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万科连续套现

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上周据媒体报道,万科考虑出售其持有的物流公司普洛斯全部股权,但暂不清楚出售价格。截至发稿,万科尚未对出售股权一事作出评价。

普洛斯是万科 2018 年联合普洛斯管理层以及包括高瓴、厚朴、中银在内的财团以总价 790 亿元买下的物流巨头。当时万科出资 170 亿元占股 21.4%。由于物流仓储租金和出租率整体承压,所以也被解读为是万科出售普洛斯的原因之一。

更多市场推测还是指向了万科的流动性压力。去年底开始,万科加速出售资产,从转让合作酒店的管理权,到非上市公司股权,再到一线城市重要地段的商场,其处置资产的规模越来越大、原来对公司的战略价值也越来越高。

- 2023 年 11 月,万科以 4.8 亿元出售多家悦榕酒店管理权;
- 2024 年 1 月,万科以 10 亿元出售 6.16% 深圳高新投股权;
- 2024 年 2 月,万科以 23.84 亿元折价出售七宝万科 50% 权益。七宝万科位于上海西南,是去年上海销售额排名前十的商场。

这些举措体现了万科流动性趋紧和外界对它的预期转弱,万科回应媒体和市场的方式和力度也在增加,从公关式的回复到拜访债权人,再到召开紧急投资者交流会。

据中指研究院数据,去年中国百强房企的销售额、全国房屋新开工面积和城市住宅类成交面积分别同比下降 17.3%、20.4% 和 20.6%。地产调整深化正影响到更多质地更好的房企,以万科为例,2023 年销售额降幅不到 10%,2024 年一季度超过 40%。4 月,标普将万科评级降至垃圾级。

在 4 月 14 日的交流会上,万科称已经制定一系列化解经营和负债压力的方案。万科认为,化解债务风险需要它在两年内削减付息债务 1000 亿元。

去年底,万科拥有约 969 亿元现金及现金等价物,理论上可以覆盖 2024 年到期的 624.2 亿元有息负债。但标普评级指出 2025 会是万科的 “债务到期壁垒”,即大量债务会在短时间内集中到期。如果不能偿还债务到目标水平,万科的再融资能力会严重受挫。

而降低债务风险所需要的资金,一是继续卖房子、二是融资、三是进一步出售资产。为了增厚现金流,万科已经宣布 2023 年不分红。他们预计通过大宗资产和股权交易,2024 年实现交易回款不低于 300 亿元。除此之外,结合近一年多的交易习惯,哪一天万科把下列资产摆上货架也不太奇怪:

- 全国开业的 203 个商业项目、建筑面积 1158 万平方米,包括去年新开业的重庆印象城、上海龙华会、深圳湾睿印购物中心等。杭州良渚的玉鸟集也是万科的物业;
- 全国在营的 33 家酒店,4 家滑雪场,其中包括吉林松花湖度假区。

在万科剩下的资产类别里,“泊寓” 这样的长租公寓因为单体价值高、投资回报相对低,不太容易出售。如果流动性持续趋紧,万科可能会卖掉一些在建项目、有条件转让土地。

截至去年年底,万科有 7017 亿元的存货,现房占 15.4%。在去年销售面积最高的上海和北京区域,万科共有约 6000 万平方米的计容竣工面积。(实习生徐煜萌)

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