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西安怪事:百里挑一?选择性执法?西安长安区清凉山居小区百余户违建,就拆一家?

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■住户
   开发商的样板间阁楼有顶
   收房后住户也给阁楼加了顶
   物业没阻拦过
   朱女士不明白
   为何多家违建只给她家发强拆公告
   样板间违建咋没人管?
   城管在偏袒谁?


  ■物业

  阁楼上面是公区,不允许加建

  前期销售时存在宣传问题
   ■住建局
  排查明确朱女士家属于违建
  ■规划局
  向长安区城管局出具违建认定函
  建议拆除
  长安区政府向朱女士家发出强制拆除违建公告
  规划局此后又认定百余住户违建
  并打包出示了一份认定函
  ■执法局
  其余百余户已被认定违建
  但(打包)不符合认定函收函规程
  已退函给规划部门
  暂时无法执法
  

  朱女士住进新房,一点儿也开心不起来。她不明白,买房的时候,开发商的样板间阁楼有顶,收房后她和其他住户一样也给阁楼加了顶,怎么就只给她家下发强拆公告。这究竟是怎么回事呢?华商报大风新闻记者进行了走访。


   >>讲述:

  照着样板间装修 被认定成违建
  朱女士家住西安市长安区清凉山居小区。新房位于小区叠拼别墅中的上叠位置。“总共四层,一二层是下叠,我们买的是三四层的上叠。”朱女士说,下叠住户带院落和地下室,上叠带阁楼和露台。当时买的时候看了样板间,总共170多平方米,看着样板间的阁楼挺大,很是心动,2019年就定下了这个房子。
  2021年,新房交付。朱女士说,打开新房时,里面三四楼之间是没有楼梯的,楼顶的阁楼也没有房顶,卖房的人说这个都需要自己加建。朱女士家和其他收房者一样,自己给室内加楼梯,给阁楼加房顶。



   2022年初,新房装修好了,虽然还没正式入住,但家人隔三岔五会去小住几天。朱女士说,没想到新家迎来的第一个客人是城管执法局的人,“大约是2022年3月前后,城管来说我们的阁楼是违建,还拿出了自然资源和规划局长安分局(以下简称规划局)的违建认定函。规划局啥时候来调查过,我们全然不知。家人去规划局问情况,得到的答复是我家被人举报,经核实,举报内容属实,阁楼加盖和原来报备的情况不相符。”

  >>疑问:
  样板间的违法建设 为啥没人监管

  朱女士说,他们全家都把这事儿想简单了,“我们起初一直以为职能部门的认定是错的,为此各种申诉,告诉相关部门,我们买房的时候样板间就是这样修的。”
  申诉没起作用。2022年12月13日,长安区城管局向朱女士家作出了《责令限期拆除决定书》,责令朱女士一家于2022年12月24日前自行拆除楼顶的违法建设。朱女士不服,就此向长安区政府行政复议。2023年4月23日,长安区政府维持了长安区城管局的责令限期拆除决定。



   2023年5月17日,朱女士一家将上述两家单位告上法庭。同年7月28日,法院认为职能部门的认定没有问题,判决朱女士家人败诉。
   朱女士想知道,样板间是开发商售房时的实物展示,小区能获得职能部门的五证并被允许售楼,是如何通过相关职能部门监管的?难道就任由开发商用这样的样板间蒙骗消费者吗?
   朱女士家的阁楼楼顶被认定为违建后,2023年2月27日,她又到位于小区14号楼3单元302室的样板间看了一下,并全程拍了视频,“样板间跟卖房时是一样的,阁楼被装修成一间茶室兼K歌房”。 朱女士认为,要拆,应该第一个拆掉样板间,并追究相关责任人的责任 。她将样板间违建情况反映给了规划局。

  >>走访:
  小区加盖现象普遍 物业称开发商前期宣传有问题

  2024年4月15日,华商报大风新闻记者来到该小区。在小区侧面的高层上望下去,叠拼别墅的顶层阁楼有些无顶,无顶的阁楼四面有墙,唯独没有房顶;有些加盖了顶,还有个别的正在加盖中……


   朱女士说,她家装修时,物业就没阻拦过,大家能加盖阁楼房顶,都以为是合法的,毕竟当初买的时候,开发商的样板间就是如此展示。在朱女士的带领下,记者来到样板间查看,样板间房门紧闭,朱女士给记者出示了样板间内部的视频资料,记者从旁边的高层望去,样板间阁楼也的确有房顶。

  “现在城管要拆我家阁楼的顶,这房顶拆了以后,以后咋住?”对于该问题,该小区物业经理说,本来阁楼上面就是公区,不允许加建。对于朱女士家人提出样板间也建了房顶的问题,该物业经理表示,房屋在前期销售的时候,的确存在一些宣传上的问题。

   对于只有朱女士收到强拆公告的事情,物业经理认为,这件事主要问题还在于投诉朱女士的人,说对方紧盯不放。

  朱女士告诉记者,她住到此处从未与人结怨,但既然说到了与人有矛盾,那可能就是与邻居在建顶之时,她先于邻居建好,为了防止下雨漏水的问题,她家听了设计师的建议,将中间的公墙全部占满,让邻居后期装修时直接在他们砌好的墙上打钢筋搭梁建顶,邻居后来不愿意,她原计划将占满的部分再凿掉。“但现在看来,不仅是凿一部分的事情,而是全都要拆掉。”朱女士说,究竟是谁投诉了她,现在已经不重要了,重要的是,如今看来这个顶谁盖都违法。
  违法还有人加盖?对该问题,记者在小区询问了几位住户,有一户业主对朱女士家被投诉的事情颇为了解,她说,这事儿持续差不多有两年时间了,但一直没见执法局来强拆,有些人就大着胆子继续盖,盖个顶也不贵,但加了顶的房子可就多出20多个平方米,还是挺划算的。她说,如果不是有人投诉,如果不是有人来查,她也不知道这顶上加盖是违建,因为样板间就是这样的。
  4月21日上午,记者致电该小区的地产销售电话,始终无人接听。随后,记者以业主身份致电该小区的地产公司——西安市城市建设开发集团有限公司的相关负责人,该负责人表示,他要落实小区普遍搭建,为啥目前只拆个别住户的问题。另外,关于样板间阁楼有房顶是否涉嫌消费欺诈的问题,他表示,这需要法律部门的认定。业主有诉求,可以将问题编发给他,他会逐一落实。


   >>排查:  

  经住建局排查 规划局又认定125户违建

  果不其然,规划局对该小区内百余住户的加盖行为给予了违建认定。
  2023年8月27日,西安市长安区人民政府在给群众的网络留言中,进一步明确了朱女士家的违建行为,其中提到:“某户(朱女士家)在开发商交房后,私将原楼顶上透空造型的四面墙进行封闭,加建一处坡房顶,与原审批不一致,依据《中华人民共和国城乡规划法》《西安市城乡规划条例》之规定,自然资源和规划局长安分局向长安区城管局出具了《关于长安区清凉山居小区某号楼楼顶违法建设的认定函》,建议拆除。”此外,该答复中又称,“根据区住建局排查结果,自然资源和规划局长安分局已于2023年3月16日、4月10日对该小区125户及14号楼3单元302室售楼样板间向长安区城管局出具了违法建设的认定函,建议拆除。”
  2024年3月5日,长安区政府向朱女士家发出强制拆除违法建筑的公告。朱女士从执法局相关人员处意外得知,这公告只给她家一户发了,说其余的拆不了。
  小区物业经理称,他在城管手里看到过单独的三户违建认定函,分别是6号楼、8号楼和10号楼的部分住户。但据他所知,强拆公告只给朱女士家下发了,他理解的是“城管一下子拆不完那么多,只能一户一户拆吧”。


  >>两部门“顶牛”:
  城管不认可规划局的“打包认定”

  朱女士很气愤:“为啥我被区别对待?为啥不拆样板间?城管这是在偏袒谁?”朱女士认为城管是选择性执法,跑去质问,得到的回复是,后面百余户的认定函是规划局打包出了一份,不符合他们的收函规程,所以后面的认定违建函退回给规划局了。
  朱女士的家人又去规划局问,被告知认定内容没问题,认定函依然有效。

  朱女士就此问题向两个部门的上级反映,双方还是各执一词,都认为自己没问题。
  4月15日,朱女士当着记者的面,再次向长安区城管执法局一执法中队询问,对方的回答依旧是:“125户认定了违建,但不符合认定函的收函规程,已经退了,规划没来函,我们暂时无法执法”。



  就该执法人员的说法,当晚,记者电话联系西安市自然资源和规划局长安分局执法监察队杨姓工作人员。她称:“早在一年多前,城管局退到规划局的认定函,规划局就没接收。违法认定我们已经出给城管局了,他们退回,我们不予接收。我们只做违法建设的认定,也就是它是否符合规划的这样一个认定,从我们的认定工作规程上来说,我们没有说一户一认定这么一个要求,而且对于100多户的违建,也不可能去给他们100多个认定函……对我们来说,我们这边认定工作已经做完了。”
  两部门因此一个退函、一个不收,该状况维持一年之久、僵持不下。

  >>律师说法
  城管是否存在选择性执法?

  观点一:
  城管执法有先后顺序
  这并不违法

  北京天达共和(西安)律师事务所贾永进律师认为,关于朱女士家与其他百余名业主加盖的阁楼屋顶都被规划部门认定为违法建筑,而城市管理执法部门目前仅仅对朱女士家下发强拆公告,可能涉及选择性执法问题,但选择性执法本身并非违法行为,执法部门在执法中采取一定策略,在一定时间范围内对不同执法对象有先后顺序进行执法,这并不违法。朱女士认为执法机关选择性执法,未对其他违法人采取执法措施,其可向执法部门及其上级部门举报。
  观点二:
  城管应同一时段拆除全部违法建筑,否则有损执法部门形象

  陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为,若规划部门认定100多户业主的房屋违建,那么城管执法部门应当要求100多户业主同一时间段拆除违建建筑,应当秉持一视同仁、法律面前人人平等的原则,而非只要求其中一户拆除,不然,则是选择性执法,将降低执法部门的公信力、损害执法部门的形象。
  开发商是否涉嫌消费欺诈?
  观点一:
  如果开发商售楼价格不包括阁楼,违建责任由购房人承担
  贾永进说,这件事倒是牵出开发商是否涉及欺诈的问题。开发商销售的商品房,应当是合法的建筑,应当有合法的规划手续,而小区业主在购买的顶层阁楼盖上顶后被规划部门认定为违法建筑,面临被拆除的风险,相应损失由谁承担,这取决于销售该房产时开发商与购房人之间的约定。
  如果开发商销售和计算价格的范围不包括阁楼,由于购房人自行加盖装修导致违建,责任由购房人自行承担;相反,如果开发商包括其销售人员在销售中明确表示过阁楼是销售范围内的,则开发商涉及了民事上的虚假陈述,构成欺诈,依据《民法典》148条和157条规定,应当承担赔偿购房人损失的责任。
  观点二:
  有关样板间的说明和承诺,即使未载入合同同样有法律效力赵良善认为,业主的一般认知,是开发商实际交付的房屋应与开发商展示的样板间一致
。如果开发商实际交付的房屋与样板间存在迥异、严重不符,那么开发商的行为或涉嫌虚假宣传,而虚假宣传的背后则是误导消费者,存在消费欺诈之嫌疑。
  在法律框架内,如果二者不一致,而且当初宣传的样板间对购房合同的订立、对房屋价格的确定有重大影响,那么依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定,当初宣传的样板间的说明和承诺,即使没有载入合同中,也同样视为合同的内容,其说明和承诺同样算数、具有法律效力,如开发商违反其说明和承诺,则属于开发商违约,业主有权拒绝收房,并且有权要求开发商承担相应的违约责任。而针对已收房且对房屋增添建筑的业主,如后续被执法部门强拆,因为如上所述开发商具有虚假宣传、消费欺诈、违约的情形,所以开发商应当对业主承担相应的赔偿损失的责任。

来源:华商报大风新闻记者 苗巧颖

素材来源:官方媒体、网络新闻

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