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上海楼市最惨烈的情况:无量下跌

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  楼市最惨的状态是什么样子,用一个股票市场的词足以形容:

  无量下跌。

  楼市成交量萎靡不振没人买,房价不断下跌永无止境。

  流动性丧失几乎意味着资产价值的崩溃,而这种现象,实际上已经出现在了上海不少区域上。

  房子挂出去,没有任何带看;

  没人看,降价;

  没人买,再降价;

  越降价,越没人买。

  这种情况,正在越来越多板块之间蔓延。

  01

  陷入到无量下跌的板块有很多,比较典型的第一个就是淀山湖新城。

  这板块在当年出道的时候,打着青浦新城和万达茂的概念房子卖的火热,呼呼啦啦卖了十几个社区。

  如今,整个板块的房子都陷入了流动性危机,房子挂牌量一大把,成交几乎没有。

  少有的几套成交,基本价格都已经跌回了五六年前的开盘价。

  地铁口不远的大发融悦,最近一套成交还是去年12月初,成交价4万1,如今已经出现了3字开头的房源。

  

  首创,融信的价格都已经跌到了五年前的开盘价水平。

  

  西虹桥壹号的最新成交价只有3.78万,已经跌破了当年的开盘价。

  

  从2024年开年至今,整个淀山湖新城板块所有社区的成交量加在一起连30套都没有。

  接近一半的社区,去年十月份就开始没有了成交。

  可以预见的是,如果市场继续下行,淀山湖新城的市场恐怕会跌破开盘价更多。

  02

  即便是比淀山湖新城更靠近市区的刚需板块,表现也未必多好。

  比如9号线外溢的泗泾,曾经涨幅十分漂亮的区域,截至到本轮行情的巅峰,泗泾的涨幅完全跑赢了楼市明星大虹桥。

  

  但是去年年底以来,泗泾的二手楼市就陷入了困境,带看量暴跌,成交量急剧下滑。

  泗泾的带电梯商品房社区,挂牌超过一千套,数量还在不断攀升。

  但是板块的成交却十分一般,2024年之后,大部分社区都是只有一两套的成交,还是来自于三月份小阳春带动的带动。

  而且,即便是成交了房子,价格也是火山式下跌。

  北泗泾的品质标杆,融创壹号公馆,最近一套成交还停留在年初,价格相比于去年是断崖式下跌。

  

  相比社区2022年最高点7.29万的成交单价,如今4.59万的水平,可以说是惨不忍睹。

  我的一个前同事,当时冲着2.5万的倒挂买了隔壁的泗水和鸣,刚交付的时候就挂了出去,一度挂牌价接近七万。

  如今社区成交价只有5万出头,算起持有成本,还要略微的亏一点,她如今已经准备下架不卖了。

  即便是居住氛围更好的南泗泾,众多商品房也是成交极少。

  保利3月初成交一套,价格也是断崖式下跌,只有4.7万的水平。

  

  整个泗泾板块卖的最好的商品房社区是超级大盘金地自在城二期,三月份成交接近20套,但是价格十分惨烈,出现了大量三万多单价的成交房源。

  

  相比于巅峰期接近6万的成交价,表现也是十分惨烈了,这小区卖得好的本质原因只有一个:

  和动迁房抢起来了最刚需的那批客户,也是本轮小阳春的主流购买力。

  泗泾的大部分商品房社区,目前应该还没有勇气效仿,自然是成交上不去。

  而随着阳春结束到了最近半个月,泗泾的商品房成交量几乎挂零,即便是已经降了多轮的挂牌价似乎也无法挽救市场了。

  03

  把无量下跌具象化到楼市上,大概就是以下情况:

  板块的挂牌量不断攀升,社区挂牌房源量达到了历史挂牌量的顶峰;

  整体的板块成交量萎靡,带看量可能还有,但是落到每个社区的成交很少,社区月均成交量达到了历史低位、甚至0成交;

  更差的状况是带看都没了,一套房子一个月连五组带看都没有,营销都没用。

  如果出现了以上这个趋势,那么很快这个板块就会就会陷入“无量下跌“的恶性循环:

  没人看房,就只能降价抢带看,真的有买家出了低到离谱的价格,也得接着。

  偶然出现了成交,也会是很低的价格,继续倒逼整个社区跟着降价,不需要有客户砍价,板块价格就已经整体回调。

  价格降的多了,本就害怕继续跌价买贵的人们,就更不买了,带看和成交继续恶化。

  没人接盘,就没有人拖住房价,那么房价注定会继续下降。

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  04

  如今,这种无量下跌的情况已经真实出现在了很多板块的很多社区。

  如果寻找板块的共性,大多出现在两类板块上。

  一类是远郊板块的商品房,和淀山湖新城板块类似,车墩、白鹤、小昆山、罗泾这些地方的商品房社区;

  另一类是地段还行的近郊板块,比如顾村、江桥、桃浦,都进入了“无量下跌“的市场状态。

  这些板块出现无量下跌的本质原因,还是这些区域的供需关系出现了问题。

  从需求侧来看,这些板块主打的都是同一个需求:

  新上海人的第一套房——在楼市定位上处于置换链条的最底层。

  虽然这些房子是商品房,但是第一不会成为同纬度动迁房社区的置换终点,

  因为人家吸收的也是这些刚需一族,价格比你还便宜,置换也不会买到你那里;

  第二,这些板块一般也没有什么地缘购买力,大多都是为了照顾市区购买力而建成的睡城。

  周边一没有产业、二没有本地人,全靠吸纳市区外溢。

  这样的板块,下行市场中,上游板块一降价就把你的购买力吸收没了,你下游和本地都没有能够吸的地方,板块自然一下子就没客户了。

  05

  而从供应侧来看,这些板块一般也会面临三大问题:

  一个是新房供应的挤压,二个是上游板块的虹吸,另三是板块自身大量同质化房源结构的踩踏。

  比如泗泾和淀山湖新城都是如此。

  全市同预算的新房一大把,板块自身内部就有新房分流购买力;

  泗泾上游九亭七宝等板块也在降价,购买力被降了价的上游拦截,购买力被稀释;

  淀山湖新城上游青浦新城新房还在卖,二手房价格也雪崩,大虹桥都崩了,哪还有人过来。

  两个板块内部是大量同质化的商品房社区,品质拉不开差距且户型类似,挂牌挤压十分严重。

  

  供需关系长期不平衡,房源就会进一步积压,全靠拼命降价才会有成交。

  当然,无量下跌的显现也并非仅仅出现在郊区,市区的部分二级地段也同样面临类似的问题。

  比如曹家渡、不夜城这些市区二级地段,万里、黄兴公园这些中环的二级地段;

  本就在各自所属的总价段中不是板块主力军,不是主流豪宅区和中产板块;

  供应侧也同样面临着新房、板块内部竞争等问题。

  由于总价较高,这些地方的购买力总量本就相比于郊区更少,也近乎于形成了“无量下跌“的市场情况。

  当然,市区的板块,相对处于板块鄙视链的上游,降价到一定程度就还能虹吸到下游的购买力来接盘,这点比郊区还是要更有优势。

  结语

  当下这个市场情况,很多朋友也在问,到底如何才能卖掉房子。

  我觉得有一个关键的问题,就是思考的出发点应该发生个转变:

  从思考降价、宣传等技术层面的问题,变成思考我是不是“一定要在当下这个周期卖”的问题。

  1、如果是急卖用钱,那么非常实在的一个建议,那就是早卖早逃。

  可能你就是你们小区近期最后一套能够卖掉的房子,后面的一段时间里降价恐怕都卖不掉。

  2、如果是置换,那么就一定要跟你想置换的房子联动看起来。

  一边砍价,一边降价,才能立于不败之地。

  3、如果是套利,那你不妨等一等,当然可以等一下市场回归,也可以等一下放开限购。

  前者时间不定,但是后者你也未必能抓住机会,一旦放开限购,恐怕就会匹配大量的新房供应。

  如果新房那么多,谁去接盘你家的老房子呢?

  如果这时候你准备去抄底,也别盲目下手,因为即便是当下这个市场,有些区域也没有跌到底。

  具体的板块选择,还是要多方分析论证,看到底是不是真的“高性价比”。

  

  ▼ 以上为正文

  编辑∣环线咨询

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