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余英:尽快买入广州!

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地产大佬余英,从2024年开始,反复在强调两个观点:

一、尽快卖掉手上二三四线等城市的房子。

二、买入广州。



今年一季度已过,以上两句忠告的价值正逐步兑现。

也许到明年上半年,再回过头审视这两大观点,才会大彻大悟。

一个城市的楼市前景,归根结底由人口和购买力变所决定的,淘房君认为,目前全国救市浪潮之下,广州迎来了最佳买入窗口期,下面将逐点分析。



01.

流量之城广州

管理人口早已突破2400万

“东南西北中,发财到广东”,很长一段时间,外来务工人员来到广东的首站便是广州。

根据《2023广州统计年鉴》,广州户籍人口已达到1034.91万人,常住人口达1873.41万人。

对比全国的千万级人口城市,广州超越了深圳,实际管理人口更早已经达到2400万人,相当于三个香港(750万人)的体量。



也就是说,广州实时人口比常住人口多了500+万人,包含了在穗旅游、出差、看病、探亲等人口,这并非全是常住人口,而是流动人口。

并且,根据百度地图实时迁徙数据,广州已连续两个月成为全国人口流入/流出“双冠”王的城市。



如此强大流量的背后,正坐实了广州枢纽城市的定位。

早在2018年,广州便成为全国首个区区通地铁的城市。如今,广州地铁运营里程常年稳居全国前列、世界前五。

春运期间,广州南站累计到发旅客2303.3万人次,相当于把整个广州的管理人口都叫去坐了一遍高铁。



地铁运营强度全国第一、机场吞吐量全球第一、单个高铁站客流量全国第一......近年来,广州已创下多个交通枢纽的客运首位。

一句话总结:无论地上跑的,还是天上飞的,均彰显了广州“流量之城”的本色。

虽然一到重大节假日,吐槽广州实在太多人,打卡景点、吃饭排长队都要等好久。

但如果一个城市人都没几个,那和鹤岗有何区别?更谈何发展,谈何前途呢。

02.

广州的人才吸引力

其实胜过北上深

有人来的同时,更要留住人,要根本上判断一座城市的地位,其实就看它对人才的吸引力。

数据显示,一线城市仍是不少毕业生的“梦想之地”,45.2%的毕业生择业优先考虑一线城市。



从城市层面看,北京2018-2022人才净流入占比为-2.7%、-3.9%、0.2%、1.0%、1.5%,有负增长且波动起伏比较大

上海2018-2022年人才净流入占比为0.9%、0.5%、1.2%、2.1%、1.6%;深圳人才净流入占比为0.4%、0.2%、1.3%、1.4%、1.1%,两者都是持续净流入但有下调趋势。

最后是广州,近五年人才净流入数值为0.5%、0.6%、0.9%、1%、1.2%,持续稳定净流入。



上面这个表单,直接体现了广州对人才的虹吸能力,而且后劲十足,潜力绝对是四大城市中的NO.1。

有意思的是,广州成为了深圳人才外流第一目标城市,深圳流向广州的人才占比为12.3%。

如果把城市选择权交到新一届年轻人手里,最佳答案还是广州。

根据58同城发布的《2023年毕业手首选城市排名》显示,广州成为毕业生就业首选城市,从年龄角度来看,00后毕业生首选工作城市中,广州同样最受欢迎。



影响就业选择,最直接的因素无非是两类,产业和收入。

广州的产业门类是很齐全的,汽车、互联网、直播电商、跨境电商、美妆、服装、会展······虽然不及科技与金融行业那么强势,但这种吃穿用的东西却是你一定要的生活必需品。

即便是在追赶新兴经济业态的赛道上,广州也不落后:

全球独角兽榜单上,广州以22家数量位居全球第八,相比2022年增加了12家,增量潜力是四大一线中的NO.1。



又比如收入方面。2023年,广州城镇居民人均可支配收入达到80501元,同比增长4.75%

而深圳则以76910元排到了第十,两者足足差了近4000元。



你可以说深圳工资会比广州高,但不要忘了,深圳生活的成本支出也会比广州多。

这年头,赚多少钱并不是王道,能守住多少钱包、支配多少收入才是真理。

03.

向上适配,向下兜底

广州值得人们前来打拼生活

最后,我们来谈谈,广州的宜居性问题。

其一,最直接的当然是房价,一直为广漂朋友提供最温存的兼容

这两年,一线城市房价进入普跌行情,但即便如此,跌麻的深圳房价,依然是广州的两倍左右。



单就顶豪层面而言,广深差异并不大,30万+的深圳湾和汇悦台相差无几。

但如果去到第二梯队的改善层面,深圳基本要7-10万+/平的福田、罗湖、宝安、宝中等板块。

广州的改善只需要4万+,从荔湾白鹅潭到黄埔科学城,从白云新城到番禺万博,东南西北任君选择。

低于3万均价的,深圳只有一个深汕合作区,但广州几乎占据了半壁江山,像黄埔、番禺少部分区域,从化、花都、南沙极大部分地区,都榜上有名。

也就是说,在广州,只要花深圳一半的钱,就可以安顿下来。

在收入差距不大的情况下,能住在自己的房子里,居住体验要比租房幸福很多。



广州还辐射江西、湖南、湖北等地,亦被视为学历相对较低的外来务工人员就业的“兜底大户”,城中村极低的生活成本给了各个阶层以更高的宽容度。

这种“向上适配,向下兜底”的上下兼容,相比北上深,让广州居住问题变为easy模式。

根据往年发布的湾区各城人口出生率,广州人口出生率为11.82‰,排在湾区第二,这也证明了广州生活压力小,人们愿意生,也更敢生。



其二,依照广州现有人口,住房远未匹配居住需求

不少朋友认为国内房子普遍过剩,最后都逃不了烂在手里的宿命。

但对一线核心城市来讲,并不存在这样的担忧。

最近的数据披露,广州现有房屋总量为765万套,租赁住房510万套,可满足约1100万人住房需求,但仍远无法覆盖近2400万的实际人口。



同时,目前广州二手挂牌量约为14万套,按照1800万常住人口来看,二者比值约为130.38人/套。



这足以说明,从人口总数来看,商品房的供应还远远不足,有房人数的占比太低了,这也给广州楼市未来向上生长埋下基础。

其三,生活包容度高,尤其是在“食”这方面。

教育和医疗,堪称广州两张王牌。

在教育资源的底蕴和实力上,广州的中山大学、暨南大学、华南师范大学、华南理工大学,在国内都是赫赫有名的重点大学,且广州的在校大学生数量位居全国第一。

医疗配套方面,从三甲医院的数量来看,广州已建成三甲医院62所,全国排名第三。遇到疑难杂症,深圳人也得往省府治病。

而“食在广州”,更有两重温情含义。

一方面,广州饮食丰富,菜品多样,虾饺、干蒸、肠粉、煲仔饭、老婆饼、艇仔粥......食在广州,诚不我欺。



另一方面,广州的饮食,我们能够承受的起。很简单的一点,广州城中村还有10块、20块的隆江猪脚饭,不但吃得饱,而且吃得也不差。

04.

买入广州

最真诚的建议

投资篇:

广州投资含金量最高的地方,就是珠江新城,其次是琶洲与金融城。

攻略一:珠江新城东>珠江新城中>珠江新城西

参考两年前绘制的珠江新城房价图,明显西部涨幅跑赢了,东部重点留意四大顶豪:珠江别墅、侨鑫汇悦台、颐德公馆、凯旋新世界

攻略二:中区长期看好双子星中海花城湾与嘉裕公馆。

上帝是很公平的,买入这两大神盘的业主,这些年来涨幅双双突破50%,在获得很多财富的同时,一定会失去很多烦恼。

两大神盘在细节上,几乎无可挑剔。

攻略三:琶洲和金融城是广州未来最具想象力的地方。

琶洲南TOP、琶洲樾、鹏瑞金融城壹号等,都是可以作为资产配置的标的。

置业篇:

天河:除去珠江新城之外,还有老牌的天河北,新晋的金融城,宜居的天河公园板块,都是改善群体重点留意的板块。

海珠:海珠是互联网+创新企业的老牌阵地,年轻人口流动活跃,市场需求旺盛,王牌板块是琶洲。

黄埔:有资金有背景有颜值的黄埔,是这些广州当之无愧的网红区。虽然供应量多,但是买入老黄埔和科学城,能让你立于不败之地。

荔湾:广州当年的老大,老广的人情味很浓的一个区,荔湾孤注一掷的白鹅潭商务区是唯一的王牌,也是未来最有爆发力的板块。

越秀:众所周知,教育如今越秀最强谁与争锋,但是这里的学区房价也是高得惊人。

攻占学区,需要金库充足是前提,有没有好房源又另说。

目前越秀几乎没新房,好的老破小也难觅踪迹,况且拖家带口挤进也不便宜的老破小也需要勇气。

冲着小孩上好学校的,可以考虑,外地朋友更要谨慎。

番禺:一直以来,番禺都以“高性价比”的标签俘获很多广州客户。

万博仍是第一梯队,番禺5万+市场的守门员,拥有高端城市界面+不逊色天河CBD的商务配套。

白云:新广看不上,老广嫌弃它,白云可谓是广州主城里最尴尬的存在。

1、资金充足可选择南部成熟的白云新城板块以及嘉禾望岗板块,优质次新房性价比挺高。

2、追求投资潜力可重点在白云西部淘淘,如罗冲围和白云湖,这里有密集的地铁线和科技产业规划,长远想象空间足够。

3、资金不多的刚需可关注东部板块,重点沿14号线选择

增城:不限购的东部大粮仓,以天量供应大庇天下寒士俱欢颜。

价格方面更是守住了一线城市的”良心“,100多w的总价踮踮脚就够得上,放眼广州,似乎没有它更适合年轻人首套置业的区域了。

任凭看衰声音如何高涨,爱它的人依然义无反顾,这就是增城和刚需的双向奔赴。

花都:广州养老后花园,整体房价依旧亲民,还停留在一字头,9号线沿线比较能扛跌。

从化:广州最不受待见的区域,连房价也维持在1万出头,适合从化生活本地工作朋友置业,其他人过去度假即可。

来了北京,你就是河北人;

来了上海,你就是昆山人;

来了深圳,你就是惠州人;

来了广州,你就是广州人。

这里没有北京的娇贵、上海的排外、深圳的浮躁,有的是包容的广府文化,超一线的医疗教育文娱配套,活力多彩的城市生活,不仅不会成为人们融入的障碍,反而让很多人为之倾心。

这样的广州,怎能不吸引年轻人来打拼生活?

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