【独家】-【珠江未来城】璀璨来袭！--楼盘真实情况图文解析！

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一、 项目概况 :

可个人名义购买！不限购！免征房产税

①开发商：广东珠江投资股份有限公司

②总面积：占地约29.43万㎡，建筑约106万㎡③容积率：约2.5

④绿化率：约35%

⑤商墅：建面331-335㎡，地下1层/地面4层，层高地下5.6米（可做夹层）/首层3.6米/二至四层每层均为3.2 米
⑥公寓：D2#建面36-68㎡，共22层，层高3.2米

⑦（商墅B1-8#、公寓D2#）

⑧物业管理费：商墅4.5元/㎡/月，公寓3元/㎡/月，商铺5元/㎡/月

最近，广州市发布了《广州市产业地图》，对全市3-5年内可供开发利用的产业用地做了全面梳理。

同时，产业地图对全市地块进行了分类统计说明，覆盖了现代服务业、战略性新兴产业、先进制造业三大分类。

对于购房者来说，这一份产业地图的参考价值在于，可以判断未来广州各大区域的产业集聚力度以及产业价值。

恰好，盘叔最近就去了番禺汽车城走了一圈，以及去看了板块的一个综合体项目：珠江未来城。

一来，可以实地去感受下广州的一些重点产业板块，其次，我们也想知道，在产业的加持下，类似珠江未来城这一类项目，会有怎样的前景。

在去项目之前，我们对番禺汽车城做了一个真实的踩盘体验。

第一个印象是城市界面的焕然一新。

对于这个板块，其实盘叔并不陌生，早在几年前，我们就来过这个板块的一个住宅项目，彼时，这个项目还是整个板块唯一在售的大体量盘。

但相比现在，那时候的整个板块过于荒凉，而且基建配套显然还没完善，踩盘一次，甚至会有种去到山卡拉的感觉。

而如今，虽然整体配套还不算完善，但依然能够感受到肉眼可见的变化。

比如说新化快速路和南大干线（部分路段）的相继开通，不仅让整个路况更好、城市界面更新，也极大提升了出行效率。

以盘叔为例，自驾车从琶洲出发，经由新化快速路转南大干线，到达珠江未来城，仅仅不过二十多分钟的时间。

从板块的发展来看，出行时间成本的缩减，意味着和其他板块的关联性会更大，进而可以提升板块的开发价值。

第二个印象，则是汽车产业的布局。

二、驱车前往，说实话，珠江未来城所处的整个板块开发界面不算成熟，可以看到很多土地都处于待开发阶段，但汽车元素还是在整个板块当中随处可见。

比如说，和项目一路之隔的广汽埃安新能源产业园。

而根据资料来看，番禺汽车城总体规划面积约55平方公里，是广州汽车产业重要战略板块之一。

2018年，汽车城核心9.14平方公里区域成功申报为番禺区首个省级经济开发区；2020年，番禺汽车城完成投资44.87亿元，实现产值526.3亿元，创造税收16.62亿元。

在广州产业地图当中，我们也看到，番禺汽车城在番禺的产业布局当中，还是有着明显的重要性的。

而如果将板块放大的话，那么身处的莲花湾片区，显然期待值更大，当然，需要兑现的时间，也会更长。

只能先寄予厚望。

为什么要关注产业和番禺汽车城？

从某种意义上来看，产业是一个区域发展的核心竞争力，产业的布局、规划，决定了区域房价潜力。

其次，如果一个区域没有产业支撑，那就缺乏推动力，即便房地产再发展，也很难推动整个区域的发展。

所以在这样的情况下，如果产业用地比例越多，那么发展潜力越大，相应的配套落地也会更清晰和更多。

而相反，产业用地比例太少的，沦为“睡城”的可能性就会更大。

尤其是对于珠江未来城这样的商业综合体来说，产业的含金量，以及其所带来的人口流动，很大程度上决定了项目的前景和整体价值。

从这个基本面来看，珠江未来城还是值得期待的。

看回项目的基本面，珠江·未来城总占地约30万㎡，总建筑面积近100万㎡。

项目涵盖企业总部、loft空间、商务酒店、block商业街区等，是一个集商务、文化、商业、娱乐为一体的综合体标杆项目。

也就是说，整个项目并非一个偏科生，而是一个全面发展的项目。

这样的规划，放在板块，有一个显著的优势。

在整个汽车城板块处于一个快速发展的阶段当中，综合体性质可以补上整个板块的短板，同时也避免了自身业态过于单一所产生的系列问题。

比如说，从我们的实地踩盘来看，整个汽车城板块目前更偏向于产业和住宅，而商业配套相对缺乏。

如果没有一个体量较大的综合体，那么整个板块就会出现头重脚轻的局面，即便有产业人口的流入，也会外溢到其他片区。

但如果有类似珠江未来城这样的体量项目，那么整个片区的业态分布就会更加均衡，人口会形成一个集中化的流通，从而形成一个良性的循环。

这是珠江未来城的一个含金量。

三、 尽享交通便捷，悦纳湾区生活万象

1港口+2隧道+2地铁+3城轨+8路网

约25分钟直达天河

约1小时内畅达大湾区各大重点城市

南大干线：

南大干线位于粤港澳大湾区经济腹地，连接穗佛莞6大城市商务区，可谓粤港澳大湾区东西大动脉，被誉为：“黄金科技走廊”。

未来，南大干线（建设中）将与地铁七号线、十八号线（建设中）、汉溪大道、广明高速等立体交通串联汉溪长隆、华南板块、广州国际创新城（广州大学城）等组团，形成多点支撑、互通互联的发展路网。

新化快速：

新化快速路已于2021年6月28日全线通车，这是广州南部地区未来道路主骨架网络的重要组成部分，是广州市区南出口的主要通道之一，是广州实现跨越式发展的战略性交通基础设施。

最高时速达80公里，全程约95%都是高速路段，将琶洲、大学城、莲花湾等核心板块统统串联起来。

区域还拥有佛莞城轨（在建）、穗莞深城轨琶洲支线（在建）、广中珠澳高铁（规划）三城轨，以及8号线东延段（规划）、17号线（规划）双地铁。

未来，不仅可以实现3站到琶洲CBD、万博CBD，4站到南站（佛莞城轨、穗莞深城轨琶洲支线），更可将触角延伸到佛山、东莞和深圳，带领莲花湾向广州主城，乃至湾区各地进发。

四、 珠江投资·中国综合社会服务商

公司成立于1993年，28年来以促进可持续发展为目标开发社会投资项目，全国布局城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅、教育、医疗、文化、科技、金融十大业务板块。

服务社会，回报社会，创造性的先行解决社会问题，提供前瞻性的解决方案。28年每一步，成就“中国综合社会服务商”大理想。

珠江集团总资产超3,500亿元，并有9248万㎡土地储备面积。立足广州，迈向全国，战略版图已拓展至北京、上海、深圳、西安、成都等核心城市，形成以一线城市为重点，向二线城市延伸拓展的战略布局，与城市共生共荣。

深耕广州28年，打造多个区域人居标杆项目：

五、 全维醇熟配套 拥享百万红利

珠江未来城项目是莲花湾片区唯一一座具有醇熟商业配套的百万方大城，项目自身配套BLOCK商业街区， 规划有旗舰店、主题咖啡、书吧、艺术馆、展示中心、主题餐饮、临池别馆、滨水会客厅、国际幼托等多元业态；

10公里范围内聚集番禺万达广场、天河城奥特莱斯、亚运城商圈等大型商业综合体，10 分钟车程即可到达三甲医院，为健康保驾护航。

国家 4A 级景区莲花山风景区、3A 级景区海鸥岛，华侨城文旅项目、莲花高尔夫、莲花山国际游艇会、四海马术等景点举步即达，带动超百万旅游资源红利

六、租赁需求大幅提升，把握未来财富

租金整体年回报率超6-6.8％，租金抵月供

广州国际创新城（莲花时尚湾版块）内罕见的产权商办小户，一份投入，双重收益。

以最火热的63㎡户型测算，按总价75.6万，10年贷款37万，每月月供约3848元，低于可期待租金，跑赢理财穿越牛熊。

七、 珠江未来城，湾区投资首选

珠江 · 未来城，占地面积约30万㎡，总建筑面积超100万㎡，集商务、文化、商业、娱乐、居住为一体，内部规划“一心两轴四组团”乃大湾区综合体项目标杆。

一心、两轴、四组团：一心是指：商业展示中心；两轴是指：绿色中央公园轴、创业人文景观轴；四组团是指：双创服务组团、科创金融组团、智慧融合组团、科技商务组团；

多元化商业地标 一站式醇熟生活

珠江 · 未来城，以服务整个区域为核心，未来将打造为提升莲花湾商业配套环境的商业明珠，吸引长隆、万博乃至市桥板块客户到此消费的多功能、多元化商业综合体地标！

规划有生活服务配套、特色主题餐饮、金融服务配套、政府机构、超大规模购物中心、主题特色商业街、体育娱乐配套、娱乐休闲场所等八大板块，为全番禺，提供一站式的醇熟生活！

【十四五规划价值】：

此前，番禺区十四五规划正式敲定，未来将重点发展高新科创产业，打造“双轴三区多园”现代产业格局，擎领番禺GDP迈向3000亿元新台阶。

莲花湾板块价值：莲花湾片区位处广深科创走廊科创枢纽，琶洲、大学城、科创城三大科创高地黄金三角之芯，是链接广州南北发展的战略支点、是承接大学城科研成果转化的承载区、是缝合珠江口两岸的重要节点，人才、生态和价值优势明显，是粤港澳大湾区的价值洼地。

【商墅】331-335㎡城央院子

全广州稀缺产品，政策调控一墅难求

珠江未来城 傲领全城

【商墅户型品鉴】

整体采用院落式布局，承袭传统 启幕未来实用率约200%，赠送面积高达330-400㎡，近670㎡可使用面积，独享车位入户、百变可改造空间，超大私家花园、诗意观景露台，给全家人一种有天有地有花园的院子生活，一种舒适恬淡亦富有百般想象的生活。

投资置业五大法则

【价值法则-规划利好】

湾区核心，广州第三中轴，价值高地价格洼地

抢占广深科技走廊之核

莲花时尚湾板块价值洼地领航者

世界湾区价值：项目位于世界第二大湾区——粤港澳大湾区核芯，广州第三中轴（广州科创中轴）之上，广州国际创新城-番禺汽车城板块内，是广州最具价值纵、横双中轴交汇“黄金眼”，当之无愧的湾区价值洼地。

十四五规划价值：

此前，番禺区十四五规划正式敲定，未来将重点发展高新科创产业，打造“双轴三区多园”现代产业格局，擎领番禺GDP迈向3000亿元新台阶。

莲花湾板块价值：莲花湾片区位处广深科创走廊科创枢纽，琶洲、大学城、科创城三大科创高地黄金三角之芯，是链接广州南北发展的战略支点、是承接大学城科研成果转化的承载区、是缝合珠江口两岸的重要节点，人才、生态和价值优势明显，是粤港澳大湾区的价值洼地。

【人口法则-强劲需求】

千亿产业版块，每年约200万流动人口

区域唯一航母级配套大城

超高租住需求，爆发式增长

千亿汽车智联产业价值（莲花时尚湾版块） ：重点布局汽车制造、汽车研发、汽车金融、汽车文化、汽车旅游、汽车商贸等六大产业；集创客服务区、智能制造区、汽车小镇于一体，总投资超450亿，预计到2025年，总产值超1700亿元。2025年将引入超100家广汽上下游企业、超10万科创精英，以及莲花湾板块规划60万+高薪企业人才、年游客接待量超100万，造就庞大租赁市场机遇。

【交通法则-价值加持】

15分钟万博 30分钟珠江新城，抢占价格洼地

1港口+2隧道+2地铁+3城轨+8路网

通过广州绕城高速——黄埔大桥，东北行：只需15分钟到黄埔，南行：10分钟到达亚运城商圈，25分钟到南沙自贸区,接驳佛莞高速40分钟到达东莞、50分钟到达深圳；

通过新化快速——新造珠江特大桥，北行：10分钟到达广州大学城、15分钟到琶洲，30分钟即可到天河；

南大干线、兴业大道、广明高速，15分钟到达番禺万博CBD商圈、20分钟番禺广场吉之岛商圈；30分钟覆盖番禺各镇。

2地铁：地铁8号线东延线（规划中）、地铁17号线（规划中）

区域还拥有佛莞城轨（在建）、穗莞深城轨琶洲支线（在建）、广中珠澳高铁（规划）三城轨，以及8号线东延段（规划）、17号线（规划）双地铁。

未来，不仅可以实现4站到琶洲CBD、万博CBD，4站到南站（佛莞城轨、穗莞深城轨琶洲支线），更可将触角延伸到佛山、东莞和深圳，带领莲花湾向广州主城，乃至湾区各地进发。

【唯一法则-航母配套】

区域唯一航母级百万方商业配套

内部规划多维生活配套、特色餐饮街、汽车品牌馆、大型购物中心、品牌大型综合超市、品牌酒店、体育娱乐配套、金融服务配套、政府服务机构九大商业组团，完美满足区域内精英各项商务需求，填补区域配套空白，推动区域加速发展。

一个年轻人的世界——5大IP

项目打造一个年轻人的世界，未来将引入“电竞、汽车、直播、类文旅、科技”五大IP，成就一个年轻人的世界，在这座汇集五大IP的大城里，未来永不设限！

电竞：EDG华南基地落位，未来将建立电竞教育基地及培训学校、电竞博物馆、电竞主题直播间、电竞手办专卖店、电竞COS主题店、电竞设备专卖店、电竞服装品牌店，打造电竞产城，推动中国电竞长期发展，提升投资价值；

科技：联合华为鸿蒙系统，品牌强强联手，从细节中体现科技发展为生活带来的美好改善；

汽车：引进保时捷，打造保时捷文化馆、卡丁车赛场（已获得德国许可认证），届时保时捷中国车主俱乐部（Porsche Club）拟落位项目B1商墅，融合动力科学于唯美个性的风格展示；

直播：打造直播生态圈、直播孵化基地；

文旅：项目二三期规划为太古里商业旗舰，引进标准五星级酒店、游泳馆、体育馆、摩天轮、美食街、汽车文化馆、电影院、Mall等，打造片区唯一兼独有的特色文旅圣地。

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