网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

被逼无奈!青岛开发商竟然做“小偷”…

0
分享至

户型面积越来越小、偷面积尺度越来越大……在楼市总体遇冷、消费降级的态势之下,青岛楼市越来越卷,卷价格之后开始卷户型,开发商被逼无奈之下,竟然开始做“小偷”户型了。

近期,随着青岛一大批楼市新政的出台,青岛楼市偷面积的尺度再次解锁,而且尺度越来越大。看看这个刚刚发布的户型:


▲青铁芳华地119㎡户型

好家伙,这个位于东李的新盘——青铁芳华地119㎡户型,偷面积的地方多达5处,除了常规的南向开敞阳台飘窗、前室之外,去年夏天刚刚被规划局禁止的北向开敞阳台偷面积方式,又卷土重来,而且另外还多赠送了一个设备平台

不久前,青岛市自然资源和规划局发布《关于优化居住用地供应和规划管理措施(第一批)》,从土地规划领域对新供应居住用地提供了重要政策支撑,其中由一条政策是这样的:

优化阳台空间尺度,解锁舒适居住新场景。 为使居民休憩、晾晒空间更加舒适宽敞,减少高空坠物风险,保证套型功能完整性,《措施(第一批)》优化统一阳台计容规则,将阳台进深的计容标准从1.8米拓宽至2.1米,封闭式阳台进深不超过2.1米的部分,按照阳台建筑面积的一半计入容积率。

从这一条新规看,阳台进深的计容标准,已经从1.8米拓宽至2.1米,但因青铁芳华地是半封闭的阳台,所以阳台的尺寸还是1.8米。

再看看今年春节后,在阳台计容新规发布之前,位于城阳流亭的刚需新盘北岸雅望的119㎡户型,只有南向阳台和飘窗的赠送,根本就没有北向阳台和设备平台、前室。户型刚刚发布2个月,就光速过气,真是没有对比就没有伤害!


▲北岸雅望119㎡户型已经落伍

偷面积确实给购房者带来了实惠,以前小高层的得房率大约80%左右,现在可能达到了90%,等于花同样的钱,多了10%的使用面积,或者说等于房价变相降了10%。

当然,偷面积的弊端也非常明显,一是容积率的提升,以青铁芳华地为例,经过这样一番大尺度偷面积操作之后,原本规划2.3的容积率,预计实际可能达到了2.5左右,居住的舒适性也相应打了折扣。

二是将隐患留给了未来。还是以青铁芳华地为例,98㎡的户型北向赠送的这个设备平台,以后交付能不能封闭,开发商是不给任何承诺的,只能交房后由业主自己和物业协商。如果不能封闭,那么这个设备平台几乎失去了意义;如果可以封闭,是从卫生间进入,还是从厨房进入?物业会承担封闭后的风险吗(例如违建被拆、高空坠物等)?当然不会,大概率还是让业主签一个自担风险之类的责任书。


▲青铁芳华地98㎡户型图

从青铁芳华地的户型设计,透出青岛楼市另外一个重磅信号:小户型又开始重出江湖!

楼市近几年,新房市场慢慢形成了这样的定价逻辑:户型面积越大,单价越高;大户型改善盘的占比明显增加,不少楼盘的起步户型就超过了140㎡。甚至刚需盘也有这样的趋势,户型越做越大,90㎡以下的小户型难觅。这种变化的背后,是开发商推盘逻辑发生了变化,因利润、产品附加值等原因,开发商更愿意把精力投向大户型产品。

近年来,东李板块以稀缺的生态住区,再叠加世园会、百果山、李村河等优质资源,已经逐渐演化成为青岛高端改善聚集片区,这一片区在售项目大部分是低密大户型产品,户型面积基本120㎡以上起步,已经摒弃了刚需(唯一例外是融海启城有小户型,但该项目因各种状况备受争议)。


▲青铁芳华地合成鸟瞰图

青铁芳华地位于李沧东部,金水路与汉川路交汇处。东李板块、低容积率,片区首个地铁入户的TOD项目……从这些关键词上看,青铁芳华地应该是妥妥的改善盘才对。但是青铁芳华地最大户型面积才119㎡,是典型的小户型刚需盘。那么,青铁置业为啥在象棋盘上摆围棋、在改善片区做刚需盘呢?房产君认为原因有三:

1、春江水暖鸭先知

据专业机构数据显示,截止去年年底,东李目前在售及已出让未开发的住宅存量超100万㎡,待售住宅套数约7000余套,预计今年存量将达到163.8万㎡。海量供应,导致东李价格战已经相当惨烈

以世园片区的招商璀璨璟园为例,去年10月开盘时的均价,约在2.5万元/㎡左右。目前,璀璨璟园120㎡户型,正常楼层的价格,已经降到了约2.1~2.2万元/㎡左右,某些特殊楼层推出的一口价房源仅为2.08万元/㎡。璀璨璟园拿地的楼面地价为12375元/㎡,再加上建安成本、精装修、税费、营销费用等,现在这个价格几乎已经是贴近成本价,但即便如此,销售依旧惨淡。东李另外两个红盘,森林公园昆仑天麓湾,也都曾曝出过一部分单价1.7~1.8万元/㎡的房源。

在新房存量巨大的情况下,东李的土地供应节奏依旧不减。前不久,青岛2024年第一批次出让地块公示,李沧新挂牌的4宗地均位于东李区域,这4块地占地面积10.3万㎡,总建面20.52万㎡,包含郑庄3宗地,以及刘家下河1宗地,未来的区域竞争将更加激烈。


▲东李大量产业用地调整为商住用地

去年10月,青岛市自然资源和规划局发布了《李沧区金水路南片区九水东路更新单元、铜川路以东更新单元控规调整批前公示》,对东李的土地规划进行了一次大调整,大片的产业用地调整为商住用地,涉及63个地块,总用地面积达81.56公顷。

市场端的寒意,不得不让开发商做出调整和改变。除了销售降价之外,就是提前从产品规划阶段做出调整。因此,青铁芳华地成了东李首个全部以中小户型面市的项目,以避免和其他楼盘构成正面竞争。

2、被逼无奈的消费降级

随着生活水平的提高,为了改善居住条件,会将老房子置换成新房,将小户型换成大户型,区域也升级到核心区,这样居住幸福感提升了,但更大的压力也随之而来。

过去不论是刚需还是改善买房置业,是建立在对未来收入增加、房价持续上涨的乐观预期之上。但是,这两年完全变了,经济进入了去杠杆的过程,很多高薪行业开始优化裁员,挣钱难度大幅提升。同时,楼市、股市持续走弱,又带来了整体资产的大幅缩水,收入和资产下跌的双重压力,让买房逻辑发生了巨大变化


▲青铁芳华地效果图

青铁芳华地这种“小偷“”户型的出现,正是适应了当下这种被逼无奈的楼市消费降级。 谁曾料想,在房地产高速发展了20年的当下,小户型又会再次吃香了呢?

3、项目存在先天缺陷

青铁芳华地总建面约9.77万㎡,容积率2.3,整体规划10栋住宅,其中包括6栋16~17层小高层、4栋23~25层高层,户型面积98㎡、108㎡、119㎡,毛坯交付。


▲青铁芳华地鸟瞰图

青铁芳华地有独特的优势,同时缺点也相当明显。虽处东李片区,大环境不错,但是项目周边的小环境堪忧


▲青铁芳华地周边环境堪忧

青铁芳华地既不靠山也不靠水,周边最突出的景观是西侧的金泓供热的大烟囱;项目北侧紧靠福兴祥物流园,晚上大车声音能让人崩溃到怀疑人生;项目南侧是建设中的青岛国际院士港智能制造项目;项目东侧目前为空地,将来规划为多栋高层建筑


▲青铁芳华地周边环境堪忧

目前东李楼市,毛坯2万是一个正常行情价,但是销售速度肯定一般。东李楼市的蛋糕就这么大,就看青铁用什么价格切了!即使是稀缺小户型+大尺度偷面积,市场的接受度究竟如何,关键还得看价格——能不能给出一个可以打动购房者的极致性价比。否则,难免会像青铁另外几个项目:云上观海、云上观澜、安澜地一样,陷入楼市长期拉锯战


▲青铁芳华地售楼处尚在建设中

你能接受青铁芳华地的定价会是多少?2万?1.8万?还是1.6万?欢迎在评论区留言。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
记者扮男客潜入采耳店,偷拍服务全过程:女技师、柔式按摩别有洞天

记者扮男客潜入采耳店,偷拍服务全过程:女技师、柔式按摩别有洞天

古今档案
2024-05-07 13:04:58
前央视主持人入职北京电影学院,当副教授了!

前央视主持人入职北京电影学院,当副教授了!

深蓝财经
2024-06-12 16:31:20
指导价 718 万元,全新红旗国礼车型正式上市

指导价 718 万元,全新红旗国礼车型正式上市

IT之家
2024-06-11 21:42:20
具俊晔从菲律宾回来后,为缓解自己压力,或可能主动与汪小菲谈和

具俊晔从菲律宾回来后,为缓解自己压力,或可能主动与汪小菲谈和

娱圈小愚
2024-06-12 11:04:37
为了钱我做了一名奶妈,喂养完老板的儿子,还要加班照顾老板

为了钱我做了一名奶妈,喂养完老板的儿子,还要加班照顾老板

亲爱的落落
2023-05-24 21:42:14
深度调查:《这就是中国》是张维为的一场商业表演?

深度调查:《这就是中国》是张维为的一场商业表演?

娱记掌门
2024-06-12 20:41:05
爱抽这三种烟的男人,一定要远离,而且不可深交

爱抽这三种烟的男人,一定要远离,而且不可深交

好笑娱乐君每一天
2024-06-12 14:56:42
太吓人!刁琳宇防守差点伤了朱婷!已不是第一次了!传球名场面多

太吓人!刁琳宇防守差点伤了朱婷!已不是第一次了!传球名场面多

金毛爱女排
2024-06-12 10:23:47
事态升级!安徽踹飞女儿的妈妈遭全网讨伐,知情人曝原因令人发指

事态升级!安徽踹飞女儿的妈妈遭全网讨伐,知情人曝原因令人发指

辣条小剧场
2024-06-12 18:23:36
黄一鸣说孩子百分百是王思聪的,难题隔空交给了王健林

黄一鸣说孩子百分百是王思聪的,难题隔空交给了王健林

九方鱼论
2024-06-11 23:32:35
国足0-1负韩国爆出五名球员是国足未来的基石,两名球员不能再用

国足0-1负韩国爆出五名球员是国足未来的基石,两名球员不能再用

元爸体育
2024-06-12 13:30:26
四川乐山一汽车撞伤多人后逃逸,目击者称路人拉车门阻止被拖行,警方:正调查

四川乐山一汽车撞伤多人后逃逸,目击者称路人拉车门阻止被拖行,警方:正调查

极目新闻
2024-06-12 15:21:39
战地记者卢宇光:乌军火力开始与俄军持平,收复巴赫穆特部分阵地

战地记者卢宇光:乌军火力开始与俄军持平,收复巴赫穆特部分阵地

娱宙观
2024-06-12 15:08:44
中考后回头看,发现那些连普高都上不了的孩子,都有这些特征!

中考后回头看,发现那些连普高都上不了的孩子,都有这些特征!

好爸育儿
2024-06-10 13:25:18
泽连斯基在德国议院演讲,强调将以乌克兰条件结束战争,赢得鼓掌

泽连斯基在德国议院演讲,强调将以乌克兰条件结束战争,赢得鼓掌

山河路口
2024-06-11 23:52:55
贾玲高调官宣! 6月2日,消失3个月的贾玲,再次登上热搜!

贾玲高调官宣! 6月2日,消失3个月的贾玲,再次登上热搜!

娱记掌门
2024-06-12 20:05:46
京东推出全新会员,要花60万才能满级

京东推出全新会员,要花60万才能满级

电商报APP
2024-06-12 09:34:51
光刻胶最强龙头,要大规模量产了

光刻胶最强龙头,要大规模量产了

君临财富
2024-06-12 10:45:52
“中国可能要出手了”,港媒:这一潜在举措对欧美都将产生影响

“中国可能要出手了”,港媒:这一潜在举措对欧美都将产生影响

战未央
2024-06-12 10:30:07
今年高考很反常?全国一片静悄悄,原因有三

今年高考很反常?全国一片静悄悄,原因有三

林小溪一隅
2024-06-11 17:05:12
2024-06-12 23:32:49
锦晨房产咨询
锦晨房产咨询
房地产信息分享
591文章数 2101关注度
往期回顾 全部

头条要闻

男童被女邻居带走开房时弄丢 多年后找到不认亲生父母

头条要闻

男童被女邻居带走开房时弄丢 多年后找到不认亲生父母

体育要闻

国足,别辜负这场奇迹!

娱乐要闻

黄一鸣再次录视频表态孩子是王思聪的

财经要闻

徽商银行的影子 借基金向地方城投放贷?

科技要闻

谁是苹果AI的“中国合伙人”?

汽车要闻

理想汽车周销量突破1万辆 单周销量首超宝马奥迪

态度原创

教育
旅游
本地
数码
公开课

教育要闻

浙江省2024年6月高考和选考科目试题评析

旅游要闻

日本“黑道大哥”现街道 警察保持随时监控

本地新闻

粽情一夏|海河龙舟赛,竟然成了外国人的大party!

数码要闻

铠侠PCIe 5.0 SSD集体亮相:RAID认证 AI性能加速25倍!

公开课

近视只是视力差?小心并发症

无障碍浏览 进入关怀版