13年来首次，重磅发布！

作者 | 燕大

果然，大招来了。

昨天我刚说完北上广深等城市要真正放大招、顶层设计上也必然会放大招，没想到发完文之后就看到北京出台政策、政治局会议定调楼市。

首先，北京也不装了，这次利好主要是：有北京户口且已在京有2套住房的家庭、有北京户口且已在京有1套房的单身汪，以及5年以上社保的外地人或家庭且已在京有1套房的，上述三种人群有资格在五环外再买1套房。

在怎么促进商品房去化这一块，北京这次想的很通透，首次打破执行了13年的限购政策。

能买得起的或者说具有购买实力的大部分并不是底层普通打工人，之前给的政策很多，降首付、降利率等等，但显然没起到多少作用，因为很多人缺的并不是政策，缺的是动辄以百万计的首付，缺的是每个月哪怕不吃不喝都未必付得起的贷款本息。

就好比我在3月26号《房价要触底了吗？》一文中所讲：从深层次逻辑上讲，房价不是由买不起的人决定的，而是由大量持币、买得起的人决定的！很扎心，但这是事实。并不是你不买我不买然后房价就降了，而是买得起的人在观望、迟迟不下手！

所以反过来看，这次北京给的政策目标就非常明确，让已有1到2套房的人多买，因为已在北京能够有房的人，有能力再买1套甚至多套的概率更大。

或许有人会问，为什么不彻底放开，学成都全面取消限购，让全国有钱人去北京买。个人觉得，北京毕竟是北京，之前胡润财富榜的数据我分享过一些，富裕群体以上的人群占比，北京处在顶尖，像放开限购、让全国有钱人去买的政策，是保留节目，越是大招越是会往后放。

北京当下给的利好，说白了就是让有钱人把钱花出去，让有钱人去投资，让有钱人去消费，然后实现投资带动生产制造、就业和消费循环。

这个虽然有些扎心，但事实上是符合逻辑的，总不能逼着让没钱的去买房消费。

另外，昨天430顶层重要会议释放出重磅信号，其中有两点比较明确。

一是，“要及早发行并用好超长期特别国债，...要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本”。

二是，新增“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

什么意思呢，个人觉得，前者是新一轮降准降息的信号，不论是个人贷款、住房贷款还是企业贷款，极大概率融资成本还会降低，你也可以理解这是要放水，但怎么放、放多少、有利于哪些板块，仁者见仁智者见智，市场很大，但有两大块就摆在面前，一是拥有几千家行业龙头的股市，另一个是产业链长且复杂、关系到民生就业金融等方方面面的房地产。

后者更明确，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，说明当前房地产库存压力很大，加快去库是必然，尤其是存量房产。要知道，这是自2015、2016年全国楼市去库存之后的又一次明确。

存量房产主要是二手房，之所以要加快去库存，极大可能是挂牌量过多、卖不掉，这就会造成二手房价格下跌幅度更大，如果二手房和新房价格倒挂，那新房也必然会受到冲击，毕竟同区域但更便宜的自然更香。

至于方式，个人觉得，可能更接近像郑州的”以旧换新“模式，即收购旧的，居民拿了钱再买新的。

至于由谁来收购这些存量房，然后转变成保租、保障等房屋拉长期限运营，个人猜测大概率也会像郑州模式一样，郭嘉队为主，市场主体（民企）次之。

顶层设计上定调，接下来加快存量房去化，应该就是近年来最大的宏观调控大招，完全可以跟2015年新房去库存相媲美。

但个人觉得，这次去库存跟2015年不同，2015年是新房货币化安置、”涨价去库存“，现在主要是给存量房去库存，给海量的二手房泄洪。

但无论如何，在把房地产这个经济支柱盘活的同时，也是在实质上托底房价。

大部分人对于房子的需求是住，但没法否认的是，房子也是一种投资品，跟黄金白银一样，不能吃不能喝但作为资产配置的金融属性天然存在。这是市场和宏观调控决定的，而不是主观决定的。

指望很多核心区域的房价跌成白菜价，不现实也不可能，更不理智，关系到经济民生和系统性风险，宏观层面绝对不会眼看着它暴跌而不出手的。

明确了托底，那么不论是让有钱人多买房，还是顶层设计上要对存量房加快去化，亦或降准降息放水，对持币观望的投资者来讲其实也是机会。

而对大量有住的需求的群体来讲，地方大规模收购存量房改造成保租保障房，就是另一条主路。

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希望和你一起共鸣！

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