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多方激活!北京楼市成交复苏明显!

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赵星雯/发自北京

北京楼市整体较为平稳。

4月16日,国家统计局公布了2024年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,综合来看,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升,各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄、同比降幅扩大。其中,一线城市北京的新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅销售价格环比下降0.4%。

成交量方面,根据北京市住建委统计数据显示,3月份北京二手房成交14280套,总量接近“荣枯线”,环比上涨125.5%;新房成交2853套,环比上涨150.7%。

对于成交复苏迹象,有专业人士认为,短期因素在于二手房业主及开发商通过“以价换量”激活市场,长期因素则是因为北京仍有充足的购房需求支撑。

“与去年同期比,我们门店3月份成交量能涨10%,但却是靠价格换的,成交价格比去年同期低了有15%。”北京市朝阳某区域二手房经纪人李强表示,现在哪怕是200多万元总价的房子,买家第一步也是先砍个二三十万元,价格合适了才会成交。

另一家房产中介机构经纪人张鹏也表示,目前二手房成交的关键是价格,“我手里有这个小区过去3年房源的成交周期、成交价、调价纪录,成交最快的往往是舍得降价的房源。我也会把历史成交纪录给买卖双方看,劝真正着急的卖房人理性看待市场,适当下调价格;也会劝买房人抓住机会。”

二手房置换成交周期拉长,也成为影响新房销量的因素之一。北京某改善项目销售人士表示,“他所接待的客户有将近65%不确定手上的房子什么时候能卖出,也不敢认购新房”。

“3月份的前两周还对销量有一些期待,但从3月下旬起到4月份这段时间 ,销售情况并不理想。”上述北京某改善项目销售人士表示,该做的促销方式都做了,但他负责的项目一季度仅完成了销售计划的60%。

降价是很多项目的选择。3月24日,华润北京房山新项目——京熙润府开盘,价格3.68万元/平方米起,比政府指导价4.5万元/平方米足足低了约8000元/平方米。这样的降价力度收效显著,当天华润就宣布项目开盘热销10.05亿元,成交267套房源。

位于北京市朝阳区东坝板块的保利天汇在去年10月首开便取得45.29亿元销售额;11月份该项目加推,首日也获得7.89亿元销售额。如今,项目处在顺销状态,今年3月份仍取得朝阳区销售套数榜第一位,属于区域中的“热盘”。但即便如此,项目的售价仍有所松动,如7天支付总房款的20%并草签,可享受减免3万元的价格优惠。

不过,上述北京某改善项目销售人士表示,因项目开发涉及拿地、运营成本等,大多数项目的价格也是难以下降。而他在了解相关竞品及新入市项目销售情况“都不太好”时,也就不那么纠结了。

一家TOP30房企内部人士介绍说,过去他所在的城市,每个项目都会配有营销经理、置业顾问,现在则是多个项目共用一些人员,以减少开支;同时在没有客户到访时,售楼处也会及时控电,做好费用管控。

市场也有例外,位于北京东城区的高端住宅项目——北京城建天坛府一季度售出房源53套,成交总金额13.79亿元;融创ONE 9,也以7.24亿元网签金额拿下3月北京住宅10万元+项目销冠,成为2024年北京第一季度“最强红盘”。

“在当前楼市下行阶段,豪宅市场之所以能够保持相对稳定,主要是由于项目的位置稀缺性、独特性和高净值购买群体的稳定性。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

另外,从去年9月到今年3月,北京陆续落地认房不认贷、通州取消“双限”、“离婚限购”政策废止等一系列宽松政策下,也有效刺激了市场信心。

虽然现阶段房地产市场有些低迷,但开发商对北京的土地热情依旧。一季度土地拍卖中,北京丰台大瓦窑、海淀翠湖、大兴西红门、顺义空港、昌平生命科学园等地块均出现了激烈竞价场面。

中国指数研究院分析师表示,从供给端来看,在“加大高品质住房供给”的要求下,加大核心优质地块供给,为更多高品质住房提供优质土地保障,有助于供需两端的进一步优化调整。

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