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恒大退出煤老板接棒,上海北外滩项目迎生机

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2023年末,深受债务困扰的恒大,把上海北外滩项目所持的30%股权转让给了光大信托。至此,光大信托全资拥有了该项目。但项目的流转并未就此结束。

在光大信托接手不久后,上海北外滩项目就迎来了“煤老板”——内蒙古伊泰集团。得益于伊泰的入主,项目停滞多时的开发进程终于重启,最新消息,该项目将于第三季度开工。

而伊泰这位勇闯上海滩的“煤老板”,也愈发令市场好奇。

北外滩项目流转史

把时间拨回2022年,彼时的恒大还是个7000亿规模的大型房企,盛极一时。

为了保证规模的持续快速增长,恒大需要不断地物色更多项目机会。同时,恒大也在不断调整其投资策略,进一步提高一二线城市项目的占比,以实现业绩营利的提升,同时也更好地抗击市场波动风险。

直至今天,上海仍然是各路房企重点布局的核心城市之一,这在当时仍繁荣的房地产市场,其战略意义更甚。恒大同样不愿错失任何在上海尤其是市中心核心区域的投资机会。

当年9月,恒大击败保利,以22.95亿元拿下上海北外滩项目,溢价率10.87%,折合楼板价51000元/平方米。该项目尚未推出,就已经被市场高看,据称,当时市场预估的可售商品住宅楼面价为11.47万元/平方米。

该项目位于上海虹口区北外滩街道63街坊,由编号HK286A-03a、HK286A-03c两宗地块组成,总占地面积12545平方米,规划总面积45000平方米,其中住宅建筑面积20000平方米、商办建筑面积25000平方米,并包括约5600平方米的保留历史性建筑。

为了减免资金的沉淀,在拿地后,恒大迅速引入了信托资金,将项目的70%股权转让予光大信托持股99.94%的子公司。至此,该项目公司恒大持有30%的股权,光大信托则持有70%的股权。

不过,新资金的注入,并没有令项目的开发进程加快。直至恒大退出时,该项目仍未动工,并因长期闲置更面临被处罚及被回收的风险。据市场消息,该地块拿地三年唯一的进展是对地块内的老建筑进行过部分修复。

而后,随着恒大深陷债务困境,上海北外滩项目的开发也就此搁置。但对恒大而言,该项目终归是个优质资产,恒大仍能通过将其转让,有效减轻了肩上的部分债务。

2023年12月,恒大将其所持有的30%股份悉数转让予光大兴陇信托,总代价约为6.63亿元。完成交易后,项目将由光大信托完全持有。

关于上海北外滩项目的股权交易,尚未到此结束。

该30%股权并没有在光大兴陇信托手上停留太长时间。在完成交易后不到15天时间,光大兴陇信托就将之转让给了伊泰置业(上海)有限责任公司。据天眼查系统查询,伊泰置业(上海)有限责任公司即内蒙古伊泰集团有限公司旗下子公司。

至此,上海北外滩项目终于迎来了生机,伊泰也由此正式进入上海房地产核心市场。

伊泰何许人也?

尽管在地产界,“伊泰”这个名字多少有些陌生,但在煤炭行业,伊泰也是来头不小。

资料显示,内蒙古伊泰集团有限公司成立于1988年3月,是以煤炭生产、运输、销售为基础,集铁路、煤化工为一体,以房地产开发、现代农牧业为互补的大型清洁能源企业。

截至目前,伊泰集团共有直接和间接控股子公司74家,总资产超过1000亿元,员工6300多人。业务分布已延伸至北京、上海、广东、江苏、浙江、新疆、海南、四川等20多个国内省区市,以及俄罗斯、澳大利亚等国家。

伊泰置业是伊泰集团旗下负责房地产开发业务的平台,业务主要集中布局在呼包鄂城市群,并拓展至海口、成都、秦皇岛等城市,总资产近200亿元。

根据官网显示,目前伊泰置业开发面积已超255万平方米,累计开发项目14个。现有包括华府岭秀、仁和新城等14个已开发项目;CEO国际中心二期、曹妃甸伊泰广场二期等8个拟建项目;大路中科苑、呼市回民区等5个转让项目;杭锦旗药厂地块、康巴什太阳能地块等3个土地储备项目。

据已知的公开信息,上海北外滩项目将是伊泰旗下首个上海项目。

从相关信息来看,伊泰似乎早有在上海投资房地产的想法。据爱企查信息显示,本次收购上海北外滩股权的主体伊泰置业(上海)有限责任公司,成立于2019年9月29日。注册资金为3000万元。

不过从目前来看,伊泰似乎始终并未在上海寻觅到合适的项目投资开发机会,迄今,包括伊泰置业(上海)有限责任公司在内的上海地产公司,均没有实体项目。过往,伊泰仅通过参投上海中城联盟投资管理股份有限公司,间接涉足上海房地产市场。

眼下,随着房地产市场进入深度盘整,楼市降温,伊泰也在不断找准抄底的好时机,正式向上海房地产进行强攻。

楼市中的“新买家”

伊泰只不是本轮“煤老板”在楼市淘金的一员。近两年,煤炭行业景气提升,加上逐渐释放的政策利好,手握大量现金的煤老板,又开始重返楼市,而且出手目标均为核心城市黄金地段物业。

同样来自内蒙古的邕鹏实业,于2023年末以41.42亿元的总代价,收购了中粮海景壹号的最后三栋公寓。该项目位于上海陆家嘴金融核心区,毗邻汤品一臣,拥有一线江景,是黄浦江畔的顶级豪宅。

工商资料显示,邕鹏实业由余虹泽、刘彦操分别持有70%、30%股份。余虹泽在内蒙古明满能源有限责任公司担任执行董事,该公司由满世集团创始人刘满世控制。刘彦操担任鄂尔多斯市汇峰煤炭能源有限公司、鄂尔多斯市德润天泽股权投资有限公司等多家公司法人,满世集团也持有德润天泽的股权。

此外,来自内蒙古、陕西或山西的其它“煤老板”也相继收购了中国金茂北京威斯汀大饭店、金地北京置业、上海大悦中心、上海苏河湾中心写字楼等核心资产。

“煤老板”一直是重要的地产买家。不仅如此,部分煤炭企业还选择下场拿地开发。2023年10月,山西金泉能源集团旗下的山西金汇海,以15.1亿元竞得北京房山区拱辰街道FS00-0111-0006等地块,溢价率10.22%。山西金汇海加码房地产业务的意图非常明显,在此之前,其还曾报名参拍北京顺义新城第19街区19-69地块。

在此之前,来自山西的太原萃丰,也以22.53亿元拿下成都龙泉驿十陵板块地块,溢价率高达15%。该公司也曾参与北京海淀双新村两宗地、深圳宝安一幅宅地项目的出让竞标。

除了煤炭业,水泥、酒业等传统实业资本以及金融机构也纷纷参与到这场楼市淘金赛中。市场判断,伴随房地产市场回暖,预计未来或有更多实业资本成为中国房地产市场上的新买家。

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