2024年一季度中国房地产行业总结与展望

· 核心观点 ·

1、政策篇： 宽松基调不变、金融支持加力，二季度因城施策预期强

2、行业篇： 一季度整体低迷，二季度延续筑底修复之势

3、土地投资篇： 成交量同比如期上涨，京沪苏杭土拍显著升温

壹、政策篇

2024年一季度，两会等定调房地产政策持续宽松主基调不变。“三大工程”进入加速推进阶段，PSL、专项借款、专项债等资金端支持持续加码，试点城市范围扩大。供需两端金融支持加力，落地融资协调机制、放松经营性物业贷款、支持租赁市场发展、调降5年期及以上LPR等均是体现。地方调控政策持续优化，全国超127省市出台152次宽松性政策，北上广深杭等核心城市先后松绑限购，预示地方因城施策空间进一步打开。

展望未来，中央层面将持续推动房企融资和“三大工程”相关支持政策落地见效，并有望调整各类住房交易税费促进购房消费。地方层面，需求端调控政策继续松绑，一线城市或将放宽乃至取消非核心区域限购、放宽多孩家庭信贷套数认定等，二三线城市行政交易限制有望全面解除，并加大购房补贴、税费减免、公积金支持等政策力度，供给端围绕“满足多样化改善性需求”要求，放宽限价、户型比例要求、郊区“限墅令”等，以此鼓励住宅产品供给多元化、品质化。

总结

01

两会定调继续优化房地产政策，住建部强调防风险、稳市场、促转型（略）

02

“三大工程”加速推进，城中村改造及保障房试点扩围并获资金驰援

2024年一季度，城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”加速推进。

资金端支持持续加码。第一，央行投放5000亿PSL用于支持“三大工程”建设，2023年12月央行重启PSL，规模3500亿元，达到单月净投放历史第三高，2024年1月又净投放1500亿元，累计投放量5千亿元，用于支持“三大工程”等建设。第二，政策性银行授信万亿、累计投放千亿专项借款支持城中村改造，据公开数据，截至3月上旬，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及城中村居民约36万户，支持建设安置房69.5万套。农发行累计投放城中村改造专项借款567.46亿元，签订借款合同累计金额4948.67亿元，惠及村居民29.8万户，建设安置房54.8万套。除了已经发放的专项借款外，据统计，各地获得的政策性银行专项借款授信额度合计已经超过1万亿。第三，地方专项债增加细分投向，专项债保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个细分投向。第四，保障房及城改纳入2024中央预算内投资支持范围，保障性住房、城中村改造已列入2024年中央预算内投资支持范围，申报成功后项目总投资的50%左右可享受中央预算内投资补助。

试点城市扩围，城改扩至52城，保障房扩至106城。据报道，纳入城中村改造的城市由城区常住人口超过300万的扩至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，较此前新增兰州、中山、惠州、汕头、临沂、淄博、温州、呼和浩特、等17城，城市总量扩至52城。保障性住房试点城市扩围至省会城市或城区常住人口超过100万的城市，较此前新增洛阳、邯郸、珠海、南通、包头等城市，城市数量扩充至106个。

多地已公布城中村改造和保障性住房建设推进计划。合肥、南京、苏州、杭州等均已落地首笔城中村改造专项借款，典型如上海，今年启动10个“城中村”改造项目，在2月19日国开行上海分行向金桥集团发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元。

03

供需两端金融支持加力，落地融资协调机制、调降5年期LPR25BP（略）

04

一季度127省市152次政策放松，北上广深杭等齐聚松绑限购

2024年一季度，地方房地产调控政策继续优化，北上广深杭等核心城市先后松绑限购，预示地方因城施策空间进一步打开。据CRIC统计，全国至少127个省市出台152次宽松性政策，频次同比增长约4成。

聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：第一，北京、上海等15城放松限购，例如北京放宽通州“双限购”，上海放宽外环外单身限购、青浦和奉贤调降限购社保要求，广州放开120平以上大户型限购、支持“租/卖一买一”，深圳落户即可购房、调降非户籍购房社保要求至3年，杭州放开二手房限购；第二，广州、重庆等24省市放松限贷，比如广州将自有住房用于长租或挂牌出售，可核减“限贷”套数，重庆多孩家庭购买二套房享受首套房贷款政策；第三，宁德、阳江等4城放松限价，比如宁德拟取消中心城区新建商品住房限价，由开发企业自行上报备案价格；第四，晋江等3城放松限售，例如泉州晋江新购买一、二手住房的，不限售；第五，济南、合肥等75省市放松公积金贷款，比如济南将二套房的最高贷款额度上调至与首套房一致、多孩家庭和高品质住宅公积金贷款额度分别上浮25%和20%；第六，杭州、重庆等6城减免交易税费，杭州个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年，不再要求“唯一住房”；第七，大连、拉萨等63城发布购房补贴，比如大连房交会期间购房补贴每平米200元。

展望

05

中央：继续落实融资白名单，财税发力调整住房交易税费（略）

06

地方：需求侧一二线限制性逐步退出，供给侧放宽限价、容积率等限制

基于“房地产市场供需关系发生重大转变”研判、住建部部长“充分赋予城市调控自主权”表态以及北上广深杭陆续放宽限购的示范效应，我们认为，需求侧一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，供给侧也将围绕“满足多样化改善性需求”要求优化各类政策。

北京、上海、广州、深圳等一线城市“四限”等政策或将进一步松绑，譬如放宽甚至取消非核心区域限购，放宽主城区单身限购，再比如限贷政策，对于多孩家庭适当放宽信贷套数认定。杭州、成都、西安等强二线城市有望全面放开限购等住房行政交易限制，充分释放住房消费需求潜力。其余多数城市限制性政策基本已经解除，未来增加购房补贴力度、税费减免、放宽公积金贷款等方面政策仍有一定发力空间。

供给侧则将围绕“满足多样化改善性需求”要求优化各类政策，比如放宽限价，鼓励优质优价，给予开发企业更高定价自主权，又比如放开户型比例要求，放宽郊区“限墅令”，优化容积率计算办法和限制等，鼓励住宅产品供给多元化、品质化。

贰、行业篇

3月18日上午，国家统计局公布了1-2月的宏观经济和房地产行业数据。经济层面，随着宏观组合政策靠前发力，一季度经济运行持续恢复，生产需求稳中有升，就业形势总体稳定，居民消费价格同比由降转涨，发展质量不断改善。而房地产数据则显示出行业仍处于调整转型的筑底过程中，销售面积、金额同比下跌，新开工、竣工增速也双双走弱。房地产开发投资在前两个月出现积极变化，降幅比上年全年收窄0.6个pcts。

总结

01

开年经济平稳起步，居民中长贷款受地产调整仍然疲弱（略）

02

前两月商品房销售面积同比降20.5%，以价换量是常态

1—2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%。二者较2023年末同比降幅扩大12个pcts和22.8个pcts。

2024年伊始，房地产行业整体仍处在触底、调整的趋势中，销售的压力依然不容小觑。前两月销售面积、金额绝对值均为近7年同期新低（剔除2020年疫情影响），同比降幅较2023年1-2月分别扩大11.6个pcts和25.9个pcts，同样为近七年同期低点（剔除2020年疫情影响）。

销售的走弱一方面与供应持续低迷密切相关，前两月房企推盘的积极性并不高，根据CRIC监测，1-2月30个重点城市商品住宅供应面积累计同比下跌22%；另一方面，购房预期、信心尚在修复，多数城市微观项目来访、认购持续走低。

值得注意的是，1-2月商品房销售金额跌幅超过面积，一定程度上反映了当前市场“以价换量”的趋势，商品房成交均价连续四个月下降，而1-2月住宅成交均价也较去年同期下降10.5%。

03

新开工保持低位运行，竣工面积同比增速由正转负（略）

04

开发投资低位企稳，前两月同比降幅收窄0.6个百分点至9%

1—2月份，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%，其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。

从房地产开发投资来看，前两个月有一些积极的变化。尽管投资总体上呈现下降趋势，但相比较2023年全年的数据，降幅已经收窄了0.6个百分点，显示出市场情绪已经有了一定程度的稳定和改善，而整体开发投资额回到2018年-2019年同期水平。

另外，分区域来看，依旧呈现东部>中部>西部>东北地区，1-2月东部地区房地产开发投资额同比下降5.6%，降幅远小于其他区域。

展望

05

二季度延续筑底修复态势，销售、新开工、竣工等保持低位但降幅收窄

2024年一季度在去年高基数以及购房信心、收入预期仍未恢复之下，整体表现相对惨淡。但春节后在以价换量的带动下，部分城市新房来访量和二手房带看、成交等快速回升，备案数据虽未明显提升，但购房情绪已在好转，部分城市迎来“小阳春”行情。二季度政策仍有宽松的空间，尤其是一线城市核心区域限购以及部分二线城市限制性政策的全面解绑预期，或将加剧市场的企稳回升。

我们预计，商品房销售面积、金额累计同比增速继续保持低位但降幅逐步收窄，城市分化将进一步加剧。由于去年3-4月份基数较高，因此二季度金额、面积同比增速难有较大起色，考虑到二季度政策空间犹在，且部分城市延续“小阳春”行情，降幅将逐步收窄。综合而言，上半年房地产市场销售预计仍以筑底修复态势为主。

受制于销售萎靡、现金流压力等影响，二季度房地产新开工面积将继续保持低位运行，基于前期基数较低，同比降幅或收窄至20%以内。但我们认为短期新开工的意愿难以大幅提升，一方面过去两三年城投拿了较多的土地，但开发时间滞后；另一方面，部分爆雷房企资金聚焦保交楼。

预计在“保交楼”政策的推动下，2024年二季度的竣工面积仍有支撑，但整体仍呈现下降趋势。作为近两年市场核心关注点，“保交楼”情况关乎到市场信心的恢复，因此规模虽在高基数效应下出现下滑，但整体仍有支撑。

“三大工程”是将是未来房地产开发投资的企稳的有效支撑，叠加二季度在土拍逐渐恢复，土地购置等先行指标回升，预计房地产开发投资在二季度延续企稳回升的态势。

叁、土地投资篇

2024第一季度，受2023年预供地延迟入市、低基数的影响，成交规模同比上涨7%，但相比往年仍在历史低位。市场热度方面，得益于京沪苏杭等热点城市核心板块地块的出让热度，平均溢价率增至4.5%，环比2023年四季度有所回升。就土拍热度表现来看，2024一季度与2023年基本持平。

展望未来，考虑到近期热点城市新政不断，广州120平方米以上、香港取消限购、杭州也全面取消二手房限购，一场限购放松的竞赛或将在一线和新一线城市中逐渐展开，这在一定程度上势必提振房企信心，土地市场热度大概率在二季度有所提升；但市场热度能否延续，仍需要根据楼市回暖情况来做进一步判断。

总结

01

一季度土地成交量涨价平，京沪苏杭土拍升温、溢价率环比上

受2023年预供地延迟入市低基数的影响，成交规模同比上涨7%。一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积1.44亿平方米，同比来看，受2023年预供地新规开始实施的影响，大部分城市的供地时段均有所延迟，受低基数影响，2024年土地成交建面同比上涨7%。分月来看，受春节错期影响，2月份土地成交量同比下降，3月表现也不佳，不及去年同期，不过由于1月同比去年同期大涨39%，因此一季度成交规模反超去年同期，但和往年相比仍在历史低位。

一线楼板价同比大涨65%，二线同比下降25%。一季度，全国300城经营性土地成交楼板价为2364元/平方米，同比微降1%，环比下降了15%。虽然一线楼板价同比大涨，但由于一线城市占比明显下降，因此整体楼板价同比去年变化不大。

各能级城市平均楼板价同比表现明显分化，一线大涨、二线明显下降，三四线微降。具体来看，一线城市京、沪、广、深四城均有宅地成交，其中京、沪均有多宗优质地块封顶成交，使得一线城市楼板价增至25357元/平方米，同比大涨65%；二线城市虽然苏、杭、长沙、西安等城市集中土拍，但由于优质地块比重相对较低，二线城市平均楼板价也由此降至3882元/平方米，同比下降25%；三四线城市由于一季度热点城市土拍较少，成交楼板价同比下滑，降至1386元/平方米。

溢价率环比增1个百分点，达2023年下半年以来新高。在北京、上海、杭州等城市优质地块高溢价成交的带动下，环比上浮1个百分点，达到了4.5%，达到了2023年下半年以来的新高，不过与2023年一季度相比，仍下降0.6个百分点。分月来看，一季度各月溢价率分别为4.5%、4.8%和3.9%。

一二线城市土拍热度明显上升，如上海、北京均出现了多宗地块触顶成交的现象，限价取消的苏州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢价地块；在此影响下，一、二线城市溢价率也均呈环比上升趋势，较去年第四季度分别上涨了1.2、2.3个百分点至5.5%、5.5%。三四线土拍热度略有下降，较2023年四季度下降了0.3个百分点，一季度平均溢价率仅有3.2%。

02

北京高居金额榜首，上海、苏州、杭州、长沙、合肥等城市竞拍热度较高

从成交金额TOP20城市来看，一线四城均入榜，北京以424亿元金额高居榜首，西安、杭州、上海分别位列二、三、四位成交金额均超200亿元。热度方面，市场持续分化。就溢价率指标来看，长三角城市溢价率相对突出，上海、杭州、合肥、苏州溢价率分别达到了8%、14%、27%和9%。除长三角城市外，北京、长沙、绍兴、成都、济南表现也较为突出，溢价率均超5%。值得注意的是，西安、济南、石家庄、南京、广州城市土拍热度降至冰点，所拍地块以底价成交为主。

03

整体流拍率较上年四季度略有加剧，三四线城市成为流拍主力

土地流拍方面。以重点监测的城市来看，2024年一季度，土地流拍现象较上年年末略有加剧，整体流拍率达12%，较2023年第四季度增加了1个百分点。流拍的加剧，主要是受房企资金压力依旧较大的影响，除京、沪、杭等核心城市的优质地块房企竞拍比较积极外，其余城市均以底价成交为主。此外，西安、石家庄、哈尔滨等城市均出现了多宗宅地流拍，单单1月份，西安有4宗出现流拍，行业信心依旧处于低位。

04

拿地金额TOP100门槛降低32%，央企、城投仍是土地市场主力军

由于一季度多数城市供地计划尚未发布，尤其是核心城市推地节奏略有放缓，少量多次的策略下，企业拿地积极性受到一定影响。

这一点体现在前两月新增货值、总价、建面TOP100门槛均同比出现下滑。截止到2月，新增土储货值、总价以及建面百强门槛值分别为10.1亿元、2.7亿元和10.8万平方米，同比均下跌，跌幅范围在29%至35%。

从拿地企业来看，央企和城投是今年一季度土地市场的主力军。前两月，央国企成为拿地金额TOP100中的拿地主力，拿地金额占比达到37%，与城投拿地金额占比持平。而民企投资力度则依然在三类房企中垫底。

其中，一季度参与拿地企业基本均是“老面孔”。中海地产、保利发展、招商蛇口、华润置地、越秀地产等央国企在核心城市积极拍地。

值得注意的是，从城市选择来看，典型房企无一例外均是以核心城市核心地块为主，如保利发展2月在太原、西安分别获得一块地，华润2月在广州、北京、杭州均有斩获。

在投资聚焦分化之下，截止2月末，新增货值、总价和建面百强的总额分别为3934亿元、1540亿元和2753万平方米，同比均表现为上涨，涨幅分别为9%、13%和2%。由此可见，在整体门槛下滑、拿地谨慎之下，投资的集中度在不断走高。

展望

05

二季度土拍热度有望整体升温，但延续性仍有赖于楼市回暖表现

截止3月24日，全国300城经营性土地成交规模1.44亿平方米，同比2023年同期微涨7%。在北京、上海、杭州等城市优质地块高溢价成交的带动下，一季度溢价率环比显著上涨，环比上浮1个百分点，达到了4.5%，达到了2023年下半年以来的新高，与2023年全年热度基本持平。典型城市如上海、北京均出现了多宗地块触顶成交，限价取消的苏州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢价地块，热点地块房企竞价盛况再现。不过，整体市场来看，这也仅仅是点状高热，与去年一季度相比，溢价率仍下降了0.6个百分点，整体上市场热度处于相对低位，土地市场依然分化。

二季度，城市土拍、企业拿地的各自分化还将继续：市场关注度集中于一二线城市，但热度的延续性和覆盖率方面，仍依赖于各地楼市交易回暖表现；企业拿地方面，在各地住建部协助推进融资协调机制下，房地产“白名单”项目融资逐步落实，但这部分融资仅能用于项目的开发建设和“保交付”，在向投资面传导时，必然会存在时间上的延期和一定中间损耗，短期内投资主力仍然局限于国央企和部分民企，全面复苏仍需更长时间。

· 核心观点 ·

1、城市篇：一季度新房成交再探底同比降5成，二季度将延续弱修复

2、产品篇：市场供应结构将趋多元化

肆、城市篇

2024年一季度，整体楼市延续探底行情：一方面供应持续缩量，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之部分城市因供给节奏问题面临缺货断档，整体推货量同环比下降约2成；另一方面，春节8天长假并未刺激返乡置业热情，3月触底回升、回暖程度也不及去年同期，成交仍显低迷，一季度同环比跌幅均超40%，即便是前期热点恒热的北京、上海等成交亦有降温迹象。相较而言，二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。

预判二季度，我们认为，4月或将延续3月弱复苏走势，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考量到去年高基数影响，加之市场修复速度和力度缓慢，二季度同比仍将下滑但跌幅显著收窄。各城市分化行情预期延续，核心一二线城市将显著回升，三四线城市成交规模将延续筑底行情，二手仍将分流新房客源，“以销定产”致狭义库存低位持稳。

总结

01

新增供应：百城同环比皆降2成，以销定产供给约束愈发明显（本节有删减）

2024年一季度全国商品住宅供应疲软，2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测，前2月115个重点城市新增供应2490万平方米，同比下降8%，较2022年四季度月均降幅也达到了40%。

根据30城环比数据预估百城3月数据，3月供应预期达到2339万平方米，环比上升150%、同比下降24%，一季度同环比分别下降16%和23%。

结合重点30城3月预估数据不难看出，虽然供应触底反弹，3月单月环比上涨175%，但一季度整体供应量较去年环比仍降44%，同比2023年同期降幅也接近4成。一线城市因北上广三城3月跳增整体供应降幅略有收窄，一季度累计同比下降27%，26个重点二三线一季度同环比降幅均在4成以上，供给约束愈发明显。

多数城市3月供应环比大幅上升，同比下降，一季度同环比保持降势。一季度同比降幅超5成城市既有苏州、南京、宁波等江浙沪核心二线，也不乏重庆、南宁、厦门、福州、常州、徐州等仍处于楼市深度调整期的弱二三线城市，以销定产模式之下，供给缩量显著。热点城市诸如西安，房企推盘热情较高，累计同比持增，增幅达37%。

02

新房成交：规模再次下探且同比降5成，三四线降幅跌无可跌无行情（本节有删减）

2024年一季度楼市成交延续下探走势，春节8天长假，一二线销售停摆却未带来三四线返乡置业，房地产市场下行加剧购房者观望情绪，前2月115个重点城市商品住宅成交面积2953万平方米，同比下降44%，月均较2023年四季度月均降幅也达36%。

根据30城环比数据预估百城3月数据，3月成交预期达到2200万平方米，环比上升80%、同比下降47%，一季度同环比分别下降46%和26%。

3月“小阳春”成色一般，典型城市商品住宅成交表现较前2月有所回暖，30个监测城市成交规模为991万平方米，因2月基数较低，环比大涨92%，同比下降56%。一季度累计同比下降52%，较去年四季度降幅也达43%。

分能级来看，整体一线韧性略强于二三线城市，一线3月单月环比翻番，增幅显著高于二三线，从一季度来看，一线环比和同比降幅也低于二三线。不同城市除3月单月环比增长之外，同比和累计同比全线飘绿，多数城市一季度降幅都在5成及以上。目前来看韧性较强的主要集中在成都、西安等中西部大市，累计同比降幅仍在2成以内。值得关注的是，北京、上海、杭州、长沙、合肥等前期热点恒热的核心一二线，2024年一季度面临阶段性调整，同环比降幅均超4成。

03

二手成交：总量同比亦降22%但城市份额普增，唯深圳已同比正增19%（本节有删减）

2024年一季度，17个重点监测城市二手房累计成交面积预计为1721万平方米，累计同比下降22%，较去年四季度下降16%。

从城市维度来看，一季度深圳二手房成交表现最为亮眼，受益于限购政策松绑，加上业主以价换量主动调降挂牌价，深圳二手房市场维持较高热度，前3月累计成交87万平方米，较去年一季度增长19%，是核心城市中少有的累计同比保持正增长的城市。而反观厦门、苏州等二手房市场仍然承压，3月成交未见明显改善，同比仍几乎腰斩，一季度累计同比下跌2成以上。

对比一二手房市场，一季度二手房成交仍然强于新房，重点城市二手房成交份额继续扩大。诸如北京、厦门等城市二手房成交占比跃升至7成左右，较2023年明显提升，其原因主要在于三方面，一是现房优势，二手房所见即所得，没有预售新房的交付风险，二是相对价格优势，二手房价格已回调至合理区间，核心城市一二手房倒挂价差已逐渐消弭，三是次新挂牌量增加，预期走弱下部分购房者卖旧不买新，打破一二手置换循环，导致新房份额缩水。

04

房价：一二手降幅皆同比走阔但环比收窄，部分城市改善盘占比上升拉动房价正增（本节有删减）

从CRIC监测的2024年1-2月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，三四线城市房价稳步回调。

一线及长、珠三角城市占据房价高点。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过近期受供给结构和市场小幅降温影响，京沪房价同比分别下降1%和9%，厦门、广州、东莞位列第二梯队，房价在3-4万元/平，同比涨幅均在10%以内。

变动情况来看，涨幅较大的主要集中在弱二三线城市，诸如长沙、大连、福州、天津、泉州、金华、丽水等，究其原因，主要是受高端盘成交占比上升影响，对于这类城市而言，当前主要依托中高端改善需求支撑，以销定产模式之下，高端盘供需两热，结构性拉升了房价。

而弱二三城市整体房价进入回调期，譬如三亚，伴随着投资需求托超，整体房价降幅高达22%，在不同城市中居首，惠州、昆山、佛山、盐城等三四线城市同样面临深度调整，同比降幅在10%以上。

05

新房库存：2月回升至5.2亿平仍处阶段底部，消化周期超30个月达新高（本节有删减）

2024年一季度狭义库存缓步上行但仍为阶段性底部。据CRIC监测数据，2024年2月末百城商品住宅库存量达到了52041万平方米，较去年年末上升1.06%，同比仍降4%。

从百城去化周期变动来看，因成交转淡，1月由降转增，至12月末达31.6个月，达2019年以来高点，环比增18%，同比上涨47%。不同能级城市皆呈现同环比齐增态势，一二线攀升至26-27个月，三四线去化周期已达39个月，去化风险显现。

具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为15.7个月，供给导向型特征显著。广州为26个月，同比持降，整体库存风险可控；北京、深圳去化周期均在30个月以上，深圳因1-2月成交降至底部，消化周期攀升至3年以上，去化风险依旧较大。二线城市中，仅呼和浩特、大连、沈阳、长春、兰州等消化周期还超过40个月，与之相对应的是，杭州等库存消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过20%的城市主要分为以下两类：一类为合肥、宁波、苏州等短期市场转冷城市，还有一类为济南、哈尔滨、昆明、福州等弱二线城市。青岛、重庆、郑州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。三四线城市整体库存形势较为严峻，七成以上城市库存消化周期超过30个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外，还有珠海、东莞、惠州、昆山、常州、佛山等东南沿海城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。

展望

06

供应：二季度预期回升，结构性优化，高端市场仍有放量空间

因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，不过从3月供应回升情况、结合全国300城涉宅用地成交节奏，拿地-入市8-10个月左右开发周期来推测，第二季度仍将今年第一个集中入市的时间点。

分能级来看，核心一二线新房供应或将面临结构性优化，豪宅市场预期迎来放量。我们统计了上海、北京、深圳等核心十城2023年高价地成交情况，2024年千万豪宅总供应量或将与2023年持平。以上海为例，2024年旧改豪宅供应预期井喷。据不完全统计，上海市中心城市更新类豪宅存量达300多万平方米，当前约15个左右项目已达到预售状态，等待入市。

弱二三线城市跌无可跌，降幅收窄，延续低位徘徊。一方面基于“以销定产”模式下房企普遍谨慎拿地，投资缩圈，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量；另一方面，房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事，或将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的加推为主。

07

成交：成交环比正增但同比仍降，部分一二线有显著回升，二手继续分流新房

预判二季度，我们认为成交总量规模或将缓步复苏，绝对量好于一季度水平，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势；热点城市个数和热点项目个数减少，延续弱复苏走势。

分能级来看，核心一二线城市或将迎来点状复苏。对于热点恒热的成都、西安，近期市场亦有降温趋势，而京沪杭等红盘缩圈现象将更为明显，仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。

三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。

预判二手房市场后续走势，我们认为，在捡漏“低价房”的背景下，二手房整体延续增势，回暖程度好于新房是大概率事件。京沪宁庐厦目前二手房成交占比已超7成，二季度二手房份额仍将继续增长。一方面，当前业主普遍都在调低预期，降价抛售房源的现象短期内还将延续；另一方面，对于消费持续降级的刚需客群而言，二手房因挂牌量增价跌，性价比凸显，也将持续分流新房客源。

08

库存：“以销定产”致狭义库存低位持稳，京杭蓉等去化风险可控（略）

附表1：2024年1-2月115个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）

附表2：2024年1-2月115个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）

附表3：2024年1-2月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）

附表4：2024年2月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）

伍、产品篇

2024年一季度，房地产政策保持优化宽松的基调，新房市场未出现明显回温，越来越多的房企开始沉下心来仔细打磨产品，品质的竞争深入到居住体验的方方面面。在户型设计方面，房企空间布局巧思频出，户型细节趋于完善；在景观营造方面，度假式体验成为潮流；此外，住宅产品正在打造互动生态，创造更友好的城市界面。

未来，政策支持下，房企将有更多的产品自由度。室内装修精细化的革新力度也将大幅提升，深度满足客户需求，推动住宅产品的继续升级。

总结

01

产品成交结构

（1）房型：三房为主，四房走阔

2024年一季度，三房产品成交套数继续占据半数以上的市场份额，但较去年下降1.9个百分点；四房产品则保持逐年增长的趋势，占比较2023年继续提升1.8个百分点至28.2%。可以看出，市场改善需求呈现出由三房向四房过渡的特征。

新房市场以三四房为主的市场格局日趋稳固，主要是因为刚性购房需求的进一步分散。在政策端，监管部门向新房市场持续释放利好改善需求的信号，并大力发展保障房、公租房等住房保障体系，解决了一部分无房群体的居住需求；在住宅销售市场，二手房市场价格在供大于求的背景下持续调整，散户竞相压价下挤压出更多的“泡沫”，而这样的降价行为是房企难以承受的，故而，对价格极其敏感的刚需客群自然会转向二手房市场。

分城市能级看，一季度一线城市仅四房成交套数占比较去年提升1.9个百分点至24.6%；其余各户型产品成交占比均有所回落，其中，作为市场主力的三房产品占比下降0.7个百分点，变动幅度高于其他户型，但市场份额仍高居六成以上。

二线城市成交结构略显分散，三房产品成交套数占比较去年高点的56.4%下降1.3个百分点，二房产品同期占比增加1个百分点至14.3%，但市场份额仅处于第三位，一房、四房产品的比重仅略有增长。

三四线城市更倾向于多室产品，四房产品成交比重较去年大幅提升2.9个百分点至三成以上水平，其市场份额与增幅均高于一二线城市，更趋改善的五房及以上、其他户型产品成交占比也同期持增。

（2）面积段：改善比例扩张，主力置业面积段继续上升

从成交面积结构看，一季度大面积产品成交占比稳步提升，110-140㎡产品占比增加最为显著，较去年提升1.8个百分点至近四成水平，更大面积产品占比也略有增加；相应的，90²以下和90-100㎡产品占比均逐年走弱，市场份额分别降至16.9%和26.2%。

成交面积结构的变动有着供需两方面的原因。在供给端，高端住宅产品价格相对坚挺，房企积极战略转向，重视中高端产品的升级优化，推出更多大面积、低密度的产品；在需求端，购房者更加重视居住体验，有能力的购房者为提升居住舒适度，也会选择适当扩大面积段目标。

分城市能级看，一线城市未能延续此前向90-110㎡集中的成交趋势，该面积段市场份额较上一年大幅下降7.5个百分点，刚需、改善需求分散于90㎡以下和110-140㎡面积段，同期两者占比分别增加2.9和3.9个百分点至30.1%和24.8%，而140㎡以上产品成交比重维持稳定。

二线城市成交面积结构持稳，110-140㎡和90-110㎡产品位列市场份额的一二位，虽然比重较去年合计下降1.9个百分点，但是仍然占据六成以上的市场份额。

三四线城市则体现出更为强劲的改善意愿，110-140㎡、140-180㎡和180㎡以上产品占比较去年分别增加3、0.5和0.2个百分点。

（3）三房和四房产品均向110-140㎡面积段集中（略）

02

产品特征

（1）建面约100㎡户型持续创新与完善，空间布局巧思频出

住宅产品的根本目的在于为人们提供舒适的居住空间。尽管建筑外观的吸引力对于市场接受度具有一定影响，但若内部户型设计存在不足，将难以获得市场的广泛认可，甚至可能陷入资源利用低效的困境。在当前的市场竞争格局下，建面约100㎡户型以南向三面宽和主卧套房设计成为主要特征，因此，对现有户型进行持续的创新与完善，已成为当前亟待解决的重要课题。

分户S墙的设计为空间规划领域实现了突破，相较于传统户型的直墙，更具创新性与实用性。

通过将两户之间的分隔墙进行独特的弯曲设计，一方面可以满足家庭内嵌、收纳的空间需求，后期嵌入双开门冰箱、蒸烤一体机、餐边柜等可与墙壁融合，甚至可以设置玄关800库；另一方面实现了餐厨空间的释放与重构，由于冰箱外移，中小户型的厨房由L型变成U型，不仅增大了操作空间，还进一步增强了餐厨与客厅空间的互动与渗透性。

上海万科四季都会主力户型建面约92㎡、101㎡，通过LDK客餐厅空间优化、创新S墙、次卧与客厅之间的非剪力墙设置等空间解决方案，赋予业主更高浓度的居住体验。

在270°无柱转角窗的设计中，常规做法是通过加固飘窗两侧的墙体厚度来确保承重性能。在上海中环置地润府建面约102㎡户型中，华润采用技术修正方法，改变了传统承重结构，通过提供横向力来支撑窗户。这种创新设计方案不仅确保了窗户的稳固性，还实现了室内采光面与观景面最大化的体验。

（2）社区景观营造酒店式度假归家体验，引领反内卷潮流

改善客群对高品质生活“既要、又要、还要”的需求不断升级，他们期望在日常生活中融入更多的情绪价值，寻求内心的peace&love，追求松弛感的生活状态。这部分客群对于自然抱有深情厚爱，热衷于探寻山林旷野所蕴含的深邃与和谐之美；他们阅历丰富，见多识广，对生活真谛持有深刻而独特的见解；他们既追求个性化定制和私享空间场域，也重视社区归属感以及人际交往中有界限的交互感。

基于对目标客户需求的洞察与理解，房企在社区景观塑造上，注重设计的精细考量和建造的精工品质，从而彰显产品独特魅力；通过景观空间的酒店式度假感与松弛感，为业主营造轻盈愉悦的社区氛围；将自然元素与艺术设计相融合，吸引并激发业主的参与情绪，令其与空间、自然、友邻有更多的交流，在都市化迅猛发展的浪潮中，重获积极向上的精神力量。

宁波万科沐拾以度假感为切入点，通过对社区与城市、归家体系、建筑与景观、室内等多维度的精心雕琢，创造出一个融合自然与艺术、舒适与奢贵的度假式居住空间。

在归家体系中，巧妙运用光影、水系、植物、奢石等构建环岛落客区、酒店式社区大堂、氛围感入库坡道等生活场景。

图：宁波万科沐拾社区实景

在景观设计中，打破传统社区景观常用的中轴对称方式，以自然野趣的方式营造家门口的度假场所，通过层进式空间细节让业主的归家情绪产生微妙变化。比如，“水榭林间”模拟山间泉水畔的静谧与清新，“微风草坪”则营造出私享公园般的舒适与惬意，“草间茶座”则以围合式下沉庭院设计，让业主在谈笑中感受自然与宁静。这种无限趋近于度假酒店的设计法则，更能让人在潜移默化中，获得身心的舒缓与放松。

图：宁波万科沐拾社区实景

重庆云河颂项目在规划与实施过程中充分践行了归家即度假的设计理念，在满足居住需求的基础上，通过营造自然环境、创造精神生活场景、融入艺术元素等方式赋予住宅产品独特的产品价值。

图：重庆云河颂社区实景

（3）社区入口与街道融合，创造更友好的城市界面（略）

展望

01

限制放松，房企将有更多的产品自由度

市场供求关系的转变让购房者具有了更多的选择权，政策端也在持续发力，进一步促进房企产品与服务升级的积极性。1月，住建部宣布将充分赋予城市房地产调控自主权；3月，住建部部长提到，要让人民群众住上好房子，不同的面积，不同的价位都有不同的好房子。政策方向旨在继续推动房企建立精进产品力的新发展模式。

在地方层面，住宅保障体系的完善托底刚需群体，各城市的因城施策则主要瞄准改善群体。上海放松“7090”政策中对中小套的面积和套数比例的限制，深圳宣布废止“7090政策”等，都是从供给端加大对改善型住宅需求的支持。继成都之后，今年广州宣布120㎡以上户型不限购，则是从需求端释放利好，引领改善购房需求的落地。

这些政策的出台，让房企有更多的发挥空间来打造好产品。新房市场的持续改善化趋势可以预见，高品质、新科技、好服务能为产品提供附加价值，改善群体也更愿意为更舒适的居住体验而付费。预计市场上将出现更多不同面积段、有特色的住宅产品，以满足不同群体的个性化需求，也有助于缓解行业内同质化竞争的困局。

02

室内装修精细化革新力度大幅提升，深度满足客户需求，推动住宅产品升级（略）

· 核心观点 ·

1、营销篇： 销售手段常态化，推盘节奏先慢后快

2、业绩篇：百强销售同比腰斩，短期市场大概率延续筑底行情

3、融资篇： 一季度融资持续疲软，多家房企债务重组迎来关键进展

陆、营销篇

总结

01

围绕七大主题营销，“春节”营销频次最高（部分略）

根据CRIC统计，2024年一季度重点监测房企各大区官微发布的营销资讯中，共有“春节”、“初春”、“返乡置业”、“元旦”、“现房”、“直播”、“妇女节”等7个主要的营销主题，其中触发“春节”词条1的营销活动占总营销资讯的比重最高，达到16%。

02

压力区域折扣让利仍大，优质项目渐归市场价（部分略）

从折扣力度上看，一方面，去化压力居高不下的区域，房企针对去化慢的项目持续让利，合肥、南宁、武汉等在部分区域“以价换量”，其中万科武汉项目针对中心城区降价提佣，如万科华生公园大道推出1.2万元/平方米的特价房源，相较于去年年底特价房1.26万元/平方米的价格继续下降，而合肥在去化压力较大的区域内甚至推出低至8折的营销活动。

另一方面，优质项目逐渐回归市场价，且获得较高的认可。以上海为例，根据CRIC监测，2024年一季度香港置地招商汇元玺和保利滨江天珺加推，销售均价都在12万元/平方米以上，截止日前均全部去化，甚至绿城·外滩兰庭销售均价超16万/平，也已在当月全部去化，而销售均价在23.1万元/平方米的招商绿城弘安里项目在2月首开，目前网签备案亦超六成。3月28日，上海中海·顺昌玖里大筹结束，该项目共有512套房源，吸引了736组认筹，认筹率高达143.8%。最后，卖出505套，剩余7套交给小筹。项目备案均价17.2万/平，总货值近200亿，优质项目依然赢得市场。

03

推盘节奏先慢后快，房企营销手段常态化

从推盘节奏来看，2024年一季度逐渐加快，根据CRIC统计情况来看，重点监测城市1-2月仅上海、杭州等平均单周入市加推项目超3盘，其余城市大多单盘甚至无项目加推。而从3月开始，推盘节奏明显加快，上海半月加推达10盘，武汉、南京、长沙等城市入市、加推项目数量也有显著提升，保利天瑞（长沙）、中海阅山府（长沙）等项目在2月底推进入市前准备进程，招商蛇口·天青府（长沙）仅3个月实现城市展厅开放。

从营销方式上看，2024年一季度房企营销以常规手段为主，前两年新出现的创新营销手段也逐渐常态化：

第一，变相降价“以价换量”，特价房、工抵房规模仍在。根据CRIC统计，迫于项目去化流速放缓的压力，一季度以特价房、工抵房、买房返佣的形式变相降价，不仅如此，保利上海、招商上海还推出成交送车位抵用券、减免物业费等活动，上海招商云澜湾活动期间购房最高可享7万元的车位抵用金额。（部分略）

第二，“以旧换新”持续发力，多地政府出台支持政策。根据CRIC监测数据显示，季度内徐州、扬州、苏州等城市出台鼓励以旧换新相关政策，苏州更是出台新规支持公积金用于房票安置和住房“以旧换新”，加速项目去化。2024年一季度，万科昆明、招商昆明推出“以旧换新”营销活动，其中，招商昆明换房者购新房额外优惠2%，且30天内二手房未卖出可无理由退房，活动当月已有一组客户成功转化。与此同时，华发股份也开展“以旧换新”活动，针对珠海潜在购房者推出“无忧购房计划”，不仅助力购房者无佣处置旧房产，还加快华发股份珠海区域在售项目的流速。

第三，房企推出直播引流，主播选拔持续发力。（略）

展望

04

库存去化仍是重点，未来营销或将跨业态、区域（部分略）

在行业保持低位运行的背景下，产品、口碑在长期角度来看的确是提振企业销售规模的重要途径，但从短期来看，以价换量、保持流量是房企现阶段能抓住的、尽快见效的手段，如何平衡项目流速与企业盈利水平，再次成为房企面对的棘手问题。

从组织架构上看，近期万科、金茂等房企对营销板块组织架构进行调整，万科任命了首席营销官，金茂也于3月任命前龙湖集团品牌及营销部总经理李剑为首席营销官，将营销板块提升到新高度。

从不同业态的联动情况上看，尤其拥有大会员体系的房企，联动营销更为频繁，2024年一季度华润置地、招商蛇口均推出了住宅、商业联动的营销活动。

与此同时，根据CRIC统计情况来看，2023年存在跨区域联动的营销动作，如十一国庆节期间华润置地华东华西大区联动推出“寻觅东西”，宁波客户在昆明团购享受特定优惠，同时期还有哈尔滨开发商跨区到南京卖房，尽管一季度跨区域营销的活动少有，在去化压力只增不减的区域，吸引外地客源或能成为缓解库存压力的新机会。

柒、业绩篇

2024年以来，尽管政策面持续优化、释放利好，但购房者信心和预期难于修复，行情低开低走，市场整体仍处于弱势整理阶段。一季度，新房市场供应和成交双双处于低位，楼市冷意十足。

企业销售端承压显著，业绩下行压力进一步加剧。1-2月，近9成百强房企累计业绩同比下降，降幅超过50%占43家，民企和央国企全面失守，过往表现坚挺的优质企业也未能独善其身，业绩腰斩。

整体来看，目前，政策效应尚未显现，购房者信心和预期都处于低位，短期难有明显转好迹象，叠加企业推盘积极性不高，预计销售还将面临较大的压力。

总结

01

企业销售整体低位运行，百强房累计业绩同比腰斩

2024年开端，房地产市场继续处在低位调整，一季度行情低开低走，企业销售严重承压，下行压力甚大。1-2月，行业百强房企累计销售操盘金额4209.1亿元，同比降幅达到48.8%。从各月表现来看，1月新房市场季节性回落，供求双淡，百强房企整体单月业绩创近年新低；2月恰逢春节传统假期，新房供求延续降势，百强房企整体单月业绩继续创近年新低。3月北上广深杭等核心城市供应放量，供求局部修复，但仍难解淡市，回暖迹象仍不明显。

整体来看，今年以来，尽管政策面持续优化、释放利好，但购房者信心和预期并未得到明显的修复，叠加企业推盘积极性处在低位，短期复苏动能尚且不足，销售业绩仍将面临较大压力。

02

百强门槛继续下移，各梯队门槛值均为近年最低水平

百强入榜门槛继续降低，且各梯队门槛值均降至近年最低水平。2024年1-2月销售操盘金额百强入榜门槛值为7.0亿元，同比降低38.1%，与2021年1-2月的33.1亿元相比更是相去甚远。其他梯队的门槛值降幅更大，其中，TOP10房企销售操盘金额门槛值116.0亿元，同比降幅达到52%；TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低48.1%和49.2%至32.4亿元和18.2亿元。

03

9成百强房企业绩同比下滑，优质国央企也面临失守

从企业具体表现来看，2024年1-2月，百强房企中累计业绩同比下降的企业占比近9成，呈现普降的态势；且多数企业业绩遭遇腰斩，同比增幅大于50%的企业数量占到43家。

值得注意的是，不仅民企，央国企也面临失守，业绩大幅下滑。根据数据统计，百强中民企业绩受损度依旧最大，整体业绩同比下降54.0%。国企、央企以及混合所有制三类性质企业整体业绩同比降幅也均超过40%，分别达到46.7%、48.2%，41.0%。

往年表现坚挺的优质企业都难抵颓势，例如，央企代表保利发展1-2月累计实现签约金额359.48亿元，同比减少43.7%；华润置地1-2月累计合同销售金额约206.1亿元，同比减少48.8%。国企代表越秀地产1-2月累计合同销售金额约103.61亿元，同比下降约54.1%。

展望

04

短期市场大概率延续筑底行情，企业销售预期不乐观

当前，市场整体延续筑底调整的态势，尽管地方政策面不断优化，一线及部分强二线核心城市“四限”松绑，持续向购房者释放利好信号，但政策效应并不明显，楼市复苏动能依旧不足，购房者的信心和预期修复还需更多的利好政策和时间，企业销售仍将面临严峻的挑战。

中短期来看，整体行情走向并不明朗，经营环境充满各种不确定性，但对于房企来说，绝不是“躺平”的时候。伴随各种利好政策的叠加，政策效应会在一定程度显现，市场需求或迎来局部释放，房企仍需积极推盘、做好营销，为接住“流量”做好准备。同时，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，以产品创新和升级迭代迎合购房偏好的转变，从而取得市场优势地位，安全穿越此轮危机。

捌、融资篇

总结
融资协调机制落地还需观察
行业融资困局仍待解决

01

融资协调机制全面推进，实际落地仍需时间（部分略）

2024年一季度的房地产融资政策延续了去年宽松基调，1月中央推行了房地产融资协调机制，此后各地政府纷纷推进落实。此外在经营性物业贷款方面也迎来利好，经营性物业贷款可以用于偿还集团存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。3月22日，随着国务院常务会议召开，提及优化房地产政策，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求等，再次释放了房地产行业政策持续放松的信号。

2024年1月5日住房城乡建设部和金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，提出要发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判市场形势和行业融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题；按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。

此后，两部门曾多次召开部署会推动“白名单”迅速落地：1月26日，监管部门强调地级及以上城市要建立融资协调机制；2月29日两部门再次强调3月15日前要“应建尽建”，高效率协调解决项目的难点问题。在中央政府的积极推动下，各地政府积极响应，3月9日，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，目前全国31个省份312个城市已经建立了城市房地产融资协调机制，报送“白名单”项目6000多个。

02

一季度融资总量同期下降42%，融资成本下降至3.2%

2023年，房企融资支持政策虽然边际改善，2024年一季度各地更是推广融资协调机制“白名单”，但是企业融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年一季度65家典型房企融资总量为816亿元，同比下降42%，融资规模处于历年较低水平。

从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本为4%，较2023年全年下降较快；这主要是由于2024年一季度仅监测到越秀地产发行了7亿人民币的增发票据，该票据在澳门交易所上市，票息4%。目前境外债仍处于冰封状态，仅极少数房企有在境外发行债券的情况，故而造成统计基数较小，融资成本与往期波动较大。

境内债券融资成本3.18%，较2023年全年继续下降了0.3个百分点。境内债券融资成本仍处低位，这主要由于发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的保利发展、华侨城、首开股份等等。受境内债券融资影响，2024年一季度整体新增债券类融资成本3.20%，较2023年全年下降0.4个百分点。

03

民营房企发债规模下滑80%，央国企新增融资占比90%（略）

04

境内债权融资占比达77%，企业融资回归境内（略）

05

多家房企债务重组获关键进展，二次违约仍需警惕（略）

展望
2024上半年债务到期压力依然较大
房企需抓住近期政策利好窗口

从债务到期来看，2023年房企债券到期总规模为6079亿元，而发行规模仅为3078亿元，到期规模高出发行规模97%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。此外2024年上半年债务到期压力依然较大，一二季度到期规模均超1300亿，其中2024年3月及4到期规模均在500亿以上。由此来看，若销售市场长期低迷，房企偿债压力仍然较大

随着近期的融资协调机制的推进，以及后续各地的项目白名单推出，融资支持主体正从企业下沉到具体项目，释放了利好信息，在一定程度上缓解了房企的流动性压力。但需注意的是，当前房企提交的房地产项目即使进入住建部门的“白名单”，仍然需要需面对银行的评估与筛选，政策后续落地效果仍有待观察。

根据《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，其中强调“协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。此外多家银行也先后表露，要坚持市场化、法治化的原则参与，这也意味着在具体实操中不可避免要进行风险管控，考虑到当前房地产行业的高风险贷款可能出现的坏账率，预计银行对于此类贷款投放仍保持相对谨慎。

在当前环境下，预计出险房企仍难以得到银行贷款。这主要是由于银行办理贷款抵质押担保时，优先选取价值相对稳定、变现能力较强的担保物，一般不接受不易变现、不易办理登记手续或价格波动较大的担保物。而大多出险房企能用于抵押贷款的标的较少，在市场化机制下仍不太可能取得银行贷款。

而对于仍能正常运营的房企而言，当务之急仍是把握好现有政策做好债务接续，如通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行新债券实现“借新还旧”，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。除此之外，房企也要与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。同时，对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。

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