楼市否极泰来，股市鸡犬升天

　　长期征集

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　　文/青城桢楠

　　朝夕之间，牛熊大变。

　　4月29日，沪港两地股市集体大涨。上证指数强势突破3100点，深市上涨超过2%，创业板暴涨接近4%，两市超过四千只股票上涨。

　　港股连续第六天上涨，恒指一度突破18000点，不少媒体形容港股已经走出技术性牛市。

　　人民币汇率被不少人看作股市风向标，汇率强股市强的逻辑成为不少老股民推崇的投资脉络。

　　4月29日，离岸人民币汇率不负众望，走出独立行情。在日元汇率跌破160，亚洲货币纷纷走弱的情况下，硬生生拉抬 0.14%。

　　股市异动的同时，债市也在巨变。4月29日，30年国债收益率大幅攀升，截至下午3点44分，单日收益率上涨幅度为1.9%。

　　结合近期走势，30年期国债连续大跌，已经走出一个W底形态，这预示着风险正在重新定义，市场在寻找新的平衡。

　　市场如此异动，到底发生了什么？

　　我们此前一直有一个观点，沪指想要突破3100，房地产必须雄起。

　　逻辑主要有两点：

　　第一，房地产联动着大金融，地产金融是一家，地产崛起，连带金融板块等权重上涨，压舱石变轻，突破3100会比较轻松；

　　第二，房地产对应中国经济风险，风险上升，市场偏好会转向厌恶风险，权益资产作为风险的对手方，难成气候，而一旦风险回落，投资偏好发生变化，股市往往会迎来增量资金，从而摆脱纯粹的存量博弈。

　　果不其然，4月29日，在万科带领下，房地产板块集体暴动，让指数一举突破3100点。

　　万科A股久违涨停，港股暴涨19%，沪深两地房地产板块全面上攻，东方财富的房地产板块大涨超过5%，港股内房股板块涨幅更是超过10%，融创、旭辉等过去的明星地产公司涨幅都超过20%。

　　万科大幅上涨，让不少人挠头表示不解。

　　看万科股吧，这两天万科投资者普遍睡得不踏实，因为两天前，也就是4月26日，穆迪下调了万科的信用评级，从Ba1下调至Ba3。

　　听风就是雨多了，下跌成常态，没想到惊喜就在一瞬间，幸福来得这么快。一些传言和实际政策的变化，正在让楼市预期发生逆转。

　　每年4月30日，都会有重要会议召开，对当年的经济做出判断，进而出台政策干预，正是因为430会议非常重要，所以历次开会前，都有各种风声传出来，这次也不例外。

　　外资作为最敏感的投资者，消息渠道最为灵通，他们是先知先觉的一群。

　　据券商中国4月26日消息，瑞银等外资突然唱多中国地产。瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

　　要知道三年前，瑞银曾在恒大如日中天的时候给出卖出评级，比恒大债务危机暴露提前11个月。

　　几乎就在瑞银看多中国楼市同时，一众外资真金白银进入中国股市。从4月26日开始，外资单日净买入224亿元，创下历史纪录，4月29日，北上资金又买入109亿。

　　外资在交易什么？交易楼市超预期放开，很可能他们得到了一些消息。

　　早在430会议之前，有一些非常重磅的楼市消息，已经让市场产生了期待，比如成都楼市全面放开限购。

　　据《每日经济新闻》4月28日消息，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室当天发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中最重要一条是：全市范围内住房交易，不再审核购房资格。

　　实施了7年的限购政策，终于宣告终结，成都楼市就此进入无限购时代。

　　成都楼市完全放开极强的信号作用，因为成都楼市是过去两三年，全国少有的健康楼市。

　　据成都房小团数据，2023年成都新房、二手房总共成交约36万套，是2022年的约1.24倍，平均每天成交上千套。在全国房地产市场规模整体收缩的大势下，成都走出独立行情。

　　据张大伟公众号，成都的楼市成交量一直稳居于全国第一，根据成都市住房和城乡建设局的公开信息，2023年全年，成都房产成交量达36万余套，其中新建商品房成交量达到14.6万套，同比增长9.7%；二手房成交量达22万多套，同比增长68%。无论是新房还是二手房成交套数，都赶超北上广深，占领了全国第一的位置。

　　在克而瑞最新的统计里，成都是全国唯四的，去化周期在18个月以内的城市，其他三个分别是上海、合肥和杭州。

　　作为中国楼市里最健康的城市之一，成都一步到位不再限制买房，对于整个楼市无疑是一种强烈信号。

　　什么信号？

　　一城一策之下，最健康的地方，都可以完全放开，那还有什么地方，不能放开的吗？

　　在成都之前，楼市另一个风向标城市长沙，也宣布彻底放开限购。

　　长沙楼市一直是很特殊的存在。如果评选中国开发商最不愿意进入的城市，长沙可能首当其冲。

　　当地政府长期的政策基调是不希望开发商赚到超额利润，影响到本地制造业和民生，为此长沙专门规定了开发商的利润红线，如果超过红线，那就对不起了。

　　在长沙，炒房除了葬送钱财，没有什么其他结果。这样的一个地方，竟然也解除了限制政策。这说明，楼市到了不得不放的程度。

　　截至4月29日，全国仅剩北上广深、杭州、天津、西安、海南等地还在执行限购。430会议之后，相信会听到更多放开的消息。

　　除了解除限制，楼市还在各种创新，最值得关注的当属“以旧换新”。

　　据新华网4月28日消息，继多个二三线城市推出商品房“以旧换新”后，一线城市开始加入“以旧换新”行列，深圳日前官宣13个“以旧换新”房地产项目名单。据中指研究院监测，目前全国已有超过30个城市表态支持商品房“以旧换新”。

　　啥是“以旧换新”？据央视报道，“以旧换新”是指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房”。

　　看明白没？

　　对于有换房需求的人来说，手里有房子想换房，可以先定了新房子，再处理旧房子，且处理房子的过程中，不再是一个人孤军作战，有房企或者其他机构帮忙，俨然一场全民总动员。

　　根据华创证券的总结，目前各地“以旧换新”主要有三种方式。

　　第一，旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。郑州主要是这种。

　　这种方式是借助外力最大的模式，也是刺激性最强的，据华创证券统计，郑州计划2024 完成一万套这种类型的“以旧换新”，约占 2023 年新房销售的 6.5%。

　　第二类，优先推介模式。即房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的房源。

　　第三类，税费优惠模式。即政策对房地产以旧换新提供流程性支持、税费补贴等。

　　对于出售旧房、并在一定时间内购置新房的个人给予流程性便利、一定补贴（契税补贴等）。以常熟为例，对于 2024 年出售自有住房，并在 3 个月内、3-6 个月内、6-12 个月内购置新房的家庭，分别给予新房契税 100%、80%、50%的购房补贴。

　　还有一类创新，大城市可能不太适用，但在中小城市会成为一种风潮。4月17日，据“丽水人居”公众号文章，丽江碧湖区块“定制化”低密度住宅地块将出让，可以单个业主拿地建设、多业主联合竞买，在指定的土地单元内，建设方式可由业主“量体裁衣”，项目总面积约16亩，容积率约0.7。

　　个人可以买地了，这还了得，是土地制度的本质突破！

　　中国土地的归属是国家或者集体，丽水的政策是，人们可以个人或者几个人联合买地盖房子。

　　买了地之后，业主可以根据需求按照喜好盖房子。据红星新闻4月28日消息，丽水市自然资源和规划局莲都分局工作人员表示，业主拿地后，建设单位需自行寻找，自行设计。相关部门将推出详细的设计规范条件。

　　这种从土地开始的房产政策，算是独一份了，对于一些经济条件允许，追求个性化的购房者（更确切地说，购地盖房者可能更合适）而言，无疑是一种新尝试。政府的地也可以顺利出手了。

　　总的来说，多数政策是激活有购买力的人群，主要是改善型需求或者多套房置业者。楼市放松的思路多种多样，地方有些自主权，更加务实，也更加现实。

　　2024年3月，央行的调查显示，中国人买房的意愿创出历史新低。

　　过去分析楼市，利率和楼市成交的关系，有固定的模式，利率低、成交好；利率高、成交差。

　　如今，这条楼市定律就和其他楼市规律一样飞快失效。据中指研究院统计，截至2024年4月，全国已有40余个城市阶段性取消首套房贷利率下限，房贷利率已降至历史低点。

　　贝壳研究院监测数据显示，2024年3月，全国百城首套主流房贷利率平均为3.59%，二套主流房贷利率平均为4.16%。相较于2023年同期，首套房利率下降了43个基点，二套房利率下降了75个基点。

　　但投资者没兴趣买实物房产，投资者也没什么意愿买房产公司，不同场域的投资人群其实是同一群人唱同一首歌，环环相扣，不分你我。

　　在中国，目前想抛开楼市打造一个股市牛市，不可能。

　　据天风证券统计，2024年一季度公募持有地产股总市值为505.3亿元，环比下降9.84%，持仓市值为2017年二季度以来新低。地产板块的配置比例，相对行业标准低配0.58pct。

　　中国有句老话，叫否极泰来。跌过头了，自然有人买，买的人多了，底部就形成了。这是一个自发的市场行为，没人能预见，但早点知道，总归是一种优势。

　　从股债收益率标准差来看，目前的情况是历史极值，类似这种局面，过去就是市场变盘的特征。

　　备注：股债收益率标准差历史极值，往往预示市场变盘

　　从目前来看，无论楼市，还是股市，变盘的种子已经埋下，能涨多大，要看政策力度，要看市场决心，更要看人们的信心。

　　投资，投的就是风险和信心，有信心才有一切。

　　你有信心吗？

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　　作者：青城桢楠编辑：王小王

　　图片：来源于网络，侵删

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