最高抵扣80%！首批2000套！南京“以旧换新”原来这么回事！

“以旧换”新终于在南京落地了！南京一批新盘今天开始已积极响应。

4月27日，南京安居建设集团发布消息，为有效支持改善性购房需求，南京安居建设集团有限责任公司将开展存量住房“以旧换新”试点活动。

划重点如下：

1、试点期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价 不高于所购新建商品住房总价的80% 。存量住房收购价格以评估价为依据。 2、存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内， 不含自建住房、商业、办公、公寓 等；存量住房应产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态） 3、可置换的新建商品住房房源，将通过“南京房产微政务”微信公众号，在“房帮宁”平台的“宁换新”模块中公示。首批试点限额 共2000套。 4、评估价会邀请换购人代表，一起从评估机构名单库中随机抽取 3 家评估机构进行评估，取排序中间的评估值作为 最终收购价格。 5、本次活动期限，自公告发布之日起 至今年12月31日 ，额满为止

简单来说， 住房“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。缩短旧房出售周期，从而激活市场的改善需求。对如今很多卖房业主反映的 “中介联合压价，一些人带头砸盘” 的问题也有缓解。

对市场的影响：1、让楼市见底；2、解决改善置换链断层问题；3、支持刚需，推动改善；4、盘活存量、打通新房

具体来看：

根据方案，试点期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。

存量住房收购价格 以评估价 为依据 （以什么作为评估标准？很重要，政策里没提，但我下文会讲到） 。 要求存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。

这句话“总价80%”怎么理解？

就是说被评估过的（老旧房子）总价最高 只能抵扣换新商品房总价的80% ，现在销售的商品房都有零有整，所以换新房子不可能那么凑巧，就完全覆盖80%，也有可能只覆盖换新商品房总价的60%。

举个例子，你家旧房子（由企业遴选的第三方评估机构）评估总价600万，那么你“换新”的房子，必须是总价不低于750万的商品房，且必须为安居集团开发的。

如果说你房子评估总价为800万，你问能不能全款覆盖掉换新的房子，不好意思不可以。明确说了只能抵扣换新商品房总房款的80%。

简单理解就是低卖高买，只要买的新房是卖掉旧房子总价的80%及以下，多出的20%的钱（甚至30%、40%、50%...）买房人自己出。

哪些房子可以参与呢？

首批存量住房仅限位于 南京市主城六区 （玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内， 不含自建住房、商业、办公、公寓 等。

换言之：新区、江宁、浦口的次新房 （老旧小区） ，暂时不能参与这次统一评估。

这一举动对目前 （出售端） 降价卖房人比较友好（不用继续砸盘了），但对于卖出之后换购人 （需求端） 新 项目 选择有一定局限。

南京“以旧换新”首批试点的2000套房子，只能选择 安居集团旗下的新建商品房 （商品房基本为颐居建设开发的） 覆盖全市13个商品房，分布于江北青奥、燕子矶、马群、河西中等，就连千万级豪宅颐和天晟府也能参与。

河西中——颐和天晟府、颐和源璟花园；

河西南——颐和铂樾府、颐和云台源筑、枫璟雅园；

南部新城——云萃府；

江核——颐和铂岸江璟；

栖霞——颐和缦山居、颐和四季府；

江宁——汤山颐和府、汤山玉兰公馆；

溧水——紫熙府、南京颐养中心。

简单直白点就是，你打算要卖的房子只要位于 主城六区的住宅 （不含自建住房、商业、办公、公寓） 基本都可参与此次评估，但是卖完之后选择买的新房 只能为安居集团旗下开发的商品房 。

言外之意，保利、中海、招商、仁恒、万科、建发、华润的盘暂时选不了。

猜测，政府前期以安居先试点，看看市场反馈如何。不错的话，后面不排除会对更多房企开放权限，毕竟限制门槛少了，市场才会激活，客户也才能根据喜好选择真正喜欢的（房企）房子。

不过据了解，颐居旗下80%的商品房基本是现房/准现房状态，拿房周期短，所见即多得，对当前刚需换房也是不错的选择。

目前南京颐居多盘已行动起来

想参与“以旧换新”的朋友

也可找我们带看，一对一答疑，免费专车

涉及到一些操作细节，需要的私聊。

谁来回收存量房？并且如何评估房屋价值呢？

由地方国资牵头，免费评估。

存量房房源收购主体为 南京置新资产管理有限公司 （南京安居建设集团有限责任公司旗下全资公司，以下简称“置新公司”） ，由南京置新资产管理有限公司遴选信用好、业务强的评估机构，形成 评估机构名单库 ，邀请换购人代表一起从评估机构名单库中随机抽取 3家评估机构 进行评估，分别对拟收购的存量住房进行交易价格评估 （换购人不承担评估费用） ，取排序中间的评估值作为最终收购价格。

活动时间为公告发布之日起至 2024年12月31日 ，额满为止。

对于很多人关心的评估标准。我大胆预测，租售比、小区过去6-8月历史成交价（去除最高最低值）、市场流速等都会一个可以评估参数。

南京这点没有明确展开。但根据其他城市“以旧换新”经验，一般国资牵头的第三方机构房屋收购评估，会取小区整体中位数作为评估值、参考值，整体收购均价大概率要高于普通人 （甚至中介砍价） 砸盘式卖房。

为什么这个时候出台“以旧换新”？

房地产销售/投资均出现大幅度下滑，考虑到当下楼市存在的矛盾，市场不是没有改善需求，而是大部分人需要将手上的旧房子卖出去才有能力置换。

而眼下最大的痛点就是旧房子难卖，或者卖不上价，‘以旧换新’出来后，国资牵头，直接降低换购人房屋置换周期、置换成本、简化旧房出售流程， 既促进了一二手房联动（盘活存量），又能提升新房活跃度（打通新房）。

对于如何签订“以旧换新”新模式，文中也做了具体阐述。

南京“以旧换新”试点活动操作流程主要包括信息登记、验房评估、签订《以旧换新协议》、核验交易资格、产权过户、房屋交换6个环节。

好处在于：买房人不需接手存量房现金交易，直接公对公监管账户交易，这样做的好处在于，资金不会多方转手，保证“卖旧换新”期间资金安全性。同时确保评估后的房子资金还用于房子上，达到精准施策效果。

那未来政府收购的房子，做什么用途呢？

作为保障房、廉租房正好解决政府的保障、廉租住房问题；

直接发购房款，定向清理国投自己或者区域内的库存新房

还可将保障房打包形成房产基金RETIS基金（投放理财市场）快速收拢现金；RETIS作为一种长期理财产品，从国外经验看，风险低收益不错，老百姓也愿意买单。

客观说，这次‘以旧换新’新模式，是对去年9月南京推出“换新购”服务的进一步补充，区别在于这次政府直接牵头介入。

去年更多是围绕开发商和买房人、中介之间，没起到应有效果。即 购房者卖旧换新可与开发商、中介机构同时签订协议，如约定时间内旧房未售出，则新房认购金可退还。

其实不止南京启动以旧换新，截止4月24日全国以旧换新 已达到40+城 ，从去年9月一两个城参与到现在逐渐规模化，已渐成燎原之势。