区委等部门的公开回复中主要认定是“由于资金短缺致使征收工作缓慢，暂无法开工建设。”

据《公告》，2018年11月12日，金都公司已与赤峰市红山区房屋征收管理办公室签订《红山区西城棚户区改造项目合作框架协议》，合作框架协议主要内容为占地面积220亩，征收房屋321户，项目区规划红线以内的市政道路及教育用地地上房屋征收资金及安置房源由赤峰市红山区房屋征收管理办公室承担，项目区规划红线以内其他地方的征收资金及回迁安置房屋由金都公司承担。双方资金互不占用，房屋征收同步进行。目前尚有部分地上房屋、附着物未完成拆迁。

4月11日，中房报记者在赤峰市红山区凤凰城项目现场实地调查，临街一面有写明“颐尚凤凰城”字样的建筑，而今楼门紧锁，透过大门缝隙依稀可以看到内部的凤凰城项目沙盘模型，门口处则是竖立着与金都破产重整有关的文件照片。

周边群众告诉记者，这栋建筑为售楼处，后来在金都公司破产重整阶段，此前作为债权人登记债权的办公场所，随着登记工作结束，就上了锁。

从售楼处一道路向内前行，可以看到已经上锁的施工方工作区域。

记者以考察投资查看地块为由，被获准进入到施工工地，紧挨着生活区不远处，就是几栋建筑物的地基，荒草掩映下，能看到钢筋混凝土的踪迹，几处塔吊已经锈迹斑斑。

工作人员告诉记者，“我们施工方也被开发商拖欠了债务，少说也得几百万吧”。

工地背后则是贾营子村部分尚未征收拆迁的房屋。一些留守村民告诉记者：“确实因为补偿款未能协商一致，引发了征收过程的争议，但是现在看来，未尝不是因祸得福。”

“第一批征收拆迁的村民，有的老人没住到房子里，已经离世了，还有的老人，拆迁完没有拿到房子，现在还租着车库艰难度日。”贾营子村村民告诉记者。

“2018年，我们村就开始拆迁了，2019年年末签的合同，2020年5月份发放的征收拆迁款。2020年10月份前后，凤凰城做地基施工，2021年至今再无施工迹象，当时签合同约定2022年年末交房，均价7300元/平方米，120多平方米，90多万全款。不少邻居都是用动迁款直接抵房款或者加钱增加面积，预购的凤凰城项目的房子，现在房钱两空，无家可归。”一位村民告诉记者。

“还有不少外村购房者在此购房，只因地段较好。现在也在四处想办法讨回购房款。”该村民补充道。

“我是和家里人在2019年7月份，与金都公司签了预购房合同，当时开发商承诺10月份审批证件补齐后转正式合同，2020年5月份补签过一份退款协议，但是到退款的时候说金都公司没有钱。”凤凰城项目一购房者告诉记者。

赤峰市自然资源局红山区分局 图片来源：冷万欣/摄影

凤凰城项目无证预售

事实上，早在2022年11月，赤峰市政府办公室就曾在领导留言板回复群众对于凤凰城小区建设的关切。

当时，赤峰市政府办公室在回复中表示，经了解，该项目（凤凰城小区）属于赤峰市红山区棚户区改造项目，涉及236户居民的土地征占工作，2017至今（2022年11月）完成征收201户，剩余35户以补偿价格过低为由拒绝签订征收协议，导致项目无法办理相关土地手续，因此尚未开工建设。

2022年2月，该问题被列入赤峰市红山区房地产领域历史遗留问题，由赤峰市红山区人民政府组织住建、自然资源、信访、财政等部门成立的工作专班推动土地征收工作。

2022年3月，经赤峰市红山区人民政府专题会议研究，决定允许开发企业分期建设，先期建设5栋住宅楼。目前，开发企业正在办理土地规划等相关手续，预计2023年4月份开工建设、12月31日前交付使用。

经中房报记者与多名消息人士交叉印证，凤凰城项目确为棚户区改造项目，拆迁征收工作尚未完成，截至目前金都公司已交纳征收补偿金2.924亿元。凤凰城项目建设项目共完成5栋建筑物的地基与基础工程，该项目尚未取得房地产开发五证。

中房报记者梳理信息中发现，内蒙古电视台一档视频连线栏目中，当时主持人曾联系到凤凰城项目开发商的某经理，经理称“收钱时候预售许可证没办下来，老板是姜某波”。

这里的姜某波是金都公司母公司颐尚咨询公司法定代表人。

记者多方调查发现，凤凰城项目在未完成土地征拆，政府未公开将土地挂牌的情况下，仅凭开发商一纸规划就进场施工，开始预售。

记者查询金都公司以及颐尚咨询公司过往拿地记录，也没有凤凰城项目地块的拿地信息，佐证了土地未出让便进场施工并预售的事实。

针对这一情况，记者拨打颐尚公司法定代表人姜某电话约采，一位女士称：“我不是姜某波，也无法回答相关问题”随即挂断电话。

记者随后多次拨打金都公司法人范某电话，均被挂断。

4月24日，记者根据领导留言板中所留联系电话，先后拨打赤峰市红山区住房和城乡建设局多部联系电话，对方称要联系另一位工作人员，但截至发稿另一位工作人员电话始终无人接听。

金都公司旗下另一商业开发项目和润城小区也陷入烂尾的困境中。

4月10日下午，记者前往和润城项目现场，大门已经无人值班，施工生活区大门紧锁，售楼处也是紧锁大门。记者以购房者身份拨打售楼处门上张贴的预留电话，对方回答称目前没有销售计划。

和润城项目土地出让同样疑点重重。

2020年7月24日，金都公司注册了“颐尚和润城”微信公众号。

2020年7月29日，赤峰市产权交易中心发布公告称金都公司3.79亿元中标铁南组团E04-01地块。

2020年8月5日，金都公司签订出让合同。

2020年8月20日，颐尚和润城微信公众号发文，张贴出销售海报。

2022年1月14日，金都公司从赤峰市住房和城乡建设局取得了商品房预销售许可证。

“8月5日才正式签订土地出让合同，7月29日发布的中标通知，金都公司是怎么做到在7月24日就注册公众号，认定自己摘地成功的？”赤峰市当地从事地产项目开发多年的王然向中房报记者质疑和润城项目地块土地出让流程。

在王然看来，和润城项目的开发商金都公司如此操作，显然在土地出让阶段已经认定自己可以顺利摘得想要的地块。

对于记者关于金都公司如何在招拍挂之前就注册微信公众号，确定自己可以拿到地一事，赤峰市自然资源局红山分局一刘姓工作人员在电话中反问称“这个我们应该知道吗？”

值得一提的是，2022年1月13日上午10点，宇恒地产、大洲地产、航安地产、诚基置业联同金都公司战略合作签约仪式，在万达嘉华酒店3楼宴会厅隆重拉开帷幕。

名为战略合作，实际上是注资金都公司帮助其渡过资金难关。

会上，五家公司联合承诺颐尚和润城项目保证在《商品房买卖合同》约定的时间期限内交房，交房时项目景观绿化及硬化实现同步交付，颐尚凤凰城项目预计在2022年4月份部分楼栋开工建设，在红山区政府完成拆迁后，全面迅速开工。

“现在回头看，当时五家地产联合承诺，就是一场闹剧，承诺的都没实现。”王然苦笑道。

2020年5月，赤峰日报刊发了一篇为《棚改，让11万户 “蜗居”家庭喜圆“安居梦” ——赤峰市棚户区改造工作综述》的文章，一并转载至赤峰市政府网站。

文中表述称，赤峰市棚改工作取得长足进步。截至2020年5月，全市累计实施城市棚户区改造13.5万套、853.4万平方米，约11万户居民出棚入楼，惠及群众30多万人。赤峰市为确保被征收群众如期回迁，确定了规划先行、融资先行、制度先行、安置房建设先行和基础设施配套先行“五个先行”工作机制，实现了房屋征收与安置房建设同步、资金跟进与工程进度同步、基础设施配套与安置房建设同步“三个同步”，每个环节无缝衔接，同频推进。

这篇当地政府棚改功绩文章刊出的时候，凤凰城项目棚改项目的回迁居民们还怀揣着新居梦，这个梦至今未能如愿。

（应受访者要求，文中王然为化名。）