南京老旧厂房爆改出圈：解码逆袭之路，洞见城市更新策略新范式

今年1月，《2024年南京市城市更新项目实施计划》发布，共涉及居住、生产、公共、综合4类40个项目，总投资约255.9亿元，本年度计划投资20.5亿元。根据《实施计划》，南京将对不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧楼宇、菜场、场站、厂区、园区、商业区等进行更新，尊重工业遗产和历史建筑，盘活低效用地，助力产业转型升级。

城墙根下的老门西，曾经是城市纺织工业的集聚地，通过改造升级蜕变为宝藏打卡地，园区连续3年税收破亿元。像这样通过盘活低质存量载体实现“腾笼换鸟”的模式，叫作生产类城市更新，近些年，全市以试点带动，推出了金基国创园、红创PARK、1865文化创意产业园等一批典型的更新案例。

Part.1

多个城市更新的成功案例，看老厂房如何全新蜕变

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金基国创园：金基地产首度探索城市更新之典范，铸就南京文化创意地标园区

南京金基国创园，即南京国家领军人才创业园，位于秦淮区菱角市66号，前身为南京第二机床厂，由金基集团投资改造成以文化创意、设计服务、科技创新为主导产业的创意园区。

备注：图片来源于网络

（1）新与旧的巧妙平衡，既保留机床设备，又兼顾现代风格和审美，一跃成为网红打卡点

国创园建筑大都为红砖厂房，随处可见吊床、锅炉、机床等工业机械和现代工业风格雕塑，这些工业历史氛围和城市日常生活之间的距离感与新鲜感将人们从熟悉的生活切换到陌生场景，获得不同的生活体验，这才是文化旅游的意义，也让园区顺理成章成为网红打卡地，成为人们下班后和休息日的目的地。

备注：图片来源于网络

（2）丰富的消费业态，给园区持续赋能，引入网红餐饮如太食兽、逆鳞吸引流量

国创园的消费业态大多是具有文化特色和艺术调性的品牌，比如沿街开设的太食兽泰式茶餐厅、奈九居酒屋、青梅酒肆、逆鳞等餐饮品牌，既有南京首店的异域料理，又有复古格调的新潮餐饮，各具特色，空间外观也极具辨识度，与周围社区和街道中的店铺形成鲜明对比。

园区还有潮牌集合店、买手店、复古古着店等，对年轻潮流人群具有很强的吸引力，且随处可见的咖啡馆也是国创园的一个标签，主打环境和氛围，也是南京咖啡爱好者的打卡地。

（3）遇见博物馆˙南京馆进入国创园，让园区成为南京这座城市的文旅地标之一

2022年12月，遇见博物馆˙南京馆于国创园正式开馆，这是该品牌的第五座线下实体场馆，为南京市民带来了全新的文化体验，备受瞩目的原创策展作品“遇见敦煌 光影艺术展”南京首展也在此举行。

据了解，遇见博物馆在北京、上海、成都等地有多座场馆，自2021年该品牌创建以来，已在多个城市成功举办过数十场大型展览，为超百万观众呈现了近距离的文化体验，近期还举办过“遇见古蜀：三星堆沉浸式光影艺术展”，让观众领略到体感互动、声光影交互的全新看展体验。

（4）灵活多变的工作空间，文艺气息满满，已吸引多家企业入驻

国创园已建成载体面积7万平方米，自2013年9月正式开园以来，已吸引超过150多家企业进驻，发展成集艺术、创意、休闲为一体的开放式文创产业园区。其办公空间打破“格子”约束,灵活多变，轩敞建筑空间，带来无限可能。

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红创PARK和1865文化创意产业园——保留原始建筑风貌基础上进行改造更新

（1）红创PARK是保留原先厂房的基本框架，强化“红色”特征，打造新型都市产业园

红创PARK（红山科技创新工厂）位于鼓楼区黄家圩41号，因红山得名，前身为1958年建立的南京战斗机械厂，改造时保留原先厂房的基本框架，用各种带有不同时代特征的红色材料，如红砖、红色清水混凝土、红色水磨石、红色石砖，来代表不同年代的建造方式和构造方法，重塑园区的整体印象。

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2023年4月正式开园的红创PARK，作为南京新晋的拍照圣地，吸引了无数摄影爱好者前来打卡。目前，园区一期已建成建筑总面积11224㎡，作为南京城市更新生产类项目的典型实践，已有多家网络技术、科技企业入驻；园区二期总建筑面积34000㎡，招商现已全面开启。

（2）1865文化创意产业园——保存多栋不同时期工业建筑，“世界工业遗产保护改造、涅槃重生的十大经典案例”之一

1865文化创意产业园坐落于中华门外的秦淮河畔，其前身是李鸿章于1865年创建的金陵机器制造局，园区所在地即是遗址中心区域，并由此得名。园区完好保存了9栋清代建筑、23栋民国建筑，还有26栋新中国成立初期的建筑，一定程度上将工业遗存与文化创意完美嫁接，建成国内知名的集科技、文化、商业、旅游为一体的文创园区，成为文化旅游新地标。

备注：图片来源于网络

1865文化创意产业园建筑总面积10万㎡，于2007年开园，截至目前入驻企业约280家，2023年实现税收近4亿元。随着江苏省文化创意成果展示中心的入驻，这里成为艺术展览、新品发布等文化交流的首选地。

文化展示区：拟引进主题文化、创意设计、展览展示等业态，以凸显园区不可复制的个性特征；

创意研发区：园区优质创意办公企业相对聚集的核心区域，尽量保留该片区已有的大部分创意办公功能。引入文化创意、科技创新、智能制造、研发设计、总部经济等新型高端企业，着重引入更有影响力的品牌企业和行业先锋企业，实现升级并形成园区特色主导产业优势；

科技孵化区：以人才及项目培育孵化为核心目的，既孵化创意人才，也孵化潜力项目，除提供灵活可变的创意办公空间外，还提供科技企业孵化服务；

时尚休闲区：具有文化休闲主题的特色餐饮、水吧茶艺、精品酒店、创意工作室和时尚商业区域，为客户提供丰富多样的休闲体验场所。

南京通过“留改拆”模式进行城市更新，国创园、红创PARK、1865文化创意产业园等，也都成为老旧厂房和低效用地产业升级转型的成功案例，基本或大部分保留原来的城市面貌或建筑格局与形式，既保留下人们对城市的记忆，同时也能满足城市更新发展的需要，不仅能将它的文化底蕴传播出去，还为南京的旅游增长做出了重大的贡献。

Part.2

南京作为全国首批城市更新试点城市，实效卓著引领转型风潮

1、南京已有众多城市更新的成功案例，其探索的更新路径可复制推广

从城市更新实践历程来看，南京在全国算是开展得比较早的城市，近年来，南京已发布与城市更新相关的方案、导则等政策性文件数十个，正在不断完善全流程工作路径。通过城市更新，越来越多的老旧厂房被注入新动力、赋予新使命，改造成了文创园区，成为文化旅游新地标，从以前的推倒重建，到小规模、分阶段和适时的渐进式改善，已经走向更加温和的“城市更新”之路。

南京城市更新的主要做法就是将原有地段的文化保留下来，同时将城市更新融入产业转型升级，既保留了文化的脉络，又植入了新的文化生活群体和内容，改造盘活为创意空间、特色街区，变身网红打卡地，让老的城市空间在升级中焕发新的活力。

2、南京将持续推进城市更新试点项目，创意改造与更新，激发城市活力

随着我国产业结构优化升级、城市更新转型，老旧厂房作为城市发展进程中重要的空间组成部分，有着深厚的产业历史与文化记忆，值得被更新焕活，打造成具有城市地域特色的沉浸式文化场景。

今年南京将进行明潮里、立力煤矿、玻纤院老旧厂区改造和徐庄文化中心、前线文化创意园区等老旧园区改造，聚焦存量土地、存量建筑开发利用，保护传承历史文化等，打造宜居、韧性、智慧城市。

文/克而瑞南京分析师 骆珠萍

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