入局者“众”,收割份额还有何种打法？｜2024年4月住房租赁发展报告

观点指数 房企系租赁企业收入同比增长逾6%，继续布局千套租房产品 已披露2023年业绩的6家房企系租赁企业收入合计82.23亿元，其中泊寓收入贡献占比42.08%，冠寓收入贡献占比31.01%。期内租赁企业开店积极性不减，住房租赁运营机构房源供给量继续增长。

首单住房租赁持有型不动产ABS正式申报，保租房REITs扩容势在必行 近期建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划申报状态已更新为“已受理”，这是首单住房租赁持有型不动产ABS，如果能成功发行将为住房租赁企业实现资产退出以及实现权益融资带来全新思考方向。

租房市场供给侧多元化改革，重点城市挂牌租金继续下探 国企、投资机构、不同行业企业等多元主体开始频频布局住房租赁市场，推动租房市场实现供给侧多元化改革。市场表现上，期内重点城市租金下滑，房源供给量以及保租房项目持续入市对租房市场挂牌租金有一定抑制影响。

3-4月，不少企业已经完成披露了2023年的业绩情况，其中住房租赁业务实现稳定增长，运营成果显著。

数据来源：企业公告，观点指数整理

已披露2023年业绩的6家房企系租赁企业的收入合计82.23亿元，其中泊寓收入贡献占比为42.08%，冠寓收入贡献占比31.01%。

从上图可知，2023年全年泊寓、冠寓、招商伊敦、有巢公寓、雅诗阁以及金地草莓等多家租赁企业均实现收入的同比增长，同比涨幅区间在5.37%到28.29%不等，企业创收能力正稳步提升。

其中全年收入超10亿元的租赁企业包括泊寓、冠寓以及招商伊敦，去年全年收入分别为34.6亿元、25.5亿元以及10.88亿元，同比增长6.79%、6.25%以及6.15%；有巢公寓包括轻资产在内的项目全年实现营业额7亿元，同比增长9.5%。

在观点指数看来，租赁企业收入增长主要由项目新增入市以及在营门店稳定经营所拉动。

规模上，租赁企业加快项目的入市脚步，去年全年包括泊寓、冠寓、招商伊敦、城家公寓、百瑞纪、有巢公寓等在内的多个租赁企业的已开业房量继续增长。

据观点指数不完全统计，集中式租赁企业中已开业房量超十万间的包括泊寓以及冠寓；在五万到十万区间的企业包括乐乎公寓、魔方公寓；租房市场已初步规模化和专业化。

同时，报告期内，样本企业开店的积极性不减，住房租赁运营机构房源供给量继续增长。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数统计，报告期内样本企业有12个住房租赁产品新增开业，安歆公寓、有巢公寓、百瑞纪、朗诗寓、城方、魔方公寓、雅遇公寓、城家以及越秀星寓等租赁企业均有新项目推出。城市布局上，北京、上海、广州、天津以及无锡等热门租房城市成为企业重点布局的区域。

项目体量上，租赁企业正加快布局房源在千套以上的租赁社区，期内开业的宝山区大场城家公寓、窝趣国际社区·禹瀚城保障性租赁住房项目以及郑州城发玉轩美寓，可提供房量均超千套，项目的入市为租房人群带来更多的选择。

具体项目上，期内开业的建信住租·魔方田林社区项目由建信住房租赁基金收购并改造，由魔方生活服务集团管理运营，共推出514间房源。该项目是上海首个实现市场化转让的R4项目，属于上海徐汇区首批R4地块。

期内样本企业在扩张方面同样有不错的表现。4月，南京华贸中心与雅诗阁成功签约、安歆公寓成功中标金华金义龙芯智慧产业园人才公寓运营管理服务项目，瓴寓中标南京江北新区研创园芯片之城人才公寓项目。

此外，值得一提的是，4月9日，由北京朝阳高碑店乡半壁店村、北京朝阳城市发展集团以及万科集团合作开发、建设的半壁店村“G地块集体土地租赁住房项目”正式开工建设。项目的落地盘活了半壁店村的集体产业用地，同时也将带来更多可租房源。

首单住房租赁持有型不动产ABS正式申报，保租房REITs扩容势在必行

万科在2023年业绩推介会上表示，公寓业务已经计划向国家有关部门提报申请材料，标的物业是在北京、天津、杭州等重点城市表现优异的保障性租赁住房。

纳保是发行保租房REITs的前期准备工作，从数据来看，泊寓在保租房的布局上有明显的增长。截至2023年末，其已在北京、天津、深圳、厦门等23个城市纳保147个项目，纳保房源体量为10.15万间，在已开业房量中占比56.36%，纳保规模在市场化运营机构中保持领先。

作为住房保障体系的重要组成部分，保租房在发展过程中得到政策端的大力支持，目前产品的商业闭环已初步形成。

此外，财报中提及除保租房REITs工作正稳步推进外，万科也在持续构建Pre-REITs基金，和建万租赁基金的项目合作也在推进中。据观点指数了解，建万租赁基金在去年年初由万科与建行合作成立，募集规模为100亿元，基金首批投资了6个泊寓项目。

提及保租房REITs产品，已披露最新业绩的4单保租房REITs产品在收入、可供分配金额等多项数据上都有不错的表现，同时底层项目实现稳健经营，2023年项目出租率继续保持高位。

值得一提的是，近期红土创新深圳人才安居REIT启动了扩募计划，认购深创投-深圳人才安居保障性租赁住房2号资产支持专项计划，拟新注入位于深圳市的承福苑、南馨苑和空港花园三个保障性租赁住房项目，建筑面积合计17.83万平方米，共3210套租赁住房及配套停车位。

不过这三个项目运营的时间均不长，基金能否通过扩募为投资者带来更高的收益，有待市场检验。

此外，目前包括天津、青岛、上海、苏州等在内的多城项目正稳步推进保租房REITs工作，原始权益人包括青岛公共住房建设投资有限公司、天津泰达人才安居有限公司、上海临港新片区投资控股集团有限公司、苏州恒泰控股集团有限公司等，市场活力进一步激发。

总结来看，保租房REITs规模的不断扩大势在必行。

此外，在政策端鼓励金融支持住房租赁发展的背景下，建设银行于2017年提出住房租赁战略，同时正逐年加快在行业中的布局。

建设银行在2023年年报中披露，截至2023年末，建信住房租赁基金累计签约收购项目25个，项目位于北京、上海、成都、杭州等城市，可为租房市场提供约2.14万套长租公寓，资产规模118.89亿元，其中基金出资66.31亿元，建行正稳步推进建信住房租赁基金的投资。

包括万科上文提及的建万租赁基金在内，建信住房租赁基金与市场化主体共同投资设立9支子基金，总募集资金规模325亿元。

资产退出端，早前以建信住房为原始权益人，以其持有运营的北京、上海及苏州三地的保租房项目申报的公募REITs项目状态更新为“已反馈”。

除此之外，近期建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划申报状态已更新为“已受理”，这是首单住房租赁持有型不动产ABS，申报规模9.64亿元，发行人为建信住房租赁基金。

该项目底层资产包括位于上海、杭州以及武汉的三个保租房项目，专项计划通过受让项目公司股权的方式持有基础资产。

对比来看，持有型ABS对比公募REITs会更容易进入，在发行规模、底层资产收益性等方面要求会更低。如果无法满足公募REITs的发行要求，租赁企业或许可以探索其他资产退出路径。如果首单住房租赁持有型不动产ABS成功发行，将给住房租赁企业实现资产退出以及权益融资带来全新的方向。

此外，建设银行持续加大对住房租赁的金融支持。2023年全年，建行公司类住房租赁贷款3254.48亿元，同比增长34.38%，支持住房租赁企业超1600家、保租房项目超700个。

租房市场供给侧多元化改革，重点城市挂牌租金继续下探

政策端，3月22日召开的国常会指出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系。同时，期内在杭州召开保障性住房建设工作现场会强调，加快保障性住房建设是完善住房制度和供应体系的重要改革。