上海
引言
2023年，在行业继续调整的过程中，滨江集团继续保持稳健的姿态，与龙湖集团一起，成为规模民企的一面旗帜。而二者又有很明显的区别，龙湖集团代表了“地产+”模式的成功实践，滨江集团则代表了核心城市深耕型开发企业的强韧底色。
销售基本与2022年持平，跻身行业第11位
2023年，TOP200企业销售下行15.7%，TOP30企业销售下行13.4%，而滨江集团销售基本与2022年持平，成为16家千亿企业之一，在市场持续下行中显示了强大的韧性。2023年，滨江集团实现销售金额1534.7亿元，与2022年的1539亿元基本持平，行业排名提升2位至第11名。对大本营杭州的深耕继续支撑着企业的业绩，年内望翠蓝庭、潮映万象轩、澄虹府、滨运锦上湾、棠前文栖府等多个项目实现热销，中签率仅为 10% 左右。对于2024年目标，滨江集团依旧是比较清晰的，希望销售额在1000亿元以上，占行业总规模的1%，并保持前十五的行业地位。
稳定的销售业绩保证了滨江集团投资的量与质，2023年，滨江集团新增项目33个，全口径拿地金额577亿元，按金额计算的投资强度为37.6%，其中杭州新增项目27个，杭州市场的土地市场占有率达到1/4。截至2023年末，滨江集团土地储备为1320.3万平方米，其中杭州占比超过70%，浙江省占比超过90%。
大幅计提存货减值，净利润率继续下滑
2023年，滨江集团盈利能力继续下滑，主要原因在于存货减值大幅计提。具体而言，其实现营业收入704.4亿元，同比增长69.7%，毛利润增长62.8%，净利润和归母净利润则分别减少27.0%和32.4%，毛利润率、净利润率和归母净利润率分别为16.8%、4.0%和3.6%，分别同比下降0.7个百分点、5.4个百分点和5.4个百分点。而造成净利润下滑的主要原因在于滨江集团大幅计提了存货减值，其表示，由于部分项目销售未达预期，2023年对存货计提减值准备37.8亿元，较2022年的7.0亿元大幅增加。
回顾近年来滨江集团的存货减值计提情况，可以发现其在2020年、2021年均未计提，2022年小幅计提，到2023年才大规模计提，这与其他企业的趋势存在一些差异，我们认为这与杭州市场的走势相关。事实上在2023年上半年之前，核心城市的韧性比较明显，但是此后也难以维持，均呈现出下行态势，因此作为深耕杭州市场的企业，滨江集团在2023年更多地感到了部分项目销售的不理想，计提了数倍于此前的存货减值。
此外，我们关注到2023年滨江集团重启了代建业务，滨江集团表示将代建作为团队实力保留、业绩增长的战略储备业务，每年争取拓展10个左右的项目，短周期内承担起集团100亿左右的销售额。总而言之，虽然滨江集团布局了租赁、康养和代建业务，但是这些业务的占比还非常小，2022年-2023年其房地产业营收占比还是达到99.6%左右。对于一家产品和品牌优势比较突出的企业，滨江集团未来如何谋篇布局包括代建业务在内的多元业务，值得关注。
经营性现金流强劲“输血”，财务底盘愈加稳固
2023年，得益于强韧的销售业绩和不断提升的回款率，滨江集团经营性现金流量净额大增，达到企业历史新高，因此使得企业的财务底盘愈加稳固。
具体而言，2023年，滨江集团实现经营性现金流量净额326.5亿元，同比增加274.4亿元，使得企业在有序压降有息负债的同时，依旧能够实现在手现金增加，增厚企业安全垫，截至2023年末，滨江集团筹资性现金流净流出119.7亿元，有息负债415.2亿元，同比减少22.5%，货币资金为327亿元，亦为历史新高，同比增长34.4%。
在行业下行的第二个整年度，在手现金资源能够实现历史新高，财务安全性能够继续提升的民企确实少见，截至2023年末，滨江集团净负债率仅15.1%，剔预资产负债率为56.4%，未扣除受限资金的现金短债比为2.42倍，综合融资成本4.2%，融资成本也为历史新低。
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